出品|中訪網

審核|李曉燕

在房地產行業的寒冬里，曾經的“地產優等生”萬科正上演一場牽動市場神經的自救大戲。沒有躺平擺爛，沒有激進違約，而是用一套精準算計的“組合拳”，在債務迷霧中蹚出一條市場化突圍路。從標準化債務展期到刀刃向內的薪酬改革，從資產騰挪到股東賦能，萬科的化債之路，更像一場步步為營、充滿博弈的闖關游戲，每一步都藏著生存智慧與現實無奈。

用“公式化”方案搞定債權人

5月10日，萬科一筆20億元的中期票據展期方案高票通過，同意率高達99.95%，37家債權人全票支持。這已是今年以來萬科第5筆成功展期的境內債，累計金額達108億元?？此戚p松過關的背后，是萬科打磨出的一套“萬能化債公式”，把債權人安撫得服服帖帖。

這套公式堪稱“談判心理學”的典范：10萬元小額安撫+40%本金即付+60%展期1年+資產質押增信 。對個人投資者，先無條件兌付10萬元，精準保住中小債權人的“保命錢”，避免輿論風波；對機構投資者，真金白銀掏出40%本金，20億元債券就得即時拿出8億元，用誠意打消對方顧慮；剩下60%本金展期一年，利率不變，給企業喘息空間；最后再押上昆明、武漢項目的應收賬款做擔保，給債權人吃下“定心丸”。

沒有狗血拉扯，沒有僵局對峙，這套方案把“雙贏”玩到了極致。萬科不用一次性耗盡現金流，債權人也拿到實在保障，難怪每次都能高票通過。不同于部分房企的“擺爛式違約”或“一刀切削債”，萬科堅持“不逃債、不甩債”，用市場化協商換取信任，守住了頭部房企的信用底線 。

內部刮骨刀：高管薪酬“動真格”

債務端穩住陣腳的同時，萬科內部上演了一場“薪酬大地震”。5月8日，董事會敲定新規：高管績效薪酬占比不低于50%，虧損時薪酬聯動下調，還新增薪酬止付與追索機制。簡單說，就是高管薪酬和公司業績“死綁”，再也沒有“旱澇保收”的好日子。

這一刀，砍得精準又決絕。要知道，萬科連續兩年巨虧，2025年虧885.6億元，2026年一季度再虧59.52億元，業績慘不忍睹。此前高管薪酬雖有收縮，但仍與慘烈業績脫節，市場質疑聲不斷。此番改革，直接打破“高薪躺賺”慣性，核心高管薪酬大幅縮水，和巔峰時期的千萬年薪判若云泥，彰顯“共克時艱”的態度。

更關鍵的是，這不是簡單“降薪”，而是治理邏輯重構。從職業經理人主導，到深鐵國資全面接管，萬科的管理底色徹底改變 。薪酬追索機制雖被業界質疑“執行難”，但傳遞的信號很明確：管理層必須對經營失誤負責，倒逼決策更審慎、更聚焦效益，徹底告別過去“沖規模、重擴張”的老路。

現金流保衛戰：賣資產、守信用、靠股東

債務展期贏了時間，薪酬改革擰緊了成本閥門，但活下去的核心，終究是現金流。萬科正開啟“全方位造血模式”，每一分錢都精打細算。

一方面，非核心資產“能賣則賣”。擬掛牌轉讓環山集團股權，靠出售養豬等非主業資產回籠資金，聚焦住宅開發、物業服務等核心賽道。另一方面，死守信用底線，5月8日專項劃撥資金支付美元債利息，堅決避免交叉違約，維護境內外市場信譽。截至一季度末，萬科手握604.9億元貨幣資金，雖較去年末下滑，但仍能支撐短期兌付與運營。

關鍵時刻，大股東深鐵成“穩定器”。作為深圳國資平臺，深鐵持續提供借款支持，還依托資源優勢助力盤活存量項目。這種支持不是“無腦兜底”，而是市場化協同，既緩解流動性壓力，也傳遞國資信心，穩定市場預期 。

不過，挑戰依然棘手。用作增信的昆明、武漢項目，多是行業高位時拿地，如今市場下行，資產質量存疑，甚至出現閑置土地情況，同一資產反復質押更凸顯優質資產匱乏。2026年萬科仍有大額債務待處置，7月將迎償債高峰，壓力未消。

寒冬里的“穩健突圍課”

萬科的化債之路，從來不是“獨善其身”，而是為整個行業提供了一份“穩健突圍教科書”。

在行業風險持續出清、不少房企陷入“違約—貶值—再違約”惡性循環的當下，萬科走出了不一樣的路：不躺平、不硬扛、守信用、善協商 。其標準化展期模式，破解了房企債務協商難、落地慢的痛點，推動形成“企業自救、債權人共擔、市場穩預期”的良性生態。

長遠看，房地產行業已告別高杠桿、高周轉的黃金時代，進入“穩規模、提質量、強治理”的新階段。萬科的化債與治理改革，正是順應這一趨勢的主動作為：去杠桿、調結構、強治理，從“規模擴張”轉向“穩健經營”，為頭部房企轉型提供了可借鑒的樣本。

一年緩沖期，生死決勝戰

從債務展期到薪酬改革，從資產盤活到股東賦能，萬科傾盡所有籌碼，艱難換來一年的自救緩沖期。這一年，是穿越周期的關鍵，是修復基本面的決勝期。

前路仍有迷霧：樓市能否回暖？低效資產能否順利盤活？新管理團隊能否穩住經營？這些未知數，都需要時間作答。但可以肯定的是，萬科沒有退路，唯有以破釜沉舟的決心，直面挑戰、穩步前行。

這場沒有捷徑的遠征，萬科正在咬牙堅持。而市場，也在等待一個重生的答案。