北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們是90后夫妻，孩子2歲明年幼兒園，非京籍。目前在房山長陽租房，準備買房，但沒考慮好是買在長陽兩居室？還是到豐臺西四環一帶買？區別是價格差不太多，但是次新房和老破小的差距。

另外是我工作在東三環，老公在五棵松，豐臺肯定更方便一些，但糾結老破小的保值問題，更怕將來沒人接盤。另外就是學區問題，據說長陽這邊的好學校學位很緊張，不知道豐臺怎樣？

A：

1、房子是用來住的，而通勤是居住的首要條件，所以常規建議是首選交通方便的。畢竟房子內部是可以靠裝修來改善的，而距離在現有條件下誰也沒辦法。

2、老破小的保值倒不用太糾結，肯定是跟隨板塊大盤，不可能走出獨立行情。尤其是很老的小區，那房產的價值就基本歸零了，所謂房價其實體現的是地段兒價值，只要地段內配套的價值存在，那房子就算相對保值。

但老小區的劣勢是流動性弱，畢竟誰家買房都首選房齡新的，喜新厭舊。所以您將來賣房時遇到的買家，也會有您現在同樣的考慮，于是就也不太好賣唄。所以常規建議是選擇橫盤期慢慢兒賣，越著急出手越容易吃虧。但沒人接盤是不可能的，只是看價格高低了。

3、長陽的學位一直緊張，年輕人多孩子就多唄。但豐臺什么情況我不知道，理論上是不太緊張的，或者說整體不太緊張，只是一小五小等熱門學區不好進而已。

4、總之如果是預算已經確定，那就看自己注重哪方面吧。注重居住就買長陽，注重通勤就買豐臺。保值角度這兩邊應該差不多，區別是長陽的次新房多，遇到行情有可能漲得多，但下跌的幅度也可能更大。而豐臺的老小區波動肯定相對小，但整體走勢應該和長陽也差不多。

僅供參考。

二

Q:

請問：中關村學區的科育小區，這算對口小學非常牛的吧？如果買下能確保保值嗎？

A：

1、科育對口中關村一小，確實非常牛。但不能確保保值，只能說支撐相對大。

2、因為雖然學區非常的好，但是學區溢價的占比也相當的高啊。前些日子有網友賣了一套小兩居，不到60平賣了700萬，帶租約賣的，租金每月8000。那這租售比都900左右了，而北京的平均值才500，說明溢價率至少在40%左右。

那占比這么高的溢價率，人口低谷期又至少延續到2032年，誰敢保證完全不受影響??？反正我認為是溢價率不可能再被炒高，能維持住就算不錯了。

3、當然房價中的基礎部分是肯定跟隨板塊大盤的，這么好的地段兒，就算不是對口中一的都能保值。參考南邊的大泥灣小區吧，均價現在也10萬+呢。

4、另外也看政策吧，如果北京有放寬落戶vs放寬非京籍在京高考的政策，那就必定增加購買學區房的人群，溢價就大概率能保住，甚至有可能上漲。

但如果沒有這種政策就說不好了。因為人口既然減少了，大學的招生數量卻未必減少，畢竟教職工都得有工作啊。那這結果就是考上好大學的概率在理論上增加，家長們的焦慮有可能減弱。

再一點，房子是用來住的，學區功能如果減弱，那居住的功能就會增強。在考上好大學難度下降的情況下，家長們或許就會選擇學區稍弱，但價格也略低+居住體驗好的學區了，這也有可能影響中一學區的溢價比例，直到達到平衡狀態。

5、簡單就這情況吧，這只是我的觀點。我要建議就是如果只是為了孩子上學，那可以考慮占坑兒房，既節省資金也降低保值風險。然后用完了學區看行情，覺得不合適就盡快出手，把置換成本看作擇校費不就得了。畢竟在沒有明確劃片的年代，中一的擇校費贊助費什么的也不是小數字。

僅供參考。

三

Q:

本人非京戶，工作地點潘家園，資金少只能買勁松老破小，但有個奢望是如果能買到有原拆原建計劃的，請問有什么辦法嗎？

A：

1、沒有，這就跟賭拆遷似的，計劃趕不上變化，都是看運氣。而且北京前些日子公布了原拆原建標準，比以前的更嚴格了。

2、原則是必須安全檢測達到D級，而且維護費用超過原拆原建成本一半的，也就是沒有維護的價值了，那才有資格納入計劃名單。

然后是錢的問題，除了財政補貼（最高40%吧），另外的60%的一半得找原產權單位配資，或者是去拉社會性投資。業主們也得承擔至少20-30%，按1萬來塊錢一平的話也得至少10多20萬。

另外業主還得自己承擔2-3年建設期的租房費用，怎么的也得10多萬吧。還有裝修的損失+重裝的成本，又是10多萬。再有如果有增加面積，10平米都得10多萬。都加起來至少幾十萬，50萬都有可能。

3、那這最難辦的就是100%的同意比例了，畢竟有部分業主是不愿出錢太多的，或者是確實沒錢，那就指不定拖多長時間呢。

4、簡單就是這情況，只能說您的想法沒問題，但誰也不敢預測哪棟樓能確保列入名單+融資成功+100%同意。我是沒辦法的，要不問問社區或街道辦吧，他們有可能知道。

僅供參考。

四

Q:

我想請問一下回遷房購買的問題。是大興的**村拆遷，現在據說正在蓋，應該是最晚后年交房，請問您認為如果買的話合理價格應該多少？然后是房產證的問題，承諾是五年下本，現在是第三年，這時機合適嗎？

A：

1、合理價格？這我不知道，主要是這回遷房周邊沒有可參考的小區，實在不好估價?；蛘哌@么說吧，回遷房二手房的常規估價是周邊同等二手房小區的80%，如果沒房本的話再80%，也就是6折左右。

比如旁邊如果有不太高檔的普宅小區如果3萬一平，那這沒本兒的回遷房不能超過2萬，1.8萬左右為合理。

2、所謂的五年是個理論的大致年限，而且是從交房算起的。也就是從后年交房之后才開始計算，是否真的能五年之內下本也沒譜兒。因為回遷房小區有不少在建設中都會違規，一般都是多蓋了面積，那驗收的時候就得扯皮了，什么時候解決看運氣。

這么說吧，北京到目前為止，已經交房但沒下房本的回遷房有20萬套呢，最長的都等了20多年了。當然也有快的，一切合規的話兩年就下本也正常，就是這種情況非常少。

3、所以如果以下房本時間來說，這談不上什么時機。只能說從樓市周期來說，北京現在的時機還算可以，畢竟都低谷期好幾年了，救市也好幾年了，該回暖了。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。