江蘇
小區業主委員會這工作不好干。干得少了，業主說你是“擺設”，對物業公司形不成監督；干得多了，又說你“亂作為”，替業主大會瞎做主。怎么把握好這個度，一直是業主關注的重點。
簡單來說，防止“不作為”，就是要讓業委會真正對物業公司起到監督和支持的作用；而避免“亂作為”，則是要搞清楚業委會只是業主大會的召集者和執行者，不能反過來代替全體業主做決定。
能選出業委會的小區，肯定不是一個人說了算的，而是大家因為公共資產綁在了一起。所以，管好這筆“家底”是業委會最核心的職責。一方面要盯著物業公司怎么花錢、怎么服務；另一方面要替業主大會把集體財產處置的事情落實好，該開大會就開大會，該執行決議就執行決議。
現在物業收費主要有兩種方式：包干制和酬金制。
包干制，就是物業費收上來，盈虧都由物業公司自己兜著；酬金制，則是物業公司只拿固定的服務費，小區收支的盈虧由全體業主承擔。
聽起來很清楚，可實際操作中全變了味。
很多小區合同上寫的是“酬金制”，但業主大會和業委會根本插不上手，物業公司自己定標準、自己花錢，盈虧還是自己扛—這就成了“表面上的酬金制”。
反過來，合同上寫“包干制”的，物業公司一邊嚷嚷著“虧了虧了”，要求漲價，一邊又拿“包干”當擋箭牌，拒絕業主查看賬目。這叫“表面上的包干制”。
這兩種情況造成一個共同結果：物業公司太強勢，業委會太弱勢甚至直接缺位。小區想換物業？往往鬧得不可開交，甚至暴力沖突。物業公司之間各占各的地盤，好的進不來，差的趕不走。
很多新成立的業委會問得最多的一個問題是：“我們到底該干什么？”答案是八個字：摸清家底，抓住財權。
摸清家底，就是搞清楚小區哪些東西是全體業主共有的。比如去規劃國土部門查查紅線圖、竣工圖、面積分攤表，弄明白哪些公共面積和設施法律上屬于大家。心里有數，才能談得上管理。
摸清了之后，就要抓住財權。沒有財權，監督就是空話。
有的物業公司反對業委會碰錢，說包干制下企業自己說了算；如果改成酬金制，他們又說那業委會得對盈虧負責，“權利和責任要對等”。不少業委會也被嚇住了，覺得酬金制責任太大，不如全交給專業的物業公司包干省事。
但實際情況是，無論包干還是酬金，業委會監督的難度其實差不多。包干制下，物業服務質量有沒有達標，同樣需要業委會去盯著。這些年人工和物價都在漲，兩種模式下的小區服務質量普遍下滑，矛盾越來越多，就說明了問題。
所以，哪怕小區實行包干制，也必須要求物業公司公開服務標準，接受質量監督，并且按季度公布財務狀況。沒有透明，監督就是空中樓閣。
比如深圳有一個叫“深透社”的組織，專門幫助業委會。他們推出了五種物業服務合同模板，包干制兩種、酬金制三種，核心都是透明。
這五種模板，透明度從高到低不一樣：有的要求所有收支全透明，有的只要求公共收益透明（物業費不透明）；財務監督的權限也不同，從看賬、考核質量，到有否決權，再到直接掌握資金賬戶，一步一步來。
每個小區情況不同，發展階段不一樣，不能說哪種最好。但有一條必須堅持：透明服務，權責相符。
舉個例子，如果實行酬金制，物業公司絕對不能把收支平衡的責任甩給業委會。物業公司是專業服務商，最基本的能力就是做出質價相符、收支平衡的預算，并且有能力執行。要是以酬金制為借口推卸責任，那還要你物業干什么？
說來說去，業委會有沒有獨立賬戶、管不管錢，關鍵看雙方互信的程度。而現實中，能選出業委會的小區，往往是因為業主對物業服務已經不太滿意了。所以一開始，反而需要最嚴格的制度來制衡—透明共管，甚至給業委會一票否決權。
解決了這個問題，很多人擔心的“業委會委員兼職干得了嗎”“會不會耽誤事”“是不是在攬權”也就有了答案：委員可以不懂專業，可以時間不多，但要謹慎行事、尊重專業；收支平衡不平衡，關鍵看物業公司的能力，業委會要做的是支持；業委會是監督，不是自己上陣干活，這樣也避免了“攬權”“牟利”的嫌疑。
說到底，一個真正能運作起來的業委會，一定是有號召力的業委會。能不能召集起業主大會、能不能真實地呈現大家的集體意志，這才是讓物業公司重視你、平等對待你的根本。有了這個基礎，其他都好說。
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