評估總價約28.11億，打7折約19.68億拍賣，卻無人問津！

剛剛，備受關注的南京奧體蘇寧廣場司法拍賣結果出爐，因無人出價而流拍，令人唏噓。

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奧體蘇寧廣場，與華采天地、河西中央公園、南京國金中心一起，占據河西元通商圈的四大象限。

拿地近18年，南京人沒能等來超400米摩天地標建成，卻等來這座城市綜合體的拍賣公告。

今年4月，京東資產交易平臺上架了奧體蘇寧廣場的拍賣公告，標的物名稱為“南京市建鄴區會展中心東北角，北至河西大街，南至白龍江西街，西至現狀，東至江東南路不動產”。

根據標的物調查情況表，奧體蘇寧廣場的獨用土地為32993.11平方米，用地性質為城鎮混合住宅用地，容積率11.3。

截至2025年9月（第三方機構估價日期），剩余使用年限為住宅53.48年，商業、辦公、商務金融、其他商務23.48年。

地塊出讓時，曾明確必須建設國際品牌的四星級、五星級酒店各一座，客房數不得少于300間。

需要注意兩點情況：

項目的建設方南京卓域房地產開發有限公司，早在2023年8月30日與南京市建鄴區城市管理局簽訂協議，約定由南京市建鄴區城市管理局無償使用奧體蘇寧廣場三年。按照約定，協議將在今年8月底到期；

拍賣范圍包含奧體蘇寧廣場的基坑工程，基坑現狀為已回填，拍品評估價約28.113億，具體為土地評估價23.087億+基坑基準價5.026億。

關于奧體蘇寧廣場的時間線，銳評君此前精簡梳理過：

2008年9月，蘇寧置業與嘉里建設激烈PK，最終以4.29億拿下項目所在地塊（NO.2008G27）。

2011年5月，奧體蘇寧廣場正式開工奠基。在當時，這座城市綜合體的“壯志雄心”是憑借高達400米的主體結構，刷新南京摩天大樓高度，成為“江蘇第一樓”。

2017年9月，蘇寧置業牽手恒大，確定共同開發奧體蘇寧廣場。

2018年4月，項目開發主體生變，蘇寧置業與南京卓域房地產開發有限公司簽訂了《國有土地使用權轉讓合同》。

天眼查顯示，該公司的股東為持股80%的深圳市景昕銳桀實業有限公司、持股20%的蘇寧置業集團有限公司，深圳市景昕銳桀實業有限公司，則由中信信托100%持股。

2018年8月，在回復網友咨詢項目進度的帖子中，河西管委會網絡發言人明確：“奧體蘇寧廣場預計2018年12月開工，合作商是恒大，恒大建設商辦和酒店式公寓，蘇寧建設商業和酒店。”

2019年1月，奧體蘇寧廣場最新規劃設計方案出爐，報審總面積約50.6萬平方米，容積率11.3；綠地率≥20％；建筑密度≤40％；地上總建筑高度419.8米，地上99層地下5層；功能主要包括商業、辦公、酒店、酒店式公寓和配套地下停車場等。

當時，有消息稱項目將由國際大師墨菲揚擔綱設計，整個大樓設計為“陸地之艦”的形態，未來可能會引進JW萬豪酒店，并配置5A級甲級寫字樓與重奢購物中心。

2020年10月，中建一局集團第三建筑有限公司官微發文稱：南京奧體CBD蘇寧恒大中心項目正式動工，已進入深基坑作業環節，完成第二道支撐施工和第二層土方開挖。

隨后的幾年，雖然屢屢上榜南京經濟社會發展重大項目計劃，甚至一度框定建設起止年限為2021年至2026年，可奧體蘇寧廣場，終究是按下了暫停鍵。

2022年8月，有消息稱奧體蘇寧廣場將被政府回收，建設單位組織了回填工作。

2023年10月，銳評君實探發現奧體蘇寧廣場的基坑回填工作已完成，規劃的超400米摩天地標“搖身變成”街角公園。

這是今年4月的實拍圖，奧體蘇寧廣場仍然保持著街角公園的狀態。

如今，這座蹉跎近18年的城市綜合體慘遭流拍，接下來會進入怎樣的流程？“欠”南京的超400米地標，還有機會兌現嗎？

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事實上，除了奧體蘇寧廣場，南京還有不少高開低走、最終擱淺的城市綜合體，令人“意難平”。

寶能金融中心

位于燕子磯的寶能金融中心，于2024年5月進行了兩次拍賣，均無人競價而流拍。

項目位于燕子磯濱江商務帶中軸上，總占地約156畝，總建面約60萬㎡。分為A、B、C、D四個分區，規劃住宅、總部辦公、濱水商業、公寓四大業態。

被拍賣的C、D分區為商辦混合用地，規劃有酒店式公寓、大中型商場、商務辦公等業態。最振奮人心的，當屬一棟刷新城北天際線、約338米的總部辦公大樓（規劃）。

2021年5月，寶能金融中心C、D地塊拿到施工許可證并正式開工。按照原先節點，預計于2022年中實現正負零、2024年竣工。

當時，寶能計劃引入寶能華東投資總部、金融總部和科技總部三大總部，預計年產值達到350億；濱江商業則從生活社交、兒童社交等方面出發，以約30%的寶能自有商業品牌、120多個戰略合作的品牌商家，為燕子磯帶來全新商業消費場景。

然而，理想很豐滿，現實卻很骨感。

2021年8月起，理財產品違約、多地房產遭查封等事件頻出，漸漸讓寶能集團的流動性危機浮出水面。

不久之后，包括重慶信托、民生信托、中鐵信托等在內的多家信托公司“踩雷”寶能，出現近200億的違約缺口，寶能的危機進一步發酵。南京燕子磯寶能金融中心的拍賣，是必然命運。

啟迪國際冰雪科技城

位于江核的啟迪國際冰雪科技城，于2024年8月至2024年12月，經過兩次拍賣、一次變賣，但都沒有買家出手，以流拍告終。

被拍賣地塊分為兩個分區，其中：

B分區為商業混合用地，用地面積約85598.46㎡，最后一次變賣的起拍價約2.28億；A分區為科研用地，用地面積約85481.54㎡，變賣的起拍價約1.25億。

拍攝時間：2022年9月

簡單回顧下啟迪國際冰雪科技城的時間線：

2011年6月，北京喬波冰雪世界體育發展有限公司與南京市國土資源局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，以出讓方式取得項目（NO.2011G15地塊）的土地使用權。

2016年，項目售樓處建成，但擱置了許久。

2019年，江北新區官方表示項目將重新啟動，預計2020年6月左右開始施工，工期3年。同年，地塊出讓合同受讓方由北京喬波冰雪世界體育發展有限公司變更為南京啟迪智能科技城投資建設有限公司。

2020年9月，啟迪國際冰雪科技城規劃設計方案出爐，很快，住宅組團啟迪水木濱江率先開盤，上演千人搖號的盛況。

整個綜合體，最受關注的當屬B分區的商業配套。

根據規劃，地塊內可配建酒店式公寓，另有一座建筑面積不小于5萬方、滑雪長度不小于500米的室內滑雪滑冰館；一座建筑面積不小于5萬方的星級酒店。

效果圖如下，建筑造型頗為炫酷。

2022年，有網友咨詢啟迪國際冰雪科技城的建設進展，得到官方回復：

前期啟迪因為資金困難向管委會申請收回項目的商業部分土地，但考慮到項目開發的整體性以及該部分商業配套的必要性，管委會決策要求企業繼續按照出讓合同要求建設。

2024年拍賣、變賣未果后，啟迪國際冰雪科技城于2025年迎來新的轉機。

在回復啟迪水木濱江業主詢問項目相關配套還建不建時，江北新區管委會表示：啟迪冰雪世界已啟動2025年前期籌備工作。項目團隊正積極推進方案深化設計、市場定位研究等基礎工作，推進復工進場準備工作。

但截至目前，尚未有關于項目實質性復工的消息傳來。

奧體蘇寧廣場、寶能金融中心、啟迪國際冰雪科技城等的擱淺，都源于母公司的系統性財務崩潰。

在我們看來，當前，南京商業地產風險出清進行時。雖然短期內，不少被拍賣的城市綜合體無人接手，可將時間線拉長到中長期，這是對前期投機者的洗牌淘汰，為擁有核心運營能力的玩家騰出空間。

未來，行業將轉向運營為王的時代，誰能提供優質的增值服務、創造真實的用戶價值，方能穿越周期，成為城市真正的“新地標”。