本文由克而瑞廈門林騰峰，通過(guò)人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家( https://www.dichanai.com/ ) 功能撰寫，來(lái)感受下產(chǎn)品的細(xì)節(jié)。

生成結(jié)果

開(kāi)篇導(dǎo)語(yǔ)：市場(chǎng)表現(xiàn)測(cè)評(píng)

煙臺(tái)山板塊二環(huán)內(nèi)的榕發(fā)北源云筑，到底值不值得入手？本文依據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)庫(kù)商品住宅數(shù)據(jù)，圍繞"價(jià)格合理性、銷售情況、價(jià)值潛力"三大維度，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行客觀測(cè)評(píng)。

綜合評(píng)分

8.1綜合得分

價(jià)格合理性

7.29/10

銷售情況

8.38/10

價(jià)值潛力

9.75/10

一、項(xiàng)目速覽

區(qū)位

福州市倉(cāng)山區(qū)·煙臺(tái)山板塊（二環(huán)內(nèi)）

開(kāi)發(fā)商 / 投資商

榕發(fā)地產(chǎn) / 福建榕發(fā)置地有限公司

物業(yè)公司

福州融僑物業(yè)（3.0元/㎡·月）

建筑規(guī)模

總建面 120,754㎡ ｜ 占地 60,377㎡

容積率 / 綠化率

規(guī)劃戶數(shù) / 車位配比

2.0 / 30%

建筑形態(tài)

1,125戶 / 0.91

多層2棟（7層）+ 小高層27棟（16層）

主力戶型

三房 75.95–104.97㎡（54.33%） 四房 104.32–147.82㎡（45.67%）

最新報(bào)價(jià)

24,500元/㎡

（含裝修）｜ 22,000元/㎡（不含裝修）

裝修標(biāo)準(zhǔn)

毛坯/全裝修可選

開(kāi)盤 / 交房

最早開(kāi)盤 2023.05.13 ｜ 最晚交房 2025.12.16

銷售狀態(tài)

銷售中

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞數(shù)據(jù)庫(kù)，截至2026年5月

二、價(jià)格合理性測(cè)評(píng)

評(píng)分 7.29

榕發(fā)北源云筑的成交均價(jià)從2024年初的2.7萬(wàn)元/㎡，逐步回落至2026年4月的2.3萬(wàn)元/㎡。三房主力套均價(jià)穩(wěn)定在220-250萬(wàn)元區(qū)間。

對(duì)比板塊：2026年4月煙臺(tái)山板塊成交均價(jià)為23,589元/㎡，項(xiàng)目均價(jià)基本與板塊持平。回看首開(kāi):2023年5月項(xiàng)目以精裝備案29,190元/㎡、折后28,000元/㎡入市，至今價(jià)格回調(diào)明顯，對(duì)當(dāng)前購(gòu)房者構(gòu)成一定的價(jià)格門檻優(yōu)勢(shì)。

評(píng)分解讀：價(jià)格已從高點(diǎn)回落，與板塊均價(jià)基本匹配，但相較同板塊部分競(jìng)品暫無(wú)顯著價(jià)格優(yōu)勢(shì)，故價(jià)格合理性得分中等偏上。

榕發(fā)北源云筑 vs 煙臺(tái)山板塊 月度成交均價(jià)走勢(shì)

■榕發(fā)北源云筑■煙臺(tái)山板塊

項(xiàng)目均價(jià)整體低于板塊均價(jià)，走勢(shì)更為平穩(wěn)。

三、銷售情況測(cè)評(píng)

評(píng)分 8.38

累計(jì)成交套數(shù)

624套

累計(jì)成交金額

14.68億元

套均價(jià)

235萬(wàn)元

板塊去化貢獻(xiàn)

34%

去化節(jié)奏

2024年下半年起進(jìn)入穩(wěn)定去化期，月均成交20–45套；2025年11月單月成交41套，為近期高點(diǎn)。

推售情況

共獲7次預(yù)售證，累計(jì)供應(yīng)約1063套。已售罄批次603套，近期推售的7#、11#、12#、26#共252套在售。

板塊對(duì)比：2026年1-5月煙臺(tái)山板塊累計(jì)成交238套，項(xiàng)目同期成交81套，占板塊成交比約34%，去化貢獻(xiàn)度突出。板塊整體成交壓力較大，2026年3月、4月板塊成交套數(shù)同比分別為-55.62%和-34.74%，本項(xiàng)目能保持穩(wěn)定去化已屬難得。

榕發(fā)北源云筑月度成交套數(shù)（2024.01-2026.05）

■成交套數(shù)

項(xiàng)目去化呈現(xiàn)"開(kāi)盤脈沖+穩(wěn)定消化"特征，2024年10-12月、2025年11月為成交高峰，多與新批次推售節(jié)奏吻合。

四、價(jià)值潛力測(cè)評(píng)

評(píng)分 9.75

區(qū)位價(jià)值

地處二環(huán)內(nèi)煙臺(tái)山板塊，距地鐵1號(hào)線白湖亭站約500米。500米范圍有白湖亭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，450米處有SM廣場(chǎng)（籌建中），商業(yè)、交通配套成熟。

板塊庫(kù)存改善

板塊庫(kù)存從2025年5月的1,684套高位回落至2026年4月的1,410套，庫(kù)存面積同比-15.76%，12個(gè)月去化周期維持在21個(gè)月左右，板塊進(jìn)入"以銷定供"的健康通道。

產(chǎn)品稀缺性

三房（54.33%）+四房（45.67%）的剛需剛改主力產(chǎn)品，車位配比 0.91、綠化率 30%，疊加融僑物業(yè)管理，居住品質(zhì)有保障。

交付確定性

最晚交房節(jié)點(diǎn)為2025年12月16日，已具備準(zhǔn)現(xiàn)房/現(xiàn)房特征（FZ現(xiàn)2025X024預(yù)售證），疊加現(xiàn)房銷售模式，購(gòu)房安全性顯著提升。

評(píng)分解讀:區(qū)位、配套、交付確定性、板塊庫(kù)存改善四重因素疊加，價(jià)值潛力評(píng)分突出。

五、綜合結(jié)論

綜合得分

8.1板塊內(nèi)"穩(wěn)健型"住宅產(chǎn)品

適合人群

倉(cāng)山區(qū)地緣改善客戶

白湖亭板塊剛需剛改自住客戶 看重二環(huán)內(nèi)地鐵配套的家庭客戶

關(guān)注事項(xiàng)

實(shí)地核驗(yàn)在售樓棟具體折扣口徑

核實(shí)裝修交付標(biāo)準(zhǔn)與剩余房源面積段 以福州市房管局預(yù)售公示信息為準(zhǔn)

風(fēng)險(xiǎn)提示與數(shù)據(jù)聲明

本文數(shù)據(jù)來(lái)源為克而瑞數(shù)據(jù)庫(kù)（項(xiàng)目詳情·住宅模塊、城市走勢(shì)·新房月度供求/庫(kù)存模塊），數(shù)據(jù)截至2026年5月。價(jià)格、銷售數(shù)據(jù)均以官方公示與售樓處口徑為準(zhǔn)，本文不構(gòu)成投資建議；學(xué)區(qū)、規(guī)劃等不確定事項(xiàng)以官方公布為準(zhǔn)，建議線下核驗(yàn)。

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