不久前，中建集團開會， 董小姐聽說，內部危機感很重。

總基調是「十五五（2026—2030）可能是中建生死存亡的五年」。

層層傳遞的意思是，「鐵飯碗要變成泥飯碗了」，所有中建人都要有危機意識。

過去五年，中國地產格局最有共識的現象之一是，中國最大的施工乙方向甲方轉身，悄然轉型做重，從全國到地方，迅速擠占各種版本的TOP20強席位。

中建系就最那個最耀眼的明星代表。

旗下九大金剛，從一局、二局到八局，再到方城公司，均以賽馬姿態，發力重資產的開發。

五年后的今天，中國最能拿地的企業主體里，除了老資格的地產央企，硬生生開出一條全新的敘事線：

中建系已經成為各地樓市的核心玩家。

但是，更有趣的是，這條敘事線還在繼續變化。

未來五年，作為宇宙級的工程大平臺，中建系高調做輕，可能是下一個行業看點。

過去半個多月，從了解到第一個線索后，董小姐就開始了各種采訪，好奇心的驅使，讓這件事變得越來越有料。

事情其實也沒有那么神秘。

董小姐無非就是想搞清楚：

中建系的轉向，是來真的么？為什么心血來潮？

玩法是什么樣的？有什么能力上的挑戰？

要求

新指標和運營業務有關。

多位中建的朋友說，今年以來，中建各工程局都在大集團中建股份的要求下，努力轉型搞運營，開各種業務推進會。

重視程度，堪稱前所未有。

「 中建股份和各工程局，以前很少把運營指標拿到桌面上來說，運營指標的權重也不像現在這么高。城市運營要成為中建未來的新主業。」

這股動員熱浪正在自上而下傳導。

一位總包的朋友告訴董小姐，中建各局旗下平臺已經給施工單位下了任務，要他們參與對外拓展運營類項目。

內部覺得，施工單位市場資源更廣，門路又多，應當好好卷起來。

那就好好卷起來吧。

KPI

中建系現在感興趣的運營項目，大致有這么幾類：

市政環衛、文體場館、物流碼頭、商辦資產、片區綜合運營等等，以城市運營類項目為主。

第一次聽到這個清單，董小姐嚇了一跳。

一位中建的朋友說，以前，局里的運營平臺接到的運營指標，按年計，可能也就5—10億不等。

大家承接一些城市運營項目，一年簽幾個三千萬的合同，一次性簽二三十年，也不會嚴格考察利潤。

「然后，輕輕松松完成年度KPI。」

但是，此刻，KPI已經起飛。

董小姐聽到的碎片化信息是：

1，今年，有些運營平臺的運營指標，已上浮到了二三十億。

2，平臺會把壓力往下傳導，號召施工單位一起分解指標，數額在數億到十幾億不等。

3，各大工程局，需要開辟新的市場投拓條線，專門負責拓展包括城市運營在內的項目，工作方式也有變化。

理由很簡單。

不希望這些投拓人員被大量事務性的管理工作，困在辦公室里。現在，更需要這些人出去跑，全身心拓展運營型項目。

4，運營業務的拓展重點，要求各自想辦法，卷起來。

有的會將市政環衛類運營業務視為拓展大頭，有的更重視長租公寓、文體場館。

從歷史上看，中建系絕不是運營業務的一年級新生。

但是，從過往資產包質量看，中建系拿到的牌面并不均好。

危機感

主打宇宙工程局施工概念的中建系公司，集體加碼重視運營，這是什么信號？

26年初，中建年度工作會議的目標是，「要推動運營專業化發展，做強運營賽道。」

上個月，中國建筑董事長鄭學選公開說：

「中建要向城市發展綜合運營服務商轉型，加快發展城市更新、城市運營等新興業務。」

問了一圈中建的朋友，大家的理解都不太一樣。

第一類更偏主流的說法是：

現在市場上招標的工程項目，變少了不少。重視是為了對沖建筑施工主業，活下去。

「房地產下行了，就做保障房代建。建筑業下行了，就去搞城市運營。」

另一說法是，這是來自甲方爸爸的要求。

邏輯是這樣的：

過去幾年，基建市場下行，但凡要動用財政資金做基礎設施維護、建設的項目，政府現在都會要求在可研材料里，加上「未來長效回報」這一描述。

換句話說，最大的出資方——政府要求，現在要立項拿新工程項目，必須解決后續運營，要能兜底。

幾個朋友都對董小姐說，這個對「長效回報」的新要求，既適合于新立項項目，也適用于閑置資產盤活。

在政策暗示和引導下，重視運營能力建設的公司清單，開始迅速變長。

城投平臺，屬地國企，國字頭央國企，都無一例外地，嗅到了競爭的味道。

華潤錨定文體場館代建；

中交建發力園區運營；

保利加碼社區運營；

越秀在深耕養老運營；

......不一而足。

回到中建系，轉型運營商，把運營業務抬到這么高的位置，本質也有助于他們去拓工程項目。

誰能帶運營方案去拿，誰中標的概率，就會更高。

但是，運營團隊能跟得上嗎？

董小姐這里分享一個非常令人詫異的回答：

一位朋友說，其實，能力不是首要考慮，安全和合規性才是。

來來來，歡迎大家都來嘮嘮這個話題。

賽馬

比賽開始，希望中建做好了準備，包括心理準備。

表面看，一些市政環衛類運營項目競爭門檻本來不高，但是，賽道特別擁擠。「要接這種運營項目，本質就是搶地方關系戶的飯碗。」

中建各大工程局，祭出的策略依然是兩個字：賽馬。戰斗力，是賽出來的。

「內部為了競爭一個工程項目，經常相互打成一鍋粥。時刻都在PK，打完內部打外部，打完你的打你的。」

現在，各局發力做運營，也是八仙過海，各顯神通。

董小姐問了一大圈，據說，地產相關的運營平臺，更偏向重視商業物業運營。而以前由基建投資孵化出來的運營平臺，則會更重視市政、供水、環衛類運營。

「中建各局只會管底線，引方向，下指標，旗下各平臺會根據各自擅長的運營領域，各顯神通。」

站在今天來看，董小姐還十分好奇，未來這條路，中建會找對標對象嗎？

國內，中鐵建轉運營的步子要更早。

海外，從建筑施工轉型運營商，比較知名的是法國萬喜。

從結果看，轉型難度都是很大的，成功案例并不算多。

今天與其說我們在關注中建系，不如說，我們關注的是大基建熱潮冷卻、中國房地產深度調整后，工程類企業的下一站。

在日韓，工程類企業要么出海做項目，要么適應國內政策改變，做新基建開發，老舊小區改造，數據中心建設等等。

很多地產人會認為，工程類企業的下一個方向，即使穿越周期，也依然只能是工程類。

這個結論的理由是，路徑依賴。

施工類企業的核心能力通常是成本控制。但是，運營類企業的生死命門，絕不止步于此。

未來

一個成功的轉型，還需要基本盤的穩定。

如果說，干運營是中建正在布局的第二曲線，那么，它此刻的基本盤怎么樣了？

董小姐聽到的依然是各種碎片化的信息。

但是，如果拼湊起來，那就是，生存的環境正在變得激烈。

「中建系更適合在那種城市更新多，拆遷多，基建多，利潤薄的城市，比如北京、濟南、武漢等地。」一位中建外部的朋友評價說。

目前，建筑工程主業依然是中建的壓艙石。

但是，隨著基建項目數量下降，目前中建各工程局最喜歡干、爭搶最兇的項目之一，就是給產業類的頭部明星企業蓋樓。

此刻中建心目中的「香餑餑」是，抖音在各地的總部大樓，數據中心，以及中煙、中儲糧等能源類企業的廠房等。

因為，它們數量雖然不多，但是，付款能力強，現金流超好。

過去幾年，地產開發已經接近成為中建「全村的希望」。最好的時候，利潤已是施工業務的2倍左右。

但是，它們也在發生一些變化。

今年年后，董小姐了解到，中建已經從集團層面下令，要求各工程局下屬的地產板塊，叫停幾乎所有的收并購業務，以后只鼓勵招拍掛了。

另外，過去一年，中建系的地產項目，都在要求提速。

印象里，中建二局的地產平臺中建玖合，去年有項目從拿地到開盤，用了3個月；中建八局的地產平臺中建東孚，去年拿的最貴的項目上海中環麓島，總地價近82億，從拿地到開盤只用了4個多月。

每一個明星項目的去化，都足夠舉足輕重，驚心動魄。

可以說，這已經成為過去三年地產行業最有識別度的一個現象，一個年度房企會因為一個明星盤的去化表現，或聲望驟增，或黯然神傷。

為了兌現當初的投資可行性，各大地產公司，都在努力強化自己的人才厚度。

過去幾年，即使到現在，中建系地產公司，依然是最有號召力的雇主之一。

去年年底，董小姐打聽到，中建東孚當時就在向很多萬科人伸出橄欖枝，其次是中海的人。

「在設計和營銷這樣的重點業務條線，挖角的比例一度逼近20%—30%。」

內部的理由是，萬科人在專業上是本分的，第一訴求點是先把活干好；喜歡挖中海人，則是因為中海和中建系文化高度同源，中海市場化程度又高。

不過，26年以來，中建各工程局的校招，普遍縮招了40%—60%。

今年，每一個新加入中建系的地產人，都不應該忽略掉，這家老牌建筑工程基因的公司，正在掀起一輪全新的、自上而下的轉型。

這就像是中國大基建與房地產行業的縮影。

一個舊時代過去了，一個新故事的帷幕正在緩緩拉起。

希望你和我還能夠在那里相聚。

PS：

說點題外話。去年至今，匠樸資本一直在看住宅地塊。今年以來，兩家大型險資機構向我們表達了協助初篩項目的強烈意愿。所以住宅直投之外，還在看商辦、長租、物流、IDC數據中心等四類資產，排名按照優先級排序。

資產標的的要求不能一一說全。但是城市范圍很剛性，長租公寓聚焦于一線城市及強二線城市；商場類資產集中于北上廣深，杭州、南京、武漢、成都、蘇州、西安、長沙、鄭州等都可考慮。

除此之外，還有兩個硬需求：1，項目合法合規，無法律糾紛；2，資產產權清晰，產權剩余年限不低于20年，年限25年以上項目優先。

如果您有合適標的資產，歡迎添加董小姐。

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