本報（chinatimes.net.cn）記者劉詩萌 北京報道

2026年，作為“十五五”期間房地產基礎制度改革的重要方向之一，各地已經開始發力推進現房銷售。

5月10日，蘇州市印發《關于優化住房公積金使用政策的通知》，新政多項措施放寬公積金使用條件，提高貸款額度、擴大使用范圍。其中提到，自6月1日起，購買現房銷售項目，公積金貸款額度在可貸額度基礎上上浮50%，還可疊加綠色建筑或改善型住宅優惠。

今年以來，山東省煙臺市、濟南市和四川省成都市也發布了針對購買現房的貸款最高額度上浮政策，在20%—40%之間。此外，4月底廣州發布樓市新政，其中提到要適時選取合適地塊試行開展現房銷售。這也是首個宣布正式加入現房銷售探索行列的一線城市。

當前，全國已有超30個省份在部分?項目中試點了現房銷售，過去兩年數據顯示，新建住房中超過30%實現現房銷售。不過，由于現房銷售對于企業的現金流儲備、融資能力、開發周轉效率等方面都提出了極高的要求，全面啟動現售制度仍然存在著一定的壓力。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時報》記者表示，從當下來看，預售制度的正面貢獻越來越小，負面問題越來越大。未來現售制度是否能推下去，關鍵要看配套政策，其中最關鍵的就是金融和土地支持，把利率和地價降下來，才能全面推動現售代替預售。

多地抬高預售“門檻”

自2021年房地產供求關系發生重大變化以來，過去幾年的兩會期間，有關取消預售制的討論經常成為熱點話題。但從社會發展的現實來看，住房基礎制度改革并不能一蹴而就。即使是早期的房改，也經歷了從1978年的探索到1988年的分批推進、到1994年建立住房公積金制度、到1998年停止福利分房的過程。

而商品房從預售制轉向現售制的轉變，也是如此。李宇嘉指出，從根本上講，當前預售存在的基礎已經開始瓦解了。自從1995年出臺的《城市房地產管理法》正式確定預售制度后，過去30年間預售制度更多承擔了給城市建設和給住房供給融資的功能。其間，不僅土地購置可以融資，開發可以貸款，而且施工單位、材料供應商還可以墊資，居民的按揭貸款也在銷售以后就轉到開發商賬戶。這也導致了過去預售模式下，開發商可以“空手套白狼”的監管缺失。如今外延式的城市擴張結束，房地產進入存量更新時代，預售制度的歷史使命也要卸下來了。

記者注意到，最近兩年，部分地方出臺了一系列抬高預售門檻的舉措。根據易居研究院報告，從2024年至2026年，全國部分城市對商品房預售形象進度標準進行了提升，從傳統的“出地面若干層”，逐步向“主體結構封頂”乃至“外立面完工”等準現房標準過渡。例如，2025年，湖北省咸寧、荊門、鄂州等地級市都發布了相關政策，將新取得施工證項目的預售標準提升至主體結構封頂后，其中咸寧要求外墻裝修完畢、腳手架拆除后才可預售，荊門要求從2026年開始，新出讓土地開發的商品房原則上實行現房銷售。湖南省衡陽市區從之前的要求高層50%至70%封頂后可預售調整為主體全部封頂后才可預售。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《華夏時報》記者表示，部分地區通過分階段遞進提高標準或實施差異化信用管理，有效避免了市場出現短期劇烈沖擊。當前政策正以漸進、靈活的方式，推動預售制度向更透明、更安全的方向發展，從而為后續穩步推進現房銷售積累條件。

公積金支持現房銷售

2026年前5個月里，成都、煙臺、濟南、蘇州等城市紛紛出臺針對現房項目的公積金貸款優惠政策。3月24日，成都住房公積金管理委員會發布《關于進一步優化住房公積金有關政策的通知》，提出對實施現房銷售的新建商品住房項目，住房公積金最高貸款額度上浮20%。

4月20日，濟南住房公積金管理中心發布《關于優化調整住房公積金政策的通知》，其中對于多子女家庭或高層次人才，購買高品質住宅、購買現房銷售項目等貸款額度上浮政策可疊加使用，一人繳存住房公積金的繳存人家庭最高貸款額度提高至170萬元，兩人及以上繳存住房公積金的繳存人家庭最高貸款額度提高至240萬元。

4月30日，煙臺市住房公積金管理中心發布《關于優化我市住房公積金使用政策的通知》，提到住房公積金個人住房貸款的最高額度提高至130萬元，多子女家庭、高層次人才購房或購買高品質住宅、現房項目的，貸款額度上浮30%并可疊加使用，疊加后最高貸款額度不超過200萬元。

而此次蘇州的政策，在這些城市中公積金貸款上浮的幅度是最高的。嚴躍進認為，從2026年前5個月的實踐來看，金融端是當前現房銷售政策中覆蓋面最廣、操作性最強的領域。其政策邏輯也較為清晰，通過降低購房成本、提升貸款可獲得性，引導需求向現房項目傾斜。尤其是“套數核減”政策，對改善型需求的釋放具有直接推動作用。若后續更多城市跟進，現房銷售的金融配套政策將形成系統性優勢。

此外，土地端除了廣州以外，福建省也在2月初出臺的政策中鼓勵現房銷售和全裝修交付，提出鼓勵各地在新出讓土地的商品住房項目，優先選擇現房銷售；繼續實行預售的，落實項目公司主體責任，進一步規范預售資金監管，維護購房人合法權益。

關鍵在金融和土地政策

不過，除了消費端的鼓勵，要真正推廣現房銷售，最重要的還是要讓房地產開發企業“算得過賬”。

“推進現售的目的，最重要的是要從根本上防范交付風險。”在李宇嘉看來，只要預售資金監管到位，交付其實是沒有風險的。先保障交付無風險，然后再逐步提高預售門檻和條件，縮短預售和現售之間的差距，向“所見即所得”的現售過渡。

他認為，未來相當長一段時間必然是期房與現房并存的時代，而金融和土地政策是決定預售制度是否真正全面推廣的重要因素。當房子回歸到居住屬性，不再是投資品，而是成為大宗消費品、一般消費品，因此房子的融資不再能承擔資本品屬性下那么高的利率了，也就不能再維持這么高的地價了。

而對于房企來說，也要理解現房銷售的新邏輯。當現房銷售周期從原來期房下的1—1.5年轉為2—3年，企業要研判的是未來2—3年內需求及價格的變化，以確定產品設計研發、定位、價格等主要指標，還要強化規劃報建、銷售、交付等全周期管理能力、運營水平、財務管理，盡量縮短周期，降低財務成本。

“對于房地產行業來說，推進現售制存在行業洗牌的可能性，但單品能力要求高，貢獻大，也為中小房企獲得市場機遇創造了條件。”李宇嘉指出，對于項目少的中小房企來說，他們對本地需求熟悉，能夠做更加定制化的小而美產品；對于龍頭房企來說，除了品牌溢價之外，其設計能力、物業服務、全過程管理的把控和先進性更強，更能將現售的成本消化，并能在提升產品品質方面更進一步。

責任編輯：徐蕓茜 主編：公培佳