作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

被看作是王炸盤的新房，還能炸起多少水花？

改善標簽拉滿

近期，位于深圳前海大南山山腳下的萬星林花園貼著“前海大南山·低密高品質住區”的標簽，已經高調官宣開放營銷中心，即將首推建面約152-228㎡三至四房。

作為南山大型圍合式社區，在深圳新房市場，尤其進入“豪宅內卷時代”，成為不少改善群體的關注焦點。

但拋開營銷話術，市場磨底階段，或許才能看到項目真實的底色。

紙面上的數據可以看到挺亮眼的，改善標簽拉滿——

容積率僅2.82，車位比高達1:2.6，763戶配1979個車位，建筑限高80米，搭配臺地園林與底層架空設計，在高密度深圳，低密指標挺硬核的了，深圳核心區規模性社區中算比較少見。

配套方面，也無太明顯短板，背靠大南山生態資源，步行約600米可達地鐵5號線荔灣站，教育配套屬于南山實驗荔灣小學+深大附中初中學區范圍內，還自帶3000㎡自持社區商業，西南側還有2.6萬㎡泛海城市購物廣場。

總體上，通勤便捷，各類配套穩定，且能滿足日常生活。

再有就是社區純粹，主打改善定位。

戶數從955戶精簡至763戶，戶型覆蓋112-466㎡兩房至六房，主打兩梯一戶/兩梯兩戶。

可以說，這些都是項目的核心優勢。

但數據理想，背后卻有點尷尬。

首先，項目位于大南山腳下，雖處于大前海范圍，但不在媽灣2.9平方公里統一開發范圍內，屬于前海邊緣+南山赤灣邊角，周邊以舊工業區、物流園為主，城市界面成熟至少還需3—5年。

其次，指標低密并不等同低密居住體驗感。

項目占地約5.38萬㎡，但排布二十多個單元，其中12棟二十多層的住宅通過底部串聯。

從項目實地外觀看，樓棟之間視覺上有一定密度。

（@格隆匯樓市近期實拍，目前項目進度明顯，實地主體處于即將封頂狀態，外立面也正在施工過程中。）

根據項目建設總平面圖規劃，樓棟間距基本在23—25米左右，最近的樓棟距離不到14米。

三是，項目的戶型設計與當下主流的戶型有明顯的差距。

項目考慮傍山地形，公區部分，按照設計理念，通過高差約30米的場地劃分出架空花園、臨街底商、園林水景、劇場舞臺，健身區、游泳池、圖書閱覽館，甚至還有狗公園，庭院公區空間確實比較豐富。

外立面也采用新型耐用材料UHPC（超高性能混凝土），立方體的塔樓按奇偶層設計等，材料上下了功夫。

但項目設計之初，或許是將重心放在了平衡協調周邊環境依勢建設以及社區內部公共區域互動感，而忽視了室內戶型的布局及科學性。

從流傳出的戶型來看，即將主推約152-228㎡，只做了三房和四房，對比一路之隔的觀山海約113㎡就做了四房，空間利用率上存在競品短板。

而戶型的短板不僅于此。

比如160平戶型，是大面寬的橫廳戶型，開間特別寬，整個戶型不是標準的南北通透戶型，公衛旁邊是工作間，進入公衛要么需經過工作間，要么需通過次臥。

要知道，如今即使是外圍地段的項目，即使是普通剛需或者偏首次改善類型的產品，有的都能做到獨立入戶玄關，一百平出頭戶型做到三開間或者四開間，進深布局也合理。

更重要的是160㎡做三房兩衛，而市場上同類項目143㎡就能設計出三房兩衛，160㎡可以設計四房三衛。

另外，值得注意的是，項目的開發主體為金福瑞投資與荔源實業。其中荔源實業過往開發過的項目曾被爆出寶安尖崗山壹號外墻脫落、荔源雅苑交付出現瑕疵。

價格天花板已鎖

萬星林純改善大戶型，但性價比如何？

目前媽灣板塊，或者貼著媽灣板塊大南山腳下的新房及二手房，已經形成穩定的市場格局。

市場已經被反復試驗，目前處于底部徘徊的階段。

與項目一路之隔的觀山海已經4度試驗市場，去化的速度一般。

2024年12月20日首批房源，258套110~116平戶型，備案均價約84900元/㎡，總價區間約788萬～1105萬，截至2026年5月19日還剩余32套。

2025年3月7日第二批房源，295套94~114平戶型，備案均價約85800元/㎡，總價區間約747萬～1105萬，截至2026年5月19日還剩余22套。

2025年4月25日第三批房源，192套113~114平戶型，備案均價約86000元/㎡，總價區間約7886～1084萬，截至2026年5月19日還剩余24套。

2025年7月23日第四批房源，64套138平戶型，備案均價約96000元/㎡，總價區間約1170萬～1513萬，截至2026年5月19日還剩余17套。

比如直線約一公里外山樾灣花園，雖然是安居型商品房，配售制背景下多個批次配售的房源也未能完全售罄。

觀山海折后僅7字頭，四批次推售后仍剩余近100套，說明萬星林價格天花板已被鎖定。

而媽灣、大南山腳下的荔灣站附近片區的二手房市場，也正在校對。

項目周邊直線兩公里范圍內的二手房成交情況——

2011年的泛海拉菲花園二期一套87.66平米4室2廳，2026年3月7日成交，總價約738萬，折合單價約8.42萬/平，掛牌報價798萬，成交周期154天。

2013年的佳兆業前海廣場一期一套86.56平3室2廳，2026年3月8日成交，總價約402萬，折合單價約4.49萬/平，掛牌價450萬，成交周期80天；

一套118.01平3室2廳，2026年3月7日成交，總價約515萬，折合單價約4.36萬/平，掛牌價560萬，成交周期346天。

2013年的佳兆業前海廣場一期一套86.79平3室2廳，2026年2月6日成交，總價約586萬，折合單價約6.75萬/平，掛牌價629萬，成交周期79天；

一套77.13平2室2廳2026年2月4日成交，總價512.7萬，折合單價約6.65萬/平，掛牌價576萬，成交周期866天。

2015年的佳兆業前海廣場三期一套92.6平3室2廳2026年2月8日成交，總價452萬，折合單價約4.88萬/平，掛牌價490萬，成交周期427天。

頤灣府一套121.2平3室2廳，今年5月7日成交，成交總價990萬，折合單價約81683元/㎡。

招商領璽一套150平4室2廳，今年4月14日成交，成交總價1360萬，折合單價約90666元/㎡。

頤城臻灣悅家園一套115.1平4室2廳，2026年3月成交，總價1002萬，折合單價約8.7萬/平，成交周期268天。

頤城棲灣里一套121.02平3室2廳2026年2月成交，成交總價1100萬，折合單價約9.09萬/平，掛牌報價1100萬，成交周期25天。

可以看到，項目所在的邊緣位置的普通二手房，成交狀態則在4.3萬—7.6萬/平的水平，只有媽灣核心次新房靠地段與品質維持8萬—10萬/平。

那么，對市場而言，作為南山低密度體量相對較大的項目入市，目前來看則成了一把雙刃劍。

雖然填補片區純改善大戶型空白，拉高低密住宅品質認知，但也暴露邊緣板塊定位虛高問題。

若定價激進，將加重市場觀望，拖累片區整體去化節奏。

處于邊緣地段、普通開發商、大戶型高總價的項目，在本輪8萬+的市場中，溢價能力比較一般，就看真正的落地價格。

畢竟大戶型+高總價，天然就會剔除大量的剛需改善群體。

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作者觀點，不代表格隆匯立場