今年有個重要的計劃，開一個《國內城市調研文章系列2026版》。

從十年前入行開始，幾乎每隔一段時間，我都會拉著行李箱，到處跑、到處調研，看市場、看房子、看產業、看板塊；看海外、看國內。

上海、北京、深圳、廣州、杭州、南京、合肥、長沙、成都、天津、西安、鄭州……國內所有一線、二線，以及熱門三線城市都去過，有些城市去調研過好幾遍。

五一之后，我又踏上了調研之旅，買了張高鐵票，第一站選在了深圳。

深圳之后，大概率會陸續去調研上海、廣州、北京、成都、南京、合肥、武漢等，昨晚直播分享了很多深圳考察內容，今晚還有直播，《深圳考察報告》已經做好，其他城市調研后也會出報告，感興趣可以進我的私密群。

茅十八一線調研私密群

看完深圳，真的可以原諒所有城市！

這五年，全國樓市下沉，每次去一個城市調研，聽到最多的故事就是誰誰前幾年買的房子賠了多少錢，說實話我早都聽麻了。

但每次去調研完深圳，都可以坦然包容所有的城市、區域。

如果你只單看大盤，只關注籠統的數據統計，那你肯定沒發現，很多城市已經悄悄發生了很大變化。

這幾年的行情，深圳一定是全國變化最大的城市之一。

-超跌的深圳。

別的不說，外圍的不說，就說核心區的南山。

跌幅最大的53.7%；

跌幅最小的25.3%；

普遍跌幅在35%-40%；

這是南山，深圳非常核心的地方了。

深圳各個區域房價高點及跌幅情況：

• 南山：20萬，跌幅35—55%

• 福田：18萬，跌幅35—55%

• 寶中：18萬，跌幅40—60%

• 碧海：13萬，跌幅40—60%

• 龍華：13萬，跌幅40—60%

• 沙井：9萬，跌幅45—60%

• 光明：9 萬，跌幅50—65%

這什么概念？

1、整個深圳，這幾年最抗跌的地方，跌幅也在30%。

2、除了南山和福田，其他區域都有不少房子跌幅在50%-60%。

3、外圍的沙井、光明，跌幅最大，光明比沙井跌的更多！

看到這里，有沒有覺得，在鄭州、武漢房價跌個40%-50%，杭州跌個40%，成都跌個45%啊，和深圳相比，都不算什么。

撕裂的深圳！

這張圖，是整個深圳的區域及重點版塊圖，高清版，我的私密群有。

這張，是整個深圳在售新房住宅的樓盤地圖以及價格，想了解哪些區域，哪些板塊及價格，私密群詳聊。

深圳的核心區和外圍，撕裂到極致！

你看，核心區庫存真不多：

整個福田核心區現有庫存非常少，在售樓盤只有三個。

一個現房小區，位置非常好，旁邊商場、學校都有，賣10萬。

一個大盤，賣10萬，房企緋聞不少；

還有一個蹭香蜜湖，毛坯賣到13萬多。

然后，就沒啥了。

再看南山，

一個熱門新規盤，單價13萬多，開盤就賣完了；

一個舊規盤，買8萬多，得房率只有75%；

還有一個新盤，位置很好，地鐵口，周邊低密，還沒開盤……

再看寶中，

最核心的新安，現在還是限購區，但你只要有大專以上學歷，就能買。

騰訊企鵝島對面，一個保利，單價10萬+，豪宅標配的會所、功能區、獨門獨戶私密感，賣的只剩最后兩套頂樓；

它隔壁有個樓盤，9萬多，便宜吧？但裝修標準吧，進門只有半個廚房的水平，賣的稀稀拉拉，現在還有不少房源……

你看，核心區南山、寶中、福田，新盤也就這么多，庫存很少，可選的也不多。

所以一旦出現位置不錯的、新規樓盤，哪怕價格賣到十幾萬，一開盤就賣的很快。

深圳的另一面是，走出核心區，往關外一看，外圍庫存多的嚇人！

這是我做的樓盤地圖，截了沙井、光明的部分。

沙井周邊都是村子，新片區密密麻麻的高樓、容積率拉爆。

光明的土地非常多非常多。

前幾年炒科學城的概念，連接到東莞，樓盤也密密麻麻，一眼望不到邊，全都是樓盤廣告。

這是截的龍崗和坪山的一部分。

樓盤更多、更密，也是整個深圳房價最便宜的地方。

這是目前深圳最需要規避的地方。

深圳一個超一線城市啊，跌幅比二線城市都多，肯定是超跌的。

一個深圳啊，把開發商熬的，賣了三四年，都在打折扣，甚至在想各種辦法破備案價85折。

過去在一線城市，首付沒有一兩百萬根本上不了車。

現在呢？

總價300多萬可以買龍華最核心的北站周圍，首付50多萬，一套大三房。

過去動輒單價十幾萬的前海，現在最核心的地方8萬多也可以買到。

你說首付五六十萬，總價三四百萬的預算可以買哪里？

對比杭州，連核心區的邊緣都進不去；

廣州也只能買非核心區；

鄭州買個北龍湖也不寬裕；

誰能想到啊，五六十萬= 深圳優質核心地段，有沒有超出想象力？

深圳考察相關資料都已經做好，其他城市調研后也會出報告，感興趣可以進我的私密群。

另外，今晚還有直播，聽壹號講深圳

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