入住新居卻異味刺鼻、干咳不適，

一測甲醛竟超標

—— 遇到這類 “甲醛房” ，

租客權(quán)益該如何守護？

近日，上海市奉賢區(qū)人民法院（以下簡稱奉賢區(qū)人民法院）審結(jié)一起房屋租賃合同糾紛案件。

2025年2月，租客朱某在租房中介視頻號上相中一套位于奉賢蕭塘的兩居室。該房屋的戶型、整體裝修風格及周邊交通配套都讓朱某非常滿意。實地看房后，租客朱某當即便與房東劉某簽訂了房屋租賃合同。

然后入住后幾天，朱某因房屋內(nèi)的異味出現(xiàn)嗓子不適、干咳等癥狀，朱某也試圖開窗通風，可異味問題并沒有得到緩解。

朱某與房東部分聊天記錄

于是，朱某多次向房東劉某反映懷疑室內(nèi)甲醛超標并提出委托專業(yè)機構(gòu)檢測，均被劉某以 “沒空”“沒必要” 等理由拒絕。

為核實空氣質(zhì)量，朱某自行委托具備CMA資質(zhì)的檢測機構(gòu)上門檢測，檢測前已提前通知劉某到場見證，劉某無正當理由未到場。

經(jīng)檢測，案涉房屋主臥甲醛濃度0.102mg/m3、次臥0.089mg/m3，均超出《室內(nèi)空氣質(zhì)量標準》GB/T18883-2022規(guī)定的0.08mg/m3限值，朱某為此支付檢測費490元。

因甲醛超標無法安全居住，朱某及時搬離了房屋，另產(chǎn)生搬家費237.28元。雙方就退租、退費及賠償事宜協(xié)商未果，朱某起訴至奉賢區(qū)人民法院。

租客朱某表示

房屋味道已經(jīng)造成自己身體不適，最終檢測結(jié)果也確實是甲醛超標，該房屋不適合居住，故要求解除租賃合同、退還押金及剩余租金，并賠償檢測費、搬家費、寬帶遷移費等損失。

房東劉某則辯稱

房屋已裝修5年，不可能甲醛超標，超標系朱某自帶家具、物品所致，拒絕承擔任何賠償責任。

奉賢區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，案涉房屋租賃合同合法有效，劉某作為出租人，負有法定適租義務(wù)，應(yīng)提供符合安全、衛(wèi)生標準的居住房屋。

租客朱某提交的CMA檢測報告、微信溝通記錄等證據(jù)，足以證明房屋甲醛超標、不適宜居住。房東劉某僅以 “裝修多年” 抗辯，未提供任何證據(jù)證明超標系朱某原因造成，法院不予采納。

據(jù)此，判決案涉房屋租賃合同解除，房東劉某退還租客朱某押金及剩余租金并支付甲醛檢測費490元、搬家費237.28元。一審判決作出后，雙方當事人均未提起上訴，該判決已生效。

羅婷

奉賢區(qū)人民法院

民事審判庭

二級法官

住有所居是基本的民生需求，“安居”才能樂業(yè)。房屋租賃合同關(guān)系中，出租人享有出租房屋并收取租金的權(quán)利，但該權(quán)利的行使存在清晰的法律邊界，即其必須確保出租方提供符合安全、健康標準的居住環(huán)境，履行保障承租人居住安全的根本責任。

若出租人提供的房屋空氣質(zhì)量不符合國家強制性標準時，應(yīng)當認定房東未履行適租義務(wù)，承租人有權(quán)解除合同并向出租人主張包括檢測費、搬家費在內(nèi)的合理損失。

一、房屋租賃，

適租義務(wù)是出租人核心法定義務(wù)

《中華人民共和國民法典》第七百零八條規(guī)定，出租人應(yīng)保持租賃物“符合約定的用途”。對于居住用途的房屋，“符合約定”不限于物理結(jié)構(gòu)完整、水電通暢，更要求室內(nèi)環(huán)境滿足基本的健康安全標準。住宅的核心用途是安全、健康居住，室內(nèi)空氣質(zhì)量達標是應(yīng)有之義。甲醛作為一類致癌物，長期暴露存在明確健康風險，超標即構(gòu)成對合同目的的根本性違反，不因合同未明確寫明“甲醛達標”而免除。

二、危及健康，

不以承租人實際損害為必要前提

租賃物危及承租人安全或健康的，承租人享有法定隨時解除權(quán)，無需等到身體出現(xiàn)實質(zhì)性損害。甲醛超標狀態(tài)本身，就已對健康構(gòu)成持續(xù)性風險，法院可直接據(jù)此認定合同目的無法實現(xiàn)。

三、承租人初步舉證后，

舉證責任依法轉(zhuǎn)至出租人

出租人作為房屋所有人與實際控制方，更易舉證房屋裝修材料、通風狀況、使用歷史等事實。租客提交合法有效的超標檢測報告后，舉證責任轉(zhuǎn)移至出租人；若房東主張系租客原因?qū)е鲁瑯耍毺峁┏浞址醋C，僅口頭抗辯“已裝修5年，不可能甲醛超標”為由，不能成立。

本案中，租客朱某檢測前已通知房東到場，房東劉某拒不到場，事后以未見證為由否定報告效力，法院依法采信單方委托但資質(zhì)齊全、程序合法的檢測結(jié)論，兼顧維權(quán)效率與司法公正。

《中華人民共和國民法典》

第五百六十六條合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補救措施，并有權(quán)請求賠償損失。

第七百零八條出租人應(yīng)當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。

第七百三十一條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

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來源：上海奉賢法院