山東
租下商鋪本想大干一場
卻因經營不善被迫提前退租
房東要求賠償違約金、房屋占有使用費、招商損失等
租戶卻認為金額過高
雙方各執一詞
法院最終如何認定？
其中又涉及哪些法律問題？
（圖源網絡 侵刪）
基本案情
某物業公司為某建設公司所有的一商業體提供招租代理和物業服務。
2023年，程先生被招商信息吸引，在物業公司的協助下，很快與建設公司簽訂了一份為期十年的商鋪租賃合同。合同對裝修免租期、租金支付、違約責任、租賃物返還等事項均作了詳盡約定。簽約后，程先生預付了兩年租金，將商鋪裝修成餐飲店，自行經營。可惜生意并不景氣，店鋪一直處于虧損狀態。2025年2月，程先生向建設公司發出退租申請。
建設公司認為其提前退租屬于違約，程先生必須先賠償損失并騰退返還房屋，才能辦理解約手續。程先生認為建設公司要求的賠償數額過高，無奈之下自行騰退了商鋪，將鑰匙交給相鄰商鋪的租戶李某保管，并通知了物業公司。
物業公司工作人員回復“收到”，但一直未去領取鑰匙。直到2025年4月，物業公司為檢查房屋向李某借用鑰匙，之后便一直將鑰匙保管至今。
由于程先生提前退租，建設公司要求其根據合同約定支付違約金、房屋占有使用費、招商損失等共計13萬余元。程先生拒絕支付，被建設公司訴至法院，要求賠償上述損失。
法院審理
1. 根據合同約定提前退租確屬違約
蒲江法院經審理認為，程先生與建設公司簽訂的商鋪租賃合同系雙方真實意思表示，合法有效。程先生在沒有合理事由的情況下提前退租，確屬根本違約，作為守約方的建設公司有權行使法定解除權，解除租賃合同。程先生也應當按照合同約定支付租金、賠償損失、騰退房屋等。
2. 出租人接收鑰匙時承租人已實際履行騰退義務
房屋租賃合同中，合同解除后，承租人應返還房屋；出租人則應在合理期限內及時接收房屋，避免損失擴大，否則不得就擴大的損失請求賠償。
本案的爭議焦點在于：程先生騰房后未直接將鑰匙交還建設公司，而是交給案外人保管并通知物業公司，這一行為能否認定為妥善履行了騰退義務？
庭審中，建設公司認為，物業公司不具有代其退租、領受房屋和鑰匙的權限，故程先生的行為不算完成騰退返還義務。
法院經審理查明，從建設公司與物業公司簽訂的招商代理合同和證人證言等證據來看，物業公司實際上為建設公司提供物業服務、招商服務，還開展租賃工作，服務范圍具有綜合性。租賃期間一直是物業公司與程先生聯系支付租金、退租等相關事宜。程先生有理由相信，物業公司具有代建設公司管理和控制案涉房屋的權限。
因此，程先生在騰退房屋并將鑰匙交付案外人保管并通知物業公司，且物業公司回復“收到”后，即可認定其已向建設公司履行了返還房屋的義務。
此后，建設公司一直以程先生未賠償違約損失為由，怠于核實房屋現狀，遲延領受房屋，為程先生退租制造障礙，未能及時止損。由此產生的損失，應由建設公司自行承擔。
綜上，法院依法判決駁回了建設公司關于房屋占有使用費的訴請，對建設公司主張的招商損失等其他合理損失予以了支持。目前，該判決已生效。
法官提醒
房屋租賃合同解除后，合同權利義務雖已終止，但雙方當事人仍應嚴格履行法定的后合同義務，秉持誠實信用原則妥善處理后續事宜。
承租人的核心義務是返還房屋。返還時應當保持租賃房屋及其附屬設施的自然完好狀態（正常損耗除外），并足額結清租賃期間產生的租金、水電費、物業費等各項應付費用。同時，要徹底清理房屋內遺留的個人物品，主動配合出租人辦理房屋交接手續。若逾期騰退或拒不返還，不僅需承擔繼續履行的義務，還須依法支付房屋占有使用費。
出租人依法負有減損義務。合同解除且房屋具備收回條件時，出租人應及時接收房屋、查驗設施狀態，并積極采取合理措施對外招租，避免房屋長期空置導致損失擴大。若出租人無正當理由拖延收房、消極不作為，或者故意設置障礙阻撓承租人履行返還義務，繼而主張高額房屋占有使用費，那么對于因出租人未履行減損義務而擴大的損失部分，人民法院依法不予支持。
來源：山東高法
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