經濟觀察報 記者 田國寶

5月9日，北京首創城市發展集團有限公司（下稱“首創城發”）聯合多家金融機構及產業鏈合作方發布長租住房品牌。北京銀行、農業銀行北京分行、中國銀行北京分行、交通銀行北京分行合計提供600億元長租住房專項授信支持。

首創城發成立于2021年。彼時，首創置業從港交所退市，首創集團將首創置業以及首創經中、首創新城鎮、北京綠基等資產統一注入首創城發，后者取代首創置業，成為首創集團新的房地產業務平臺。

成立之初，首創城發提出“城市開發、城市運營、城市更新”三大主業方向，但隨后，房地產行業進入深度調整期，首創城發在市場上較少公開發聲，此次長租住房品牌亮相，也被外界視為其轉型逐漸成形的一個信號。

過去四年，首創城發一邊消化存量開發業務，一邊逐步搭建長租住房、產業園區、奧萊商業、物業服務和賽事運營等業務體系。到2025年，其城市運營業務收入占比已超過20%，運營業務開始承擔利潤托底功能。

一位接近首創城發的人士稱，隨著存量住宅開發項目持續減少，未來首創城發將逐步淡出傳統商品房開發市場，開發業務更多聚焦保障性住房、長租住房等領域，并以城市更新、集體經營性建設用地等作為新增業務的重要來源。

長租房

在長租住房品牌發布會上，首創城發總經理徐鍇介紹，目前，首創城發已在北京、上海、天津、青島等城市布局22個長租住房項目，在管房源超過1.3萬間，綜合出租率穩定在95%以上，初步形成跨區域運營網絡。

首創城發的長租住房業務始于2017年。當年，北京啟動集體建設用地建設租賃住房試點，首創先后參與朝陽十八里店、順義木林、平谷白各莊、順義高麗營、房山下坡店等8宗集體土地租賃住房項目建設。

2023年，首創和園繁星社區一期推出2200套租賃住房；同年6月，房山下坡店項目投入運營；11月，平谷人才之家啟動配租選房。全年累計推出約3700套租賃住房。

其中，繁星社區是北京目前單體規模最大的保障性租賃住房項目，總建筑面積約40萬平方米，其中商業配套面積約5萬平方米，房源總量超過6500套，戶型面積從30平方米至89平方米不等，租金2400元/月起。

繁星社區所在地原為石材市場。2017年騰退后，首創與十八里店鄉政府及相關集體組織合作，借助集體經營性建設用地政策建設保障性租賃住房。目前，項目一、二、三期均已投入運營。

徐鍇介紹，繁星社區還專門針對快遞員、網約車司機、外賣騎手及保潔人員等城市服務群體推出藍領公寓“和嘉公寓”?！拔逡弧鼻跋Γ灼谕瞥?56張床位，目前出租率已超過85%。

一位首創城發人士表示，自2023年以來，首創和園的房源規模已進入北京長租公寓市場前三。目前，相關項目均采取“重資產持有+運營”模式，也為后續資產證券化退出預留空間。

與市場化集中式長租公寓相比，首創城發的長租住房業務更多聚焦保障性租賃住房。一方面，集體土地模式下的土地獲取成本相對更低；另一方面，在融資、客源和政策支持等方面，也更容易獲得資源傾斜。

徐鍇稱，首創城發已搭建覆蓋看房、簽約、繳費、報修、退租等環節的數字化運營系統，實現人、房、設備與服務的一體化管理，以提升運營效率。

同時，圍繞長租住房社區治理，首創城發聯合物業公司、屬地社區、派出所及租戶代表建立常態化溝通機制，協調處理社區運營事務。

在徐鍇看來，首創城發在長租住房領域的核心優勢主要來自三個方面：一是作為北京市屬國企，長期深度參與北京城市建設；二是擁有集體經營性建設用地、城市更新等資源儲備；三是與金融機構形成長期穩定合作關系，目前累計獲得超過200億元長期限、低成本資金支持。

這些條件，也讓長租住房成為首創城發當前最具代表性的轉型業務之一。

整合運營

2021年，隨著房地產行業進入調整階段，首創集團開始重新梳理房地產業務體系。6月，首創城發注冊成立；7月，首創置業宣布私有化退市；9月底，首創置業正式完成退市。

同年11月，首創集團進一步整合內部資源，將首創經中、首創新城鎮、北京綠基等資產注入首創城發。其中，首創經中主要負責京津新城開發；首創新城鎮涉及土地一級開發、政策性住房及租賃住房業務；北京綠基則承擔綠化隔離帶基礎設施建設。

完成整合后，首創城發取代首創置業，成為首創集團統一的房地產業務平臺，并將運營業務劃分為園區運營、商業運營、社區運營等板塊，與中網賽事、城市文化、教育及活動運營共同構成城市綜合運營體系。

朗園是首創較早布局的園區運營品牌，最早誕生于2009年。據原首創置業人士介紹，位于北京國貿區域的朗園Vintage，前身是一片工業廠房，最初計劃拆除重建，但因拆遷推進受阻，最終轉向城市更新改造。

此后，首創陸續將石景山工藝品市場和舊貨市場改造成朗園Park，將北京紡織倉庫改造成朗園Station，將五道口服裝市場改造成朗園BOM嘻番里，并將國門1號家居建材市場改造成朗園Greens。

除北京外，朗園項目已拓展至上海、深圳、杭州、廈門、蘇州、成都、嘉興等城市，并逐漸形成以輕資產管理輸出為主的模式。與傳統產業園區相比，朗園更強調文化內容、消費場景與產業運營結合。

2021年，朗園業務也被整體納入首創城發體系。

奧萊商業板塊則主要由首創鉅大負責。自2015年起步以來，已在北京、重慶、杭州、南昌、武漢、合肥、濟南、鄭州、西安、南寧、青島、廈門、湖州和昆山等地布局15個項目，2024年進入中國零售百強第45位。

2023年，首創城發再次調整業務結構。除推出“和園”長租住房品牌外，還將首創經中51%的股權轉讓給北京市屬國企基金。這也意味著，首創城發開始主動收縮開發業務，將更多資源投向運營業務。

2024年，華夏首創奧萊REIT上市，底層資產為濟南和武漢兩個奧萊項目。隨后，首創城發又將奧萊重資產轉讓至首創集團，僅保留輕資產運營管理；多數朗園項目也逐步轉向輕資產模式。

在這一背景下，“和園”承擔起打通“投、融、建、管、退”資產管理鏈條的重要任務。為此，首創城發設立了首創長租和首創物業兩大平臺。

按照官方規劃，“十五五”期間，首創集團計劃在長租住房領域累計投資超過200億元，總規模達到5萬間，并提出打造北京長租住房第一品牌。未來兩年，其管理規模計劃突破2萬間。

在業務模式上，首創城發則提出“重資產+輕資產+REITs”三輪驅動，希望通過增量開發、存量盤活和城市更新，推動長租住房規?；瘮U張。

經歷四年調整，首創城發的業務輪廓開始逐漸清晰。

轉型

2021年是房地產行業的重要轉折點，也是首創城發完成重組的第一個完整年度。當年，其實現營收356.2億元，但歸屬于母公司股東的凈利潤僅6.4億元，資產負債率達到80.6%。

2022年，首創城發營收同比下降29.4%，凈虧損擴大至9.5億元；2023年雖然實現盈利，但主要依賴資產出售帶來的投資收益，經營基本面并未明顯改善。

2024年，首創城發凈虧損超過60億元；2025年，虧損進一步擴大至123.5億元，資產負債率升至84.3%。

對于2025年的大額虧損，首創城發在財報中解釋稱，一方面受房地產市場調整影響，結轉項目銷售毛利率持續下降；另一方面，房地產項目竣工后，借款利息資本化規模減少。同時，還對部分開發項目計提存貨跌價準備，非經營性損益也明顯減少。

從收入結構來看，2021年，開發業務收入占比為78.8%；到2023年，由于土地一級開發收入銳減，開發業務占比一度升至89.7%；2024年雖然有所下降，但仍維持在80%左右。

財報顯示，首創城發的存貨跌價損失主要集中于2022年以后。其中，2023年存貨跌價損失達到25.8億元，2024年為8.3億元，2025年再次升至17.8億元。同年，其信用減值損失達到17億元，為成立以來最高水平。

在此背景下，對首創城發以及多數房企而言，轉型已不僅是業務調整，更關系到未來生存空間。

過去開發周期形成的大量存量項目減值已難以避免。如果缺乏新的現金流和運營業務支撐，即便未來房地產市場企穩，也很難重新回到過去的增長軌道。

2023年至2024年，首創城發陸續剝離部分開發業務及重資產，同時轉出對應負債，一定程度緩解了減值壓力。2025年，雖然城市運營業務收入也有所下滑，但收入占比首次突破20%，并開始承擔利潤托底作用。

經過2025年大規模減值后，2026年一季度，首創城發業績開始趨穩：營收同比下降0.2%，凈利潤同比增長20.9%，資產負債率降至78.9%。

不過，由于歷史開發業務沉淀下來的資產規模依然龐大，首創城發距離真正完成風險出清仍有相當距離。

財報數據顯示，2021年至2025年間，首創城發存貨規模從1151.6億元降至695億元，累計下降近四成；土地儲備則從約1500萬平方米降至約1000萬平方米，降幅約三成。

這也意味著，其開發業務的去化與減值壓力仍未完全結束。

對于首創城發而言，未來仍是一場漫長調整。一方面，首創城發仍需繼續消化千萬平方米級別的土地儲備，尤其是部分區位相對較弱的項目，無論銷售還是轉作長租住房，都面臨市場考驗；另一方面，相比開發業務，運營業務對資金、團隊、管理體系和長期運營能力提出更高要求，較長的投資回報周期，也更加考驗企業耐心。

如何在存量風險處置與運營業務擴張之間實現平衡，將是未來幾年首創城發最核心的挑戰。

（作者 田國寶）

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