六運(yùn)小區(qū)，真的是熱搜體質(zhì)。

近日，六運(yùn)小區(qū)疑似因電纜問題半夜傳出巨響并冒出濃煙，居民們互相呼喊撤離。

值得一提的是，這已經(jīng)不是該小區(qū)的第一次“突發(fā)狀況”了。

加上前不久傳出禁止搞餐飲，現(xiàn)在是什么情況？樓市君冒著大雨跑了一趟。

｜六運(yùn)小區(qū)實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

壹

據(jù)一位阿姨表示，這次事發(fā)地是在一棟居民樓下，事后已經(jīng)進(jìn)行了搶修。

｜六運(yùn)小區(qū)實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

據(jù)此前公開報(bào)道，從2024年至今，六運(yùn)小區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)過多次火情。

上一次，是今年4月20日，一處居民樓公共位置的電箱短路引發(fā)火災(zāi)。

加上這次，相當(dāng)于不到一個(gè)月內(nèi)就“火”了兩回，值得敲響警鐘。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

此外，對于此前傳出的六運(yùn)小區(qū)禁止餐飲的事，樓市君也進(jìn)行了實(shí)地走訪。

｜圖源：體育西路社區(qū)居委會

有商戶透露，六運(yùn)小區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)不給辦新的經(jīng)營許可證了，部分商家證到期后也在陸續(xù)關(guān)停。

中介表示，有幾家酒吧關(guān)門了，還在經(jīng)營的只在晚上開業(yè)，而且此前因?yàn)樵胍魯_民也進(jìn)行了整改，現(xiàn)場立著禁止大聲喧嘩的牌子。

還有一些已經(jīng)閉店的鋪面，貼滿了招租的小廣告。

｜六運(yùn)小區(qū)底商實(shí)拍

|廣州樓市發(fā)布 攝

樓市君打聽到，有幾家還在營業(yè)的店鋪都是1年左右到期，動作快的商戶已經(jīng)在讓中介幫忙留意房源，準(zhǔn)備搬走了。

不過，可以看到小區(qū)部分店鋪正在裝修或升級，說明這次整頓不是清場，更像是一次換血。

｜六運(yùn)小區(qū)商業(yè)裝修實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

樓市君留意到，雖然是工作日的白天，又下著雨，但小區(qū)在營業(yè)的店鋪并不少。

沿街店鋪及內(nèi)部底商，網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，餐飲、花房、文創(chuàng)、養(yǎng)生等業(yè)態(tài)種類繁多，商業(yè)化程度比很多小區(qū)都高，但鋪?zhàn)饪刹槐阋恕?/p>

據(jù)現(xiàn)場了解，小區(qū)內(nèi)一個(gè)20平左右的小門面，一個(gè)月的租金都要3萬，因此，這里的物價(jià)也相對較高。

｜六運(yùn)小區(qū)底商實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

由于人氣高、商業(yè)旺，這里不少住宅的二樓甚至三樓，都改成了店面，做起了按摩、足療、養(yǎng)生等生意，形成了“樓上住家，樓下開店”的生態(tài)。

｜六運(yùn)小區(qū)住改商實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

過度商業(yè)化、以及“住改商”的行為，一定程度上給電力設(shè)備增加了負(fù)擔(dān)，存在安全隱患。

希望這次的調(diào)整，能讓六運(yùn)小區(qū)的商業(yè)環(huán)境、租金水平等，回歸到更規(guī)范、合理的范圍。

貳

這趟下來，樓市君發(fā)現(xiàn)，六運(yùn)小區(qū)還存在以下問題。

1、小區(qū)近40歲高齡，存在亂拉電線、設(shè)備老舊等問題。

六運(yùn)小區(qū)始建于1987年，起初是作為第六屆全運(yùn)會“運(yùn)動員村”，賽后轉(zhuǎn)為居民小區(qū)。

盡管近年來，小區(qū)部分樓棟加裝了電梯、翻新了外墻，但還有部分樓棟是這樣的。

外墻斑駁，內(nèi)部電線亂拉、候梯間燈光昏暗...多個(gè)方面亟待改善。

｜六運(yùn)小區(qū)實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

此外，項(xiàng)目早年間有些樓棟設(shè)計(jì)有類似天井，加上樓下還停放著電雞，這些都在考驗(yàn)著小區(qū)的消防實(shí)力。

｜六運(yùn)小區(qū)實(shí)拍

|廣州樓市發(fā)布 攝

2、一套房隔成7戶出租，一戶加裝多個(gè)獨(dú)立電表

說出來你可能不信，樓市君看了5套房子，其中有4套都是房中房，單間或者一房一廳，租金2300-2600元，有的還是步梯。

可能很多人沒租過這類房子，通俗來講，就是業(yè)主把一套大戶型，隔成了幾戶出租，這幾戶共用一個(gè)大門，甚至是廚房。

｜六運(yùn)小區(qū)房中房實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

其中有一套復(fù)式就隔成了7間房，并在入門處私拉電線加裝了多個(gè)獨(dú)立電表，二次改造加上修改電路，其合規(guī)性及安全性值得關(guān)注。

這類操作的目的是為了多收租，按照一間房租金2300元計(jì)算，月入大概1.6萬，相當(dāng)于一套大戶型收7份租金。

｜六運(yùn)小區(qū)房中房實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

雖然是隔斷房，不過六運(yùn)小區(qū)的地段確實(shí)牛，你看窗外就是天寰廣場，還能看到天河城。

在六運(yùn)小區(qū)“蝸居”，成了很多在CBD打工人的來時(shí)路。

｜窗外就是天寰廣場

｜廣州樓市發(fā)布 攝

很多老小區(qū)或多或少都存在一些問題，尤其是像六運(yùn)小區(qū)實(shí)行分片管理、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜的小區(qū)，想要統(tǒng)籌起來并非易事。

據(jù)了解，六運(yùn)小區(qū)由多家物業(yè)公司分別負(fù)責(zé)不同區(qū)域或樓棟。

這其中涉及的物業(yè)包括越秀城建、天鑫物業(yè)、金點(diǎn)子物業(yè)以及廣州中遠(yuǎn)海運(yùn)建設(shè)科技有限公司等。

加上開放性的街區(qū)形態(tài)，整個(gè)社區(qū)的設(shè)備養(yǎng)護(hù)、修繕、住戶間的利益協(xié)調(diào)等，都比一般的小區(qū)更復(fù)雜和困難。

｜六運(yùn)小區(qū)物業(yè)實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

叁

基于以上問題，六運(yùn)小區(qū)也在不斷嘗試“求變”。

繼全面改造落空后，目前來看，“ 微改造 ”可能是六運(yùn)小區(qū)最現(xiàn)實(shí)的一個(gè)選擇。

微改造的核心是，在于不改變建筑主體結(jié)構(gòu)的前提下，對小區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)性修補(bǔ)和功能升級。

這種模式的優(yōu)勢顯而易見，改造成本相對可控，實(shí)施周期短，對居民生活影響小，且能最大限度保留社區(qū)原有風(fēng)貌和鄰里關(guān)系。

｜六運(yùn)小區(qū)實(shí)景

｜廣州樓市發(fā)布 攝

這兩年，天河區(qū)對六運(yùn)小區(qū)的微改造，已經(jīng)開始了。

去年，廣州公共資源交易中心發(fā)布了《天河南街建筑外立面安全隱患排除與屋面整治工程設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)公告》，投資超3200萬煥新六運(yùn)小區(qū)的屋面。

再到今年對于小區(qū)餐飲業(yè)的規(guī)范，整個(gè)過程不是一刀切，而是漸進(jìn)式和引導(dǎo)式的，既延續(xù)商業(yè)活力，又減少對居民生活的影響。

｜六運(yùn)小區(qū)實(shí)景

｜廣州樓市發(fā)布 攝

六運(yùn)小區(qū)多年來備受關(guān)注，其改造后的意義有多大？

其一，作為廣州改造界的“老大難”，六運(yùn)小區(qū)如能通過微改造實(shí)現(xiàn)“逆生長”，將為全市提供可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)，對廣州大量老小區(qū)具有重要標(biāo)桿意義。

其二，廣州城市中軸的割裂界面，將得到改善。

六運(yùn)小區(qū)占據(jù)廣州的城市中軸線、天河最繁華的心臟位置，卻已是高齡小區(qū)，老舊的立面和城市地標(biāo)形成強(qiáng)烈反差，城市化存在斷層。

未來更新改造后，不僅會打破這樣的局面，還能給居民帶來更好的生活生態(tài)。

｜CBD高樓中的六運(yùn)小區(qū)

｜廣州樓市發(fā)布 攝

其三，對于“ 穩(wěn)房價(jià) ”可能有成效。

曾經(jīng)，因?yàn)楹芏嗳瞬┎疬w，六運(yùn)小區(qū)的二手房價(jià)被炒到約5-6萬/平。

如今大多回守“3字頭”，部分甚至滑到了2萬+。倘若啟動大規(guī)模改造后，房價(jià)下跌的勢頭，有望得到控制。

｜圖源： 貝殼找房

當(dāng)然了，從這兩年的動作來看，六運(yùn)小區(qū)進(jìn)入全面改造還需要時(shí)間。

但近年來火情頻發(fā)，也從側(cè)面說明，這事等不起了。

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