雖然上海樓市的環線論越來越式微，但說起內環，還是自帶信仰。

不過即便是在內環，也是有鄙視鏈的：各個地段的底子、潛力、發展現狀，都不一樣。

同樣是內環，房價卻天差地別。

今天聊幾個上海內環洼地：塘橋、楊東、中遠兩灣城、曹家渡。

它們各有各的難，房價甚至已經不如中環同房齡小區了。

塘橋："老破大"集中地

塘橋在浦東內環，背靠陸家嘴，還有濱江帶，按理說應該沾光。

但現實很骨感。

這里大片的動遷房工人新村和老塔樓，房齡普遍三十年往上，小區里中老年人居多，城市界面新舊混搭，房價長年低洼。

配套這塊：

塘橋的商業有巴黎春天、生活廣場，對普通人來講完全夠用，但想要高端點就得去陸家嘴了。

地鐵有4號線，未來有19號線。

兩家三甲醫院（仁濟東院、兒童醫學中心）是塘橋為數不多的亮點。

可惜塘橋學區整體一般，在浦東內環排不上號，這一點卻很致命。

周邊的梅園、濰坊、聯洋、花木等板塊坐擁福外、明珠、進才、建平等老牌優質學區。

對愛雞娃的浦東買家來講，塘橋自然被忽略。

塘橋內部有一條明顯的分界線，浦建路以北明顯要好于浦建路以南。

某種程度上，塘橋可以看作陸家嘴的南延伸。

塘橋的標桿豪宅，價格比較穩定。

另外19號線正在規劃，未來串聯塘橋和陸家嘴、北外灘、前灘，是潛在利好。

但問題是，老房子占比太高，城市界面提升困難。剛需上車可以，逆襲很難。

對普通人來講，目前總價300萬以下能上車老破小兩房，七八百萬可以看看東方城市花園大兩房。

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楊東：新晉內環房價洼地

如果說塘橋是"老破大"集中營，楊東就是新晉內環第一房價洼地。

楊東這個板塊起名源自楊高南路以東，簡單粗暴，但知名度不高，還不如板塊內上海綠城名氣大。

如今總價800萬不到就能買愛家亞洲花園大三房，單價不到6萬，在浦東內環簡直是白菜價，比塘橋還洼。

楊東為什么這么便宜？因為什么配套都沒有。

一沒有地鐵。

2號線擦身而過，只有陸家嘴中央公寓離地鐵近點，勉強算個地鐵盤，但距離也快1公里了。

通勤極度依賴自駕，然而一堵車嚴重，高架阻隔；二停車困難，車位嚴重不足，大型社區早高峰出小區就要十幾分鐘。

二沒有商業，僅靠底商和零星社區商業。

三沒有名校，跟塘橋陷入同樣的尷尬。

更難的是，陸家嘴金融購買力在縮水，楊浦、虹口的新房又在拼命分流。楊東的客戶越來越少，房價自然不如意。

坦白來講，楊東其實有不少優點：

作為一個純粹的商品房社區，中產氛圍濃厚，城市界面不差，挨著世紀公園，生態環境優渥，板塊內幾個小區品質也相當不錯。

上海綠城是2002年的產品，算不得次新房，房齡已經超過20年。但依然是品質擔當，外立面歷久彌新，物業一流。

如今單價已經到了8字頭，在浦東內環，還是很有性價比的。

如果想以一個較低的價格上車浦東內環電梯房，楊東可以看看。

中遠兩灣城：內環"巨無霸"

中遠兩灣城，上海內環知名度最高的洼地。

4月份整個小區成交28套，成交單價均價6.9萬，好樓層好位置好戶型能到7.7萬，靠輕軌的低區則只有6萬。

作為2000年以后的小區，在整個浦西內環，這個價格都很有性價比。

但性價比背后，是三大遺憾。

規劃遺憾：蘇州河黃金岸線沒搞成商務區，板塊能級上不去。

產品遺憾：小區太大、太高、太密。四期加起來將近萬戶，同質化競爭慘烈。

環境遺憾：高架、鐵路割裂，噪音大。

中遠兩灣城僅次于上海康城，是上海最大小區之一。占地45公頃，11599戶，住戶五六萬人。

小區里價格最穩的是高區河景房，不同位置、景觀、戶型單價差近2萬/㎡左右。

同上海康城一樣，中遠兩灣城也曾飽受群租困擾。

小區房齡最新的四期當年是直接在溫州開盤的，溫州投資客眾多，直接把房子托管給二房東，搞出來很多群租房。

這里群租最嚴重的時候，甚至發生了二房東圍堵租客、二房東大戰小區保安等沖突事件。

好的是，經過大力整治，如今群租房已經基本消失。

因為體量太大，管理困難，物業不作為，兩灣城也是"臭名遠揚"

值得一提的是，兩灣城后來的業委會還是十分給力的，換掉了小區物業。而且經過15年的去化，現在溫州投資客基本出清，小區內基本都是自住客。

其實中遠兩灣城還是有優點：內環內，四軌交，蘇州河景觀步道，而且小區綠化率超高，40%以上的綠化覆蓋率，中央花園也很漂亮。

但部分樓棟密度太高，北部樓棟緊挨輕軌，噪音仍勸退不少人。

自住可以，投資繞道。

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曹家渡：三區交界的"三不管"

曹家渡，身處普陀、靜安、長寧三區交界，俗稱"三不管"地帶。

掛著老靜安這塊金字招牌，卻淪為市中心的價格洼地。

這里的二手房價格，比周邊板塊低了一截，而這當中恐怕還包含了一些老靜安的IP溢價。

曹家渡房價低洼，一大原因是其失去了兩大支柱：交通樞紐和商業中心。

城市界面新舊交織，不純粹。你在曹家渡走一圈，老樓和新樓打架，煙火氣和破敗感并存。

更尷尬的是，曹家渡的商品房跟周邊比毫無競爭力，房價近幾年一直在走下坡路。

三區交界不是優勢，是詛咒——哪個區都不愿意真金白銀投入。

曹家渡在很多人心中，一直是老靜安的末流地段。其實不然，曹家渡也曾有過自己的光輝歲月。

建國前這里就是上海市區的交通樞紐，有滬西火車站、電車站、渡口，建國后又是公交車樞紐。

九十年代，曹家渡有各類商店近百家，還是滬西商業、經濟中心，1993年被定位為高級商業副中心。

然而隨著地鐵開通、私家車普及改變交通模式，城市建設邊界擴大，新居民區開發，購物中心在居民區附近落地，購物街業態被商場擊潰。

曹家渡商業中心、交通樞紐地位消失，且板塊房齡偏老，城市界面定型早，錯過了市區高速建設。

拋開過往光輝的歷史，曹家渡現在已經成為一個純粹的居民區，地圖上一眼看去，全是房子。

商業不成氣候，全靠旁邊的南京西路和中山公園兩個兄弟幫襯。

值得一提的是曹家渡的教育資源還不錯，一師附小、萬航渡小，都是老靜安的一梯隊。

但即便如此，這里的房價也是扶不起的阿斗。

歸根結底，是旁邊的幾位大佬光芒太盛，而曹家渡除了房子還是房子，且都是房齡20年以上的老房子，xx大廈，xx公寓，xx花園……

這四個內環洼地，有一個共同點：房子能住，生活便利，但別指望跑贏大盤。

對買房人來講，不要想著抄底搏超額收益。若能接受它們的缺點，自住還是很有性價比的。

更讓人扎心的是，這些內環洼地的房價，甚至不如中環了。

比如中外環的閔行古美，03年的小區，品質一般，4月份成交單價也要7萬以上。

楊浦黃興公園的佳龍花園，三房總價也要近900萬，單價總價都超過楊東的愛家亞洲。

但仔細想想，部分中環房價高于少數內環，完全不稀奇。

畢竟中環開發晚，城市界面新，地段也沒比內環差多少。產城融合做得比內環好，地鐵商場產業不弱于內環，房子平均房齡比內環新。

所以塘橋、楊東、中遠兩灣城，房價低于大寧、古美甚至黃興公園，其實很正常。

還是那句話，城市的地段價值一直在變，不要盲目追求環線、行政區和板塊IP，適合自己的，才是最好的。

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注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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