北京
【案件情節】
陳先生與趙老太太育有四子：陳大哥、陳二哥、陳三哥、陳四哥。陳四哥與周女士結婚后育有一子小陳。通州區的一號院落北房4間，1993年分家歸陳三哥所有，1995年陳三哥與陳四哥協議調換，1998年全家又簽訂換房協議。陳四哥去世后，周女士與小陳要求繼承一號院落房屋，與其他繼承人產生爭議。
【法院評析】
法院綜合審查了1993年分家單、1995年調換協議、1998年換房協議書以及1998年贍養糾紛庭審筆錄，認定一號院落房屋已通過分家及調換歸陳四哥所有，周女士與小陳自1995年起實際居住至今近30年。趙老太太2014年所立遺囑因處分了已分家的房屋，應屬無效。法院最終判決：一號院落北房4間，周女士繼承2間，小陳繼承2間；其他繼承人的份額因房屋不宜實體分割，另行解決。
【律師勝訴心得】
作為周女士、小陳的代理律師，本案勝訴關鍵在于"分家協議的實際履行證明"。我們重點強調了三個核心事實：一是近30年的實際居住事實，二是多次分家協議的連貫性，三是其他兄弟均另有宅基地。農村房屋繼承案件中，"實際居住使用"是非常重要的事實依據，尤其是居住二三十年以上的，法院通常會尊重歷史現狀。本案啟示：農村分家協議一旦履行，即使沒有辦理過戶，也產生物權變動效力，后續遺囑不能推翻分家協議。
律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。
靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。
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