凈資產在3000萬以下的群體，股市賺的錢一定要買成房子

文\丁彥皓-可信財商

一、收益沉淀直接決定投資獲益的持續性增長，即將前期股市的投資收益高杠桿沉淀在房產中，分散風險，延續收益的穩定增長

特朗普又要訪華了，2017年訪華不久后，特朗普制裁中興通訊直接將我搞破產的事心有余悸，當年欠的400萬銀行貸款現在還有28萬在還，大概明年9月份徹底還清，才意味著上一輪破產完全終結

沒有經歷過黑天鵝事件導致破產的人很難深度理解投資要進可攻，退可守的真正價值

其實，在人生中，一定要走的穩，一場深度破產就幾乎改變一個人的命運，即使最后僥幸爬起來，也必然耽誤人生，人生就這么幾年錯過就錯過了，哪來的浪子回頭

股市本就具有極強的賭性，存在極大的不確定性，第一單投資成功與第二單投資繼續成功有關系，但并非絕對，存在一定的不確定性，最忌諱第一單投資賺點錢，第二單又虧回去，瞎忙活一場

對非專業的散戶而言，股市存在三個致命的缺陷，即

1、 資本規模太小導致收益有限，即使遇到牛市也很難實質性改善財務狀況

2、 專業能力有限決定既選不準，更拿不住，無法從頭吃到尾，實現收益的最大化

3、 無法確保每一次選擇都賺錢，很難有效的銜接，弄不好上一單賺了，下一單又虧回去了

所以，收益沉淀直接決定投資獲益的持續性增長，即將前期股市的投資收益高杠桿沉淀在房產中，分散風險，延續收益的穩定增長

二、相對股市，房地產對投資的要求更低、風險更小、杠杠效應更大以及收益更明確，是太多普通人的首選

房產相對股市最大的優勢是沒有經營風險，投資獲益的確定性較高，即只要開發商按規建設，沒有質量風險，同一地區各樓盤間的差距不大，再說未來的價格走勢更看當地房地產的基本面，相對個股的風險較小

股市極易引起輿論熱炒，讓人潛意識認為財富效應極強，但那是以每一次都選對，且長期持有，不存在任何不確定事件為前提的，事實這僅僅是理想的狀態，現實意義極為有限

真正的財富階層在應對黑天鵝事件時無非兩招，即

1、 運氣

2、 熬時間

股市一定是早已財富自由，資產價格波動對其個人生活與命運幾乎沒影響的財富階層游戲，而非中低收入群體將所有通過工資積累的小錢一把推進去賭運氣

目前A股與房地產都已呈現新一輪的行情，都有賺錢機會，但是相對股市，房地產對投資的要求更低、風險更小、杠杠效應更大以及收益更明確，是太多普通人的首選

其實，除此之外，紅利分配“結構化”、人工智能、通貨膨脹、資產泡沫以及中年失業等因素將所有的家庭都置于極其危險的境地，稍有不慎就會陷入破產的境地

尤其，在上海等超一線城市，未有資產性收入，僅將家庭生計完全基于打工的家庭近乎破產，生活捉襟見肘

在這一背景下，全力構建資產性收入與打造穩定的現金流就成了確保家庭生計穩定的關鍵

三、基本面穩步提升地區的房地產具有極大的潛在獲利空間，首付與按揭貸款利率創歷史最低值，且租金整體能夠覆蓋按揭貸款

投資沒必要爭一時的暴利，而是必須確保大勢在我，經過長期的深度調整，目前房地產已經大幅回調，估值極低，無論是房價收入比還是租售比都創歷史新低，具有極大的套利空間

尤其，第四輪房地產行情已經形成，上海、深圳與杭州等超一線城市與一線城市的房價觸底反彈，且交易大幅提升，暴漲已是時間問題

在當前地方政府急需盡快化債，激活土地財政以及釋放經濟發展潛力的背景下，人為急速拉高低價，將基本面穩步提升地區有限的土地賣出更高價就顯得尤為重要，預估上海內環內的頂級豪宅房價很快會突破100萬/平米

這就意味著，基本面穩步提升地區的房地產具有極大的潛在獲利空間，首付與按揭貸款利率創歷史最低值，且租金整體能夠覆蓋按揭貸款

在第四次房地產行情爆發的初期，一旦以最低價買入，在未來房價與社會可支配收入大幅上漲后，房租必然水漲船高，在覆蓋完按揭貸款之后還有盈余，能夠為家庭生計的維持提供現金流，降低家庭的財務風險

另外，如果有多套投資性住房，在房價上漲之后，通過高評高貸，八個鍋蓋蓋七個鍋，相互騰挪，總能夠從銀行獲得一筆穩定的現金流用于其他領域的投資，妥妥的資本運作

相對股市，房地產沒有經營風險，投資的難度系數較低，只要看準國家政策、貨幣流向以及所投項目的基本面，怎么玩都是賺的

尤其趕上這一輪化債浪潮，政府為了將有限的土地變現更多的收入必然會急速人為拉高房價，與比特幣的原理極其相似

土地財政與房地產的基本面高度綁定，這一輪因化債而推高的房價上漲依然呈現“結構化”的特征，最終還是基本面穩步提升的極少數地區房價暴漲，其他基本面走衰地區的土地財政近乎歸零，自然房價也不會有太大的反應

四、對凈資產在3000萬以下群體而言，對股市本質的理解與騰挪空間有限的現實決定財富的增長還是要基于房地產，其次才是股市

原始資本的積累必須通過高杠桿呈指數級放大時代大機會，目前已經進入股市與房地產的雙牛市階段，需協同股市與房地產，而非僅拘泥于某一市場，將風險過于集中

不同群體對財富的掌控力不同，對凈資產在3000萬以下群體而言，對股市本質的理解與騰挪空間有限的現實決定財富的增長還是要基于房地產，其次才是股市

目前的投資房地產能夠獲得四重收益，即

1、 低估值套利，經過長期的深度調整，上海周邊附屬城市的房價與各項指標倒數第一的甘肅地級市不相上下，具有極大的估值套利機會

2、 高科技產業的聚集、人口與資本的持續凈流入以及基礎設施建設的大規模開發使上海周邊附屬城市房地產的基本面大幅提升

3、 低首付與低利率讓購房者能夠通過銀行貸款與通貨膨脹分配存款人的利益

4、 租金覆蓋按揭貸款后的盈余讓購房者能夠分配租房者的利益

尤其國家的態度已經非常的明確，通過取消限購，釋放各類需求，卡死供給，失衡供需，然后通過降首付、降利率以及提高公積金貸款額度等措施鼓勵社會加杠桿，其一切行為的目的就是人為大幅拉高房價

在這一背景下，理性的投資人必然會與國家的現實需求與政策導向保持高度的一致，緊跟國家的步伐，大幅進入低價投資房地產

這就意味著，目前是布局上海周邊附屬城市的最佳機遇期，投資不需要瞬間爆發，而是確保大勢在我，躺在紅利豐厚的賽道，抱大腿與搭便車，獲取時代紅利

在中國高科技產業體系化井噴的背景下，讓高科技股票與高科技產業聚集區的房地產基本面大幅提升，凈資產3000萬以下的群體將股市的收益用于高杠桿購房，實現財富的合理配置，杜絕風險集中，實現收益最大化

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作者簡介：

丁彥皓 房地產經濟學博士、應用經濟學（投資學）博士后，專注資本市場，聚焦權益投資、資本運作、大宗期貨、期權以及宏觀經濟等領域的研究與投資，關注國際關系、歷史、哲學與宗教