國(guó)家統(tǒng)計(jì)局甩出4月數(shù)據(jù)，給市場(chǎng)打了一針強(qiáng)心針：

廣州新房環(huán)比漲0.1%，二手住宅環(huán)比漲0.2%。（詳情）

廣州房?jī)r(jià)連續(xù)兩個(gè)月站在正增長(zhǎng)線上，這意味著3月份的“破冰”不是曇花一現(xiàn)，更不是虛晃一槍，廣州樓市的價(jià)格大盤，這回是真的在底部焊住了。

更值得一提的是黃埔的表現(xiàn)。從量來(lái)說(shuō)，黃埔新房今年以來(lái)（數(shù)據(jù)截至5.18，來(lái)源克而瑞，下同）成交近3千套，僅次于增城；

從價(jià)來(lái)看，它今年賣了近100億元，同樣排在全市第二，僅次于老大哥天河。

綜合來(lái)看，黃埔在成交套數(shù)上略遜于增城，但在成交金額上顯著領(lǐng)先于番禺等，體現(xiàn)出較高的產(chǎn)品價(jià)值定位。

可惜，在黃埔這波狂飆熱潮中，高端項(xiàng)目珠江春的貢獻(xiàn)，約等于零。

作為黃埔“出場(chǎng)即高光”的項(xiàng)目，珠江春是老黃埔最靠天河的，沒(méi)有之一，南向一線江景加上金融城魚珠CBD核心地段，也沒(méi)能讓它成功跑出。

開盤近一年半，吃力賣出144套，整體去化3成。

圖源陽(yáng)光家緣，統(tǒng)計(jì)截至2026.5.18

雖然項(xiàng)目開盤就宣稱勁銷10個(gè)億，但它數(shù)據(jù)真正好看的時(shí)刻，就那么一兩次。

其中2026年2月項(xiàng)目宣布與華附正式牽手，當(dāng)月賣了15套；3月乘著小陽(yáng)春熱度，賣了12套；4月份保持余溫，賣了19套......其余大部分月度成交維持在個(gè)位數(shù)。

項(xiàng)目在官方公眾號(hào)多次發(fā)文熱銷，其實(shí)本質(zhì)只是一場(chǎng)脈沖式出貨，僅持續(xù)了一兩個(gè)月。

連華附都救不了的珠江春，到底怎么了？

真正有產(chǎn)品力的項(xiàng)目，銷量不會(huì)突然爆在某個(gè)節(jié)點(diǎn)，更不會(huì)以“工抵房”名義降價(jià)，低至3.9萬(wàn)元/㎡，而是價(jià)格穩(wěn)中有漲地維持良好順銷。

樂(lè)居君了解得知，有高端客群看中項(xiàng)目，實(shí)地了解后被勸退。

規(guī)劃上看，項(xiàng)目一共擁有4個(gè)回遷房組團(tuán)+4個(gè)商品房組團(tuán)+一所九年制學(xué)校，其中顯示橙色的1-9棟為商品房。

商品房布局分散算了，4.49的容積率和層高還去到43層及以上，居住密度和舒適度甚至不如周邊的剛改項(xiàng)目。

真正的豪宅業(yè)主，花了大價(jià)錢，誰(shuí)愿意住在超高密度的筒子樓？

主打的江景賣點(diǎn)也值得詬病。

回遷房居然比商品房組團(tuán)更靠近江景，且商品房要高層才能望江，但景觀面上到處都是碼頭、倉(cāng)儲(chǔ)、吊機(jī)、集裝箱，主打一個(gè)工業(yè)風(fēng)混搭。

所謂的“南向一線望江”，結(jié)果看出去不是貨船就是裝卸貨物。

再來(lái)看看周邊配套。

項(xiàng)目自身沒(méi)有大型商業(yè)，全靠蹭外部的。但大家都知道，老黃埔本身商業(yè)就匱乏，居民更愿意往數(shù)公里開外的美林M·LIVE天地消費(fèi)。

換言之，高端客群不僅能在這“享受”到打折江景，想逛個(gè)像樣的商場(chǎng)，還得跑去天河。

交通方面，剛改看重的通勤便利性，在這里都不占優(yōu)勢(shì)。從項(xiàng)目步行到5號(hào)線的大沙地地鐵站或魚珠地鐵站，距離都有1公里及以上（數(shù)據(jù)來(lái)源百度地圖）。

教育倒算是個(gè)加分項(xiàng)，但也沒(méi)那么穩(wěn)，畢竟學(xué)校開學(xué)時(shí)間還沒(méi)官方確認(rèn)，新學(xué)校，師資需要時(shí)間沉淀。

說(shuō)實(shí)話，老黃埔現(xiàn)在“盤均名校”，富頤華庭有黃廣附、未來(lái)方洲有華附、海絲城有華中附，珠江春手里如果連這個(gè)教育牌都沒(méi)抓牢，真不知道還能拿什么去競(jìng)爭(zhēng)，在接下來(lái)的市場(chǎng)里就只能被動(dòng)挨打。

老黃埔過(guò)去之所以能跑量，靠的就是“離天河近、通勤方便、價(jià)格比市區(qū)便宜”，結(jié)果珠江春距離近天河了但價(jià)格上去了，通勤優(yōu)勢(shì)抵不上價(jià)格劣勢(shì)，最終兩頭不靠岸。

項(xiàng)目還有一個(gè)很影響居住體驗(yàn)的槽點(diǎn)，值得買家仔細(xì)掂量。

項(xiàng)目位于黃埔區(qū)港前路與文康路交匯處，而港前路在《廣州市交通物流融合發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃》里清清楚楚寫著，它是黃埔新港的重點(diǎn)疏港通道。

翻譯成大白話：這條路就是給集裝箱大貨車走的。

白天城市主干道對(duì)貨車有一定限行，貨車通行強(qiáng)度還勉強(qiáng)可控；一到了晚上10點(diǎn)以后，集裝箱運(yùn)輸?shù)母叻迤诰蛠?lái)了，泥頭車、拖掛車密集通行。

且不說(shuō)晚上回家路況復(fù)雜，深夜噪音和揚(yáng)塵也夠業(yè)主煩了。

就算黃埔老港碼頭未來(lái)要轉(zhuǎn)型，官方文件里用的也是“分步驟有序推進(jìn)”——5年、10年尺度上的長(zhǎng)期利好，短期內(nèi)貨運(yùn)功能不會(huì)消失。

這恰恰是最要命的。碼頭轉(zhuǎn)型是10年維度的長(zhǎng)期利好，但業(yè)主未來(lái)3-5年的居住體感仍需面對(duì)真實(shí)的疏港貨運(yùn)強(qiáng)度。

如今的黃埔樓市，已經(jīng)形成“舊黃埔為價(jià)值核心、科學(xué)城為價(jià)格高地、知識(shí)城為走量主戰(zhàn)場(chǎng)”的三足態(tài)勢(shì)。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，三房+四房占比超94%，其中三房占據(jù)絕對(duì)主力，成交占比過(guò)半。

3-4萬(wàn)元/㎡價(jià)格帶占據(jù)主導(dǎo)，兼顧剛需與改善市場(chǎng)。

在這么一個(gè)剛需、剛改最吃香，3-4萬(wàn)元/㎡的價(jià)格最走得動(dòng)的板塊，珠江春是怎么做的？

全線產(chǎn)品均為四房，戶型建面約130㎡起步。

2025年1月開盤時(shí)，參考均價(jià)4.5-7.1萬(wàn)元/㎡，沖到黃埔TOP級(jí)價(jià)位。

開發(fā)商當(dāng)時(shí)的自信，恐怕來(lái)自于一種錯(cuò)覺(jué)：我最靠近天河，南向一線江景，距離金融城最貴的鵬瑞壹號(hào)就幾公里，人家賣20萬(wàn)+，我賣7萬(wàn)不過(guò)分吧？

圖源項(xiàng)目

結(jié)果呢？

總價(jià)預(yù)算700萬(wàn)元左右買家看不上，真正想留在黃埔的剛改又買不起。

黃埔其實(shí)不缺改善客，但人家要的是從90㎡換到120㎡，從兩房換到三房，不是讓你一上來(lái)就扔個(gè)七八百萬(wàn)的大平層。

珠江春所謂的“豪宅定位”跟區(qū)域客群的真實(shí)需求之間，隔了一條珠江的距離。

所以它賣得不好，外界總結(jié)最大原因是產(chǎn)品錯(cuò)配。

最后，我們來(lái)說(shuō)說(shuō)開發(fā)商。

珠江春的開發(fā)主體中交四航局，長(zhǎng)期主營(yíng)港口、橋梁、公路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，珠江春是中交四航局在核心城市布局的首個(gè)住宅開發(fā)項(xiàng)目。

這一背景帶來(lái)了多重隱患：

客群畫像失準(zhǔn)——拿豪宅邏輯套用剛改為主的市場(chǎng)；

定價(jià)虛高——未能精準(zhǔn)錨定區(qū)域購(gòu)買力天花板；

營(yíng)銷策略和產(chǎn)品定位在購(gòu)房者的實(shí)際需求與賣點(diǎn)包裝之間反復(fù)搖擺，導(dǎo)致市場(chǎng)口碑難以沉淀；

戶型配比缺少靈活度——建面約130㎡起步，幾乎沒(méi)有中小戶型對(duì)沖市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

在專業(yè)操盤能力積淀不足的前提下，以高規(guī)格、高總價(jià)殺入競(jìng)爭(zhēng)紅海，從一開始就埋下了去化困難的種子。

即便引入了華附教育資源、推出特價(jià)房讓利策略，去化率依然難以在短期內(nèi)根本扭轉(zhuǎn)。

未來(lái)，老黃埔未來(lái)還有魚珠舊城改造、裕豐圍舊改、新溪原少年宮地塊等一大堆全新住宅項(xiàng)目排隊(duì)上市。

到那個(gè)時(shí)候，珠江春還能拿什么去搶客戶？

珠江春的問(wèn)題，不是市場(chǎng)不好，也不是大環(huán)境不行。

它的根本癥結(jié)在于：在剛需剛改的地盤上賣豪宅，在老黃埔的地皮上做鵬瑞壹號(hào)的夢(mèng)，但產(chǎn)品又沒(méi)有做得特別出彩。

想翻身也很尷尬。

把戶型調(diào)小，把門檻降下來(lái)，就不符合項(xiàng)目“高端”調(diào)性了；把價(jià)格落到實(shí)處，繼續(xù)降價(jià)，老業(yè)主保不定要掀桌子......

明明手握好牌、卻怎么都打不贏，這項(xiàng)目真可惜了。

在買房這件事上，樂(lè)居君的建議永遠(yuǎn)是：買得值、住得爽、扛得住波動(dòng)，才是硬道理。

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