本報（chinatimes.net.cn）記者李凱旋 北京報道

時隔一年再度在北京公開市場拿地，保利發展便出手不凡。5月19日，經過151輪舉牌，保利發展以41.544億元競得豐臺太平橋地塊，溢價率15.4%，創下今年以來北京土拍溢價率最高值。

與此同時，該地塊成交樓面價約6.67萬元/平米，后續售價幾何同樣備受期待。業內人士對《華夏時報》記者分析表示，項目硬件條件優渥，但開發仍面臨不小的難度。同時，豐臺區中高端住宅去化速度不快，未來市場競爭較大。

太平橋地塊成交

《華夏時報》記者了解到，太平橋地塊在預申請階段便備受市場關注，吸引了4家房企參與競拍。5月19日，在經過151輪舉牌之后，保利發展以41.544億元的價格將該宗地塊納入囊中，溢價率達到15.4%。

值得關注的是，保利發展已經有1年的時間未在北京的土拍市場公開拿地。此前，在2025年5月份，保利發展曾與其他房企聯合取得海淀的半壁店地塊。

出讓文件顯示，太平橋地塊的土地面積約3.6萬平米。《華夏時報》記者了解到，太平橋地塊的供應指標實際上經歷過優化。在最初的供地計劃中，地塊的容積率為2.4至2.63，規劃建筑面積約9.8萬平米。進入預申請階段后，地塊的建筑面積調減至7.21萬平米，容積率降至2.0。

“這意味著太平橋地塊的容積率低于周邊所有在售的新房項目，其可以規劃為低密度改善社區，產品上限也能得到顯著提升。”中指研究院土地市場研究負責人張凱對《華夏時報》記者說。

太平橋地塊的硬件條件優渥，步行600米左右即可到達地鐵六里橋東站，地塊1公里范圍內還有地鐵灣子站。同時，太平橋地塊周邊公交線路密集，可以快速接入京港澳高速，出行便利度高。生活配套方面，新年華購物中心、北京世紀壇醫院、蓮花池公園等均在太平橋地塊步行可達范圍內。

樓面價達到6.67萬元/平米

由于地理位置優越，太平橋地塊格外搶手。計算來看，太平橋地塊住宅部分樓面價約6.67萬元/平米，屬于當前北京住宅市場上的高價位。張凱對《華夏時報》記者表示，太平橋地塊的區位頗為特殊，雖然行政歸屬于豐臺區，但實際位置更靠近豐臺、西城、海淀三區的交界處，尤其與西城聯系緊密。

“這一特點賦予了太平橋地塊獨特的‘跨區學區’屬性，未來很有可能吸引一批學在海淀與西城，但住在豐臺的購房群體。這部分群體在滿足子女教育需求的同時，也能實現居住品質的改善。同時，太平橋地塊還能承接本區麗澤商務區的改善型需求，有助于促進職住平衡。”張凱對《華夏時報》記者說。

不過，太平橋地塊開發也面臨不小的難度。“其一，需無償配建9000平米養老設施、800平米社區管理用房及80個地下公共停車位。其二，周邊城市界面較為老舊，被大量老舊公房和回遷房包圍，且短期無拆遷更新計劃，項目很難‘獨善其身’。”張凱對《華夏時報》記者表示。

“其三，北京西站商務帶在高峰時段的人流、車流及噪聲擁堵問題，可能對項目后期定位形成長期困擾。此外，地塊形狀相對不規整，東南和西南兩側均有突出部分，這要求開發商在有限且不規則的空間內完成精巧的產品設計。”張凱指出了太平橋地塊面臨的部分“現實問題”。

后續或將發力去庫存

《華夏時報》記者注意到，北京豐臺今年的土地供應量不小。今年4月底，華潤置地以57.71億元的底價摘得同板塊的萬泉寺地塊，成交樓面價為5.85萬元/平米，地塊容積率為2.5。這意味著，后續豐臺新房市場競爭將較為激烈。

張凱同樣表示：“參考麗澤板塊的在售項目，中海麗金府、中國麗澤叁號院項目，其去化率均在20%至30%。按照當前的流速，豐臺中高端改善盤的去庫存仍是區域內面臨的重要問題。”

記者從置業顧問處了解到，中海麗金府的均價為11萬元/平米，總價在1300萬元至2500萬元一套。中海麗澤叁號院的均價則不及麗金府，為9.5萬元/平米，總價在800萬元至1760萬元一套，此外，這兩大新房項目雖然也屬于明顯的改善型住宅，但容積率均高于太平橋地塊。

值得關注的是，今年以來，北京的新房市場頻傳捷報。此前，包括國賢府PARK、星寰時代等在內的多個新房項目開盤即熱搶。“5月16日，龍樾海序開盤也認購了500多套。”置業顧問對《華夏時報》記者說。

而土地端則同步有回暖的趨勢。4月21日，中建智地以8.7%的溢價率競得亦莊的一宗地塊，打破了北京今年一季度土地市場底價成交的僵局，而保利發展競得的太平橋地塊則創下了今年以來北京土拍市場溢價率的最高值。

責任編輯：李未來 主編：張豫寧