老破小已經跌無可跌了！

你是不是發現，身邊很多人討論起來老破小會和你這么說。

去年以來上海老破小的成交占比，一路飆升。

現在300萬以下的房子成交占比已經達到了7成。

市場上，稍微好點的房子，基本上出來就秒了。

幾天成交也不是誰在吹牛的事情。

甚至很多掛了很久，都快成僵尸房源的房子，現在也都能賣掉了。

都感覺老破小是跌得差不多了，那實際老破小的情況是不是真的到底了呢？

今天就用數據來看看上海老破小的真實情況。

掛牌價上漲了

我覺得大家最關心的一定是老破小的價格。

我們先來看看老破小價格變動如何。

這次所用數據來自于頭部中介，選用的是2000年前老破小（50平以下）、老破大，2010年以后的次新房。

線上結論：

老破小的掛牌價確實漲了。

只不過還不是暴漲的節奏，如果一定要說是跌無可跌， 目前看是比較像。

市區的老破小掛牌價從2025年9月之后就是緩慢下跌，并且逐步筑底上揚的過程。

不過，大家也會發現，不止老破小，市區次新、老破大的掛牌價也在向上。

說明低價房源不斷消化后，掛牌價底部在被抬高。

魔都財觀制圖

不過郊區的情況會有點差別。

郊區老破小掛牌價趨勢目前和市區是同步的，都開始上漲。

但郊區老破大、次新，尤其次新掛牌價趨勢還沒進入上漲或者橫盤。

單純從掛牌價價格來說，郊區次新是這三類產品中止跌最慢的品種。

魔都財觀制圖

如果要看具體反彈的力度，我這里給大家算好了。

市區老破小掛牌均價比年初反彈了1.3%，郊區反彈了3.2%。

魔都財觀制圖

掛牌均價層面還只是筑底。

當然，具體到小區房源的成交是有分化的。

像市光二村的1房從2.7萬到3萬。

場中路的1房從3萬到3.7萬，高樓層比中樓層多賣了26萬。

市區老破小市場可能不再是絕對低價的買方市場。

代價不小

如果分環線來看，由內到外依次實現“止跌”。

魔都財觀制圖

中環以內的老破小掛牌均價的最低點是最先到來的。

但是各個環線的付出的價格代價是不一樣的。

上海老破小的掛牌均價變化：

內環內下降了25%；

內中環間下降了27%；

中外環間下降了36%；

外環外下降了50%。

魔都財觀制圖/環線間老破小掛牌均價

也就是說，越靠外老破小降價越猛。

如果細分外環外老破小，那郊環外的掛牌降均價很可能下降超過50%的。

如果看整體的成交均價的變化，市區老破小已經下降了41%，反彈為7%。

郊區老破小下降了52%，反彈為2%。

有點意外的是市區次新房均價有42%的下跌，有30%反彈。

魔都財觀制圖

總體來說，現在老破小價格的上漲還很弱。

結合上海現在成交價火爆的現象，有點底部放量的感覺。

或者說是“很多人想抄老破小的底”。

至上漲是否穩固且持續，還需要持續的成交支撐。

老破壓力小了很多

第二個大家最關心的方面，就是老破小現在的競爭激烈程度如何了。

上海市的總體掛牌了是持續處于下降區間。

老破小的同樣也是在不斷去庫存。

目前是不到7600套的水平，相當于2023年2月，以及2020年的12月。

是一個非常微妙的位置。

因為，2023年2月是老破小庫存加速上升的中段。

而2020年12月是老破小庫存加速下降的開始。

有點像一個牛熊換擋的位置。

魔都財觀制圖

區分來看，市區老破小目前掛牌量6342套，郊區為1233套。

魔都財觀制圖

對比2025年，市區老破小掛牌量已經減少了43%，郊區減少了41%。

是老破小、老破大、次新房三個品類里下降幅度最大的。

是唯一一個比2020年5月掛牌量還要低的品種。

魔都財觀制圖

2020年5月，上海正處于市場熱度的上升時期。

2021年5月可以說到了牛市頂點。

當下市區老破小比牛市頂點的掛牌量高50%。

相比之下，次新房依然是在高位。

尤其是郊區次新房，可以說越遠壓力越大。

主要是老破小這個單品不會有新增供應，但次新房是還會有不斷供應。

分環線來看：

全市老破小掛牌量均為明顯的降幅。

魔都財觀制圖

內中環間老破小掛牌量減少2556套，是最多的。

中外環間下降幅度51.8%，是最大的。

魔都財觀制圖/分環線老破小掛牌量

內中環間的老破小，現在是市場上最受歡迎的。

這些板塊大幅減少

很多老破小板塊，在經歷1年多的消化后，有了明顯的變化。

2025年上半年的情況可以看到：

中原、甘泉宜川、中山公園、世博、金山新城等等區域老破小掛牌量都是全市前20的。

而且1-6月份這期間，減少不明顯。

魔都財觀制圖/老破小掛牌量排行

今年老破小掛牌量前十的板塊有了很大變化。

不僅僅是排名，掛牌量也減少了很多。

魔都財觀制圖/老破小掛牌量排行

去年第一名中原板塊，從522套，下降到了217套。

降幅58%，相當可觀。

即便是今年第一名淞寶316套，對比去年464套，也有了明顯的下降。

過去1年多時間，上海老破小板塊掛牌量減少前五：

中原、甘泉宜川、中山公園、鞍山、世博。

魔都財觀制圖/老破小掛牌量減少排行

除了大寧、徐家匯這樣有額外學區溢價支撐的板塊，多數板塊降價幅度不小。

平均在10-20%不等。

看得出市區板塊老破小是以價換量的主力。

有個比較特殊的甘泉宜川板塊，因為跌的早，現在掛牌價反而回升。

魔都財觀制圖

最后

綜合來看，上海老破小確已走出向好趨勢：

掛牌價底部抬升、庫存加速去化、市區老破小率先止跌。

但漲仍是局部的、脆弱的。

老破小還沒有全線反彈，只是分化筑底。

但現階段依然有撿漏的機會。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。