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01

2026年供地總體情況

根據(jù)無錫市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的2026年度供地計(jì)劃，市區(qū)計(jì)劃供應(yīng)國有建設(shè)用地總量2446公頃，覆蓋九大用途。

其中，住宅用地189公頃（商品住宅188公頃+租賃住宅1公頃），交通運(yùn)輸用地985公頃為各類用地之首，工礦用地846公頃次之，公共管理與公共服務(wù)用地246公頃，倉儲用地62公頃，商服用地50公頃，水域及水利設(shè)施用地48公頃，特殊用地10公頃，公用設(shè)施用地10公頃。

從結(jié)構(gòu)上看，住宅用地在2446公頃的總供應(yīng)盤子中占比并不突出，遠(yuǎn)低于交通運(yùn)輸和工礦用地的體量，體現(xiàn)出無錫2026年土地資源配置更加傾向于產(chǎn)業(yè)承載和基礎(chǔ)設(shè)施保障，住宅供應(yīng)則呈現(xiàn)明顯的"少而精"特征，與"控增量"基調(diào)一脈相承。

02

橫向?qū)Ρ龋赫毓?yīng)連續(xù)四年下降

回溯近四年無錫市區(qū)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)數(shù)據(jù)，下行趨勢十分清晰，2023年361公頃、2024年299公頃、2025年234公頃、2026年189公頃。四年時(shí)間宅地總量從361公頃降至189公頃，近乎腰斬，這意味著無錫正在主動斷供，全力控增量。

無錫市區(qū)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)連續(xù)四年呈現(xiàn)階梯式下降，三年累計(jì)降幅顯著，與2026年全國兩會"因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給"以及自然資源部"新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)"的政策導(dǎo)向高度契合。

03

分區(qū)對比：五區(qū)供地結(jié)構(gòu)變化

將2025年與2026年各區(qū)商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)進(jìn)行對比:

2026年梁溪區(qū)躍居供地首位（45公頃），濱湖區(qū)從24公頃增至42公頃，新吳區(qū)從21公頃大幅增至40公頃；錫山區(qū)從68公頃回落至43公頃，惠山區(qū)從35公頃降至18公頃，區(qū)域格局發(fā)生顯著重塑。

04

各區(qū)土地供應(yīng)總量及結(jié)構(gòu)

根據(jù)2026年度供地計(jì)劃，五區(qū)供地總量及結(jié)構(gòu)如下:

產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)區(qū)（以錫山區(qū)、惠山區(qū)為代表）：錫山區(qū)、惠山區(qū)供應(yīng)總量位居前兩位，且“工礦倉儲”與“交通運(yùn)輸”用地占比高。體現(xiàn)其作為產(chǎn)業(yè)承載基地和基礎(chǔ)設(shè)施支撐的核心功能定位；

核心居住區(qū)（以梁溪區(qū)、濱湖區(qū)為代表）：梁溪區(qū)商品住宅與工礦倉儲規(guī)模持平且占比較高（31.0%），基數(shù)雖小但居住屬性顯著；濱湖區(qū)商品住宅占比17.6%，為五區(qū)中最高，凸顯核心居住區(qū)定位；

對比與差異：惠山區(qū)以789公頃位居總量首位，梁溪區(qū)僅145公頃位列末位，總量差距高達(dá)644公頃。用途結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)顯著差異，反映不同區(qū)域在城市發(fā)展中的功能分工與定位互補(bǔ)。

05

2026年重點(diǎn)擬出讓地塊解讀

2026年市區(qū)共有13宗重點(diǎn)擬出讓地塊，核心信息如下:

梁溪區(qū)5宗集中亮相（竹園里C、太湖廣場北側(cè)、永勝橋、永勤弄E、永勤弄A），老城更新加速；

錫山區(qū)秦水渠地塊5公頃、容積率僅1.05，主打錫東度假區(qū)低密改善；蠡湖未來城明園路地塊容積率2.4，為13宗中最高；

新吳/經(jīng)開華光鍋爐廠B地塊5.84公頃延續(xù)區(qū)域熱度。

整體看，13宗地塊容積率多在1.0-1.4之間，與2025年土拍中容積率≤1.8地塊占比87.8%、≤1.2地塊占22%的"低密改善"導(dǎo)向一脈相承。

06

政策導(dǎo)向與總結(jié)

2026年無錫供地計(jì)劃明確三大政策導(dǎo)向：優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)（土地資源向重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和重大項(xiàng)目傾斜）、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（支持工業(yè)用地兼容、多用途混合開發(fā)）、切實(shí)改善民生（推進(jìn)軌道交通場站、老舊住區(qū)改造等綜合開發(fā)）。

核心結(jié)論

? 總量持續(xù)收縮：宅地供應(yīng)從2023年361公頃降至2026年189公頃，四年近乎腰斬，無錫主動斷供去庫存，與全國"控增量"基調(diào)高度一致。

? 結(jié)構(gòu)優(yōu)化提質(zhì)：13宗重點(diǎn)地塊容積率絕大多數(shù)在1.0-1.4區(qū)間，延續(xù)2025年低密高品質(zhì)導(dǎo)向，住宅產(chǎn)品向改善型升級。

? 區(qū)域格局重塑：梁溪區(qū)躍居供地首位、濱湖區(qū)供應(yīng)翻倍，核心區(qū)價(jià)值彰顯；錫山、惠山降量調(diào)整；新吳/經(jīng)開合并統(tǒng)計(jì)，產(chǎn)城融合趨勢顯現(xiàn)。

展望2026年，無錫土地市場將延續(xù)"少而精"的供應(yīng)節(jié)奏，對開發(fā)商精準(zhǔn)布局能力提出更高要求。

1、上述研究成果由克而瑞無錫分析師浦佳鏈，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數(shù)、AI問知、AI文章等功能撰寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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