前幾天，當(dāng)年那個(gè)花200億買(mǎi)下萬(wàn)達(dá)所有酒店的地產(chǎn)老板出境時(shí)被邊控了。一時(shí)間又把房地產(chǎn)老板們推上了風(fēng)口浪尖。今天我們就來(lái)扒一扒那些長(zhǎng)期滯留境外的房企老板們。

要論第一個(gè)跑到境外的房企老板，當(dāng)屬潘石屹了。他是舉家卷款移民美國(guó)，根本不是什么滯留了。對(duì)潘石屹的評(píng)價(jià)，曹德旺老爺子說(shuō)得最精準(zhǔn)：他們兩口子鬼精鬼精的！“鬼精”實(shí)在太到位。今天重點(diǎn)不是聊他，一切隨他去吧。

1、富力地產(chǎn)

前幾天爆出被邊控的老板是富力地產(chǎn)的李思廉，他今后怕是只能老老實(shí)實(shí)待在國(guó)內(nèi)了。不過(guò)富力的另一個(gè)老板張力，去年就已經(jīng)跑到香港去了，對(duì)外說(shuō)的是處理富力地產(chǎn)境外50億美金的債務(wù)重組。不管真假，反正張力是滯留香港，不會(huì)回來(lái)了吧，盡管他暫時(shí)還沒(méi)有被任何司法機(jī)關(guān)實(shí)施任何限制。

為何我說(shuō)張力也不會(huì)回來(lái)了，看看富力地產(chǎn)的債務(wù)就明白了。截至去年底，富力地產(chǎn)總債務(wù)2643.79億元，逾期債務(wù)本金368.1億，而富力如今賬上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物不足7億。你說(shuō)，出不去的還能出去嗎？已經(jīng)出去的還會(huì)回來(lái)嗎？

2、建業(yè)地產(chǎn)

最近媒體報(bào)道較多的一個(gè)滯留香港的房企老板是河南建業(yè)的胡葆森。老胡當(dāng)年也是河南各地政府的座上賓，后期經(jīng)常穿個(gè)唐裝，一副布道者的模樣。在房企一窩蜂的時(shí)代，建業(yè)樹(shù)立了另一條發(fā)展模板。不像其他房企做大后迅速全國(guó)擴(kuò)張，老胡則帶著建業(yè)反其道而行之，扎根在河南，始終不出河南，成為中原大地當(dāng)之無(wú)愧的霸主。

建業(yè)地產(chǎn)因此成就了一段佳話，老胡也從穿西裝改為唐裝，頻頻出席各種商業(yè)論壇，闡述著建業(yè)的道與理。老胡既是中國(guó)企業(yè)家俱樂(lè)部的理事，也是亞布力中國(guó)企業(yè)家論壇的理事。亞布力論壇那句著名的發(fā)展口號(hào)“中國(guó)的達(dá)沃斯，世界的亞布力”就源于老胡的創(chuàng)意。

老胡另一句名言：聚是一團(tuán)火，散是滿天星。放到現(xiàn)在來(lái)看也挺滑稽的，房地產(chǎn)黃金時(shí)代，他們聚在一起何止是一團(tuán)火？可謂火山噴發(fā)，而如今散落在各處，別說(shuō)是星星了，可能有些連粒沙都不如了。

3、龍湖地產(chǎn)

龍湖地產(chǎn)的老板吳亞軍長(zhǎng)期滯留美國(guó)，很多人并不知道。她出去得很早，2022年就去了美國(guó)。

龍湖的債務(wù)結(jié)構(gòu)其實(shí)是很健康的，目前總負(fù)債3800多億，但有息負(fù)債只有1700億左右，短期有息負(fù)債只有256億，而龍湖賬上的現(xiàn)金及等價(jià)物有446.7億。所以龍湖地產(chǎn)的負(fù)債指標(biāo)是綠檔、低杠桿、高現(xiàn)金覆蓋、無(wú)逾期，財(cái)務(wù)韌性極強(qiáng)，償債壓力可控。

吳亞軍長(zhǎng)期滯留美國(guó)的主要原因是陪伴她的雙胞胎兒子以及她個(gè)人的健康問(wèn)題。所以，她很早就帶領(lǐng)龍湖地產(chǎn)完成了職業(yè)經(jīng)理人接班，她自己轉(zhuǎn)任公司戰(zhàn)略發(fā)展顧問(wèn)，通過(guò)離岸家族信托掌控公司44.5%的股權(quán)，保證了公司運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定。

說(shuō)起吳亞軍不得不提她在2012年的天價(jià)離婚案，當(dāng)年她與前夫離婚，分給了前夫200億港元的股權(quán)。她前夫離婚后娶了個(gè)小24歲的空姐，現(xiàn)在定居在海外。而吳亞軍截至目前，沒(méi)有消息提到她再婚。

吳亞軍雖滯留美國(guó)，但未放棄中國(guó)國(guó)籍，也未變賣(mài)龍湖資產(chǎn)，反而持續(xù)通過(guò)信托支持龍湖的發(fā)展。她跟別的房企老板滯留境外的情況是完全不一樣的。另外，吳亞軍也是中國(guó)企業(yè)家俱樂(lè)部和亞布力中國(guó)企業(yè)家論壇的理事。

4、陽(yáng)光城

陽(yáng)光城現(xiàn)在已經(jīng)嚴(yán)重資不抵債，總負(fù)債近2000億，已逾期未支付的債務(wù)本金高達(dá)656億，而其凈資產(chǎn)已經(jīng)是負(fù)的200多億。

陽(yáng)光城早在2023年8月就退市了，總部大樓也被拍賣(mài)，保交樓與債務(wù)重組全面停滯。其老板林騰蛟2024年就跑到香港，不回來(lái)了，其名下有高達(dá)19條限消令。你說(shuō)他還能回來(lái)干啥？

陽(yáng)光城巔峰時(shí)期主打4大產(chǎn)品：

檀系：高端標(biāo)桿，只定制不復(fù)制，核心城市中心選址，主打東方美學(xué)與高端圈層，如福州檀悅、上海檀悅。

TOP系：大師級(jí)豪宅，面向塔尖人群，強(qiáng)調(diào)稀缺資源與極致品質(zhì)。

翡麗系：主流改善，城市核心區(qū)品質(zhì)住宅，高性價(jià)比、高舒適度。

悅瀾系：剛改/ 首置，高實(shí)用率、高性價(jià)比，適配主流家庭。

陽(yáng)光城以快著稱，拿地后6-8個(gè)月開(kāi)盤(pán)、12-18個(gè)月清盤(pán)，資金周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)超行業(yè)平均，得以從區(qū)域龍頭快速躍升至全國(guó)TOP15，成為“地產(chǎn)黑馬”！

曾經(jīng)的“最快”造成了今天的“最慘”！

當(dāng)年，泰康保險(xiǎn)還花30億戰(zhàn)略入股陽(yáng)光城，而且陳東升還派其長(zhǎng)子加入陽(yáng)光城的董事會(huì)，背后原因應(yīng)該是陽(yáng)光城的高品質(zhì)貼合了泰康養(yǎng)老地產(chǎn)的高品位。然而，這一戰(zhàn)略合作未滿2年就以泰康投資腰斬巨虧離場(chǎng)而收尾。從陳東升清空陽(yáng)光城股權(quán)的手法，看得出大佬的那種果決，巨虧割肉一點(diǎn)不拖泥帶水。

5、世貿(mào)地產(chǎn)

2000年，上海世茂濱江花園以 62 層江景豪宅矗立于陸家嘴，并花千萬(wàn)請(qǐng)來(lái)梁朝偉代言，由此開(kāi)創(chuàng)了世貿(mào)地產(chǎn)的“濱江模式”，此舉也奠定了世貿(mào) “中國(guó)豪宅教父”的地位。

其老板許榮茂祖籍福建，在1970年代，20歲時(shí)赴港，從紡織廠工人轉(zhuǎn)做證券經(jīng)紀(jì)人，抓住港股牛市完成原始積累。1987年前精準(zhǔn)逃頂，后回福建開(kāi)發(fā)首個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)啟了世貿(mào)地產(chǎn)的元年。

世貿(mào)地產(chǎn)長(zhǎng)期以開(kāi)發(fā)高端、頂豪樓盤(pán)為主，是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的 “豪宅專家”。所以過(guò)去媒體提起世貿(mào)，仿佛總是高人一等的感覺(jué)。許榮茂作為港商也享受到似乎高于國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商的一份尊重。和許皮帶一樣，新中國(guó)成立 70 周年、建黨 100 周年，兩次受邀登上天安門(mén)城樓觀禮，榮耀至極。

但大潮退去后，不管是港商還是本地土鱉，都一樣被打回原形。

世貿(mào)地產(chǎn)如今已資不抵債，總資產(chǎn)不足以抵消總負(fù)債。2018年花160億巨資，從李超人手中接下中環(huán)中心，何其風(fēng)光！如今卻不得不將此物業(yè)拆分為多個(gè)小單元出售，拆小也只能骨折價(jià)。

2004年，世茂股份被上交所摘牌，成為當(dāng)年首家退市 A 股房企。同年，其港股被清盤(pán)呈請(qǐng)，股價(jià)長(zhǎng)期低于1元，成了名副其實(shí)的仙股。

許榮茂將個(gè)人在香港山頂施勛道的兩幢洋房掛牌7.2億港元出售，持續(xù)變賣(mài)個(gè)人名下各類(lèi)資產(chǎn)為公司輸血。港商的光環(huán)早就褪去，個(gè)中滋味無(wú)法訴說(shuō)。相比之下，世人又不得不感嘆：論做生意，李超人真乃一等一的高手。

許榮茂已經(jīng)74歲了，仍滯留在香港處理債務(wù)談判、資產(chǎn)處置及債權(quán)人溝通。還有4000多億的債務(wù)，也不知道能否在余生還完？

6、海倫堡地產(chǎn)

海倫堡地產(chǎn)1998 年創(chuàng)立于廣東，在珠三角項(xiàng)目密集、口碑與資源積累強(qiáng)。不在廣東的人聽(tīng)過(guò)這個(gè)地產(chǎn)的應(yīng)該很少。海倫堡的特色是搞了一堆所謂的“健康+”概念，還形成了十大健康體驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、69 個(gè)價(jià)值點(diǎn)、200+項(xiàng)細(xì)節(jié)，主打健康高效空間、友好氛圍、智慧科技等。

其老板黃熾恒低調(diào)、重產(chǎn)品、極少公開(kāi)露面、不熱衷資本運(yùn)作與行業(yè)曝光，更像產(chǎn)品型老板，所以海倫堡過(guò)去給人的感覺(jué)是很穩(wěn)的，聚焦華南，不看重全國(guó)性擴(kuò)張。

海倫堡看似 “擴(kuò)張不激進(jìn)”，卻最終債務(wù)壓頂、流動(dòng)性枯竭，核心是高成本非標(biāo)融資 + 土儲(chǔ)質(zhì)量差 + 銷(xiāo)售回款弱 + 融資渠道鎖死的疊加，形成 “借新還舊→利息滾雪球→現(xiàn)金流斷裂” 的惡性循環(huán)。

2016~2018年，海倫堡借款快速翻番，且高度依賴信托 / 資管融資，加權(quán)平均利率8.6%-8.8%，部分信托利率達(dá)12%-14%。信托多為1-3 年短期，而地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，形成 “短債長(zhǎng)投”，到期集中兌付壓力巨大。并且海倫堡的土儲(chǔ)集中在三四線城市，市場(chǎng)下行時(shí)去化困難、回款慢、資產(chǎn)貶值。

總結(jié)起來(lái)就是用最貴的錢(qián)、加最高的杠桿、拿最差的地、賣(mài)最慢的房，在行業(yè)上行期尚能勉強(qiáng)維持，一旦市場(chǎng)下行、融資收緊，高息債務(wù)立刻壓垮現(xiàn)金流。

所以現(xiàn)在海倫堡的境內(nèi)外債有很多筆已經(jīng)逾期了。其土儲(chǔ)貨值雖有2、3千億，但不斷在貶值，也很難去化，短期根本無(wú)力償還1300多億的債務(wù)。黃熾恒長(zhǎng)期滯留在香港，怕是也很難再回來(lái)了。

7、奧園地產(chǎn)

奧園地產(chǎn)逾期債務(wù)本金高達(dá)420億，總負(fù)債1800多億，而賬上的現(xiàn)金僅22.9億，是嚴(yán)重資不抵債。其老板郭梓文早已完成了金蟬脫殼，累計(jì)通過(guò)分紅、減持、資產(chǎn)處置等方式套現(xiàn)約58億港元，完成個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)隔離，跑到香港不回來(lái)了。

2023年，郭梓文在境外重組轉(zhuǎn)讓4 億股，套現(xiàn)4.24 億港元，持股從56%降至31.8%。2024年9月又向中東 Multi Gold轉(zhuǎn)讓6.22 億股，套現(xiàn)4億港元，持股降至16.38%，放棄控股地位。

如今的奧園，可以說(shuō)是全面違約、資不抵債、資產(chǎn)被接管、銷(xiāo)售崩盤(pán)，處于破產(chǎn)審查邊緣，僅靠保交付與資產(chǎn)處置續(xù)命，基本上無(wú)力回天了。

不過(guò)今后所有的一切都與其老板郭梓文無(wú)關(guān)了，郭老板今后只需要負(fù)責(zé)享受生活就好。

8、其他

旭輝控股的林中，中梁控股的楊劍，康橋地產(chǎn)的宋革委，正榮地產(chǎn)的歐宗榮，華宇地產(chǎn)的蔣業(yè)華，祥生控股的陳國(guó)祥等老板也長(zhǎng)期滯留在境外。也有長(zhǎng)期滯留境外后又回來(lái)的，像佳兆業(yè)的郭英成，花樣年的潘軍，說(shuō)明他們已走出債務(wù)困境了，這是好事。

房地產(chǎn)一窩蜂的時(shí)代過(guò)去了，但老百姓也不愿看到地產(chǎn)團(tuán)滅！希望那些滯留境外的房企老板們能早日脫困，還是回到祖國(guó)懷抱的好！畢竟香港的望北樓不是養(yǎng)老之地！