來源：市場資訊

（來源：搜狐焦點深圳）

中海又殺回龍華了！

近日，龍華的云頌玖章花園面市，需驗資200萬才能看房，恍惚間有種穿回2020年樓市光景的錯覺。

不僅宣傳高調，定價也很夸張。目前云頌玖章市場吹風價7萬/㎡起，總價大概740萬起。

大戶型價格更高，143㎡起步總價1200萬，折合單價接近8.5萬/㎡。

接近南山的價格買龍華非核心地段新房？顯然，大部分買房人都表示不理解。

而頂著 “新國標產品” 、龍華首個 “中海好房子” 、龍華改善 “天花板” 等頭銜的云頌玖章，是否值得龍華改善群體一擲千萬金，今天我們不妨探討一下。

硬傷頗多

云頌玖章是真改善嗎

這幾天，大家可能都被云頌玖章漂亮的大門刷屏了，畢竟要賣南山價格，“門面”功夫還是要做足。

但是買房不能光看表面，內里的素質才是最重要的，而深扒一圈后我們發現，云頌玖章的硬傷頗多，算不上真改善。

首先是位置的硬傷。

項目雖然主打“梅林關門戶”，但實際既非梅林關連片改造升級片區，又不近白石龍等核心商圈。

距離板塊內的醇熟商業、優質學校也都有一定距離，生活便利性大打折扣，和真正的核心改善盤差了一個檔次。

其次是噪音環繞。

云頌玖章樓下就是新區大道，主干道的車流量比較大，早晚高峰期經常塞車。

同時地鐵6號線從項目1棟正下方穿行，要知道減震無法徹底消除低頻震動與悶響，如果家里有老人，或者睡眠較淺的人群，影響極大。

另外周邊還有4號線的軌道高架，以及不遠處就是廈深鐵路，整個項目被立體噪音環繞，對聲音敏感的客戶建議慎重考慮。

樓間距小，部分戶型存在對視。

云頌玖章是一個狹長型的地塊，5棟住宅雖一字排開，但樓間距卻很小，其中1棟與東北側書香門地大廈間距約19米，2–3棟、3–4棟、4–5棟之間樓間距僅約18米。

過密的樓間距會影響室內采光，加上新規凸窗的設計，樓棟之間存在臥室對視的問題，業主隱私性全無。

價格虛高，性價比較低。

從目前釋放出的吹風價來看，中海云頌玖章的定價顯然是過高的。

對比同個版塊內，但位置與配套更優的萬科金域華府，成交均價才不到6.5萬一平。

單獨拎出大戶型來看，今年1月初萬科金域華府134㎡的最新成交價是6.57萬/㎡。

而中海云頌玖章同等面積段戶型吹風價卻接近8.5萬/㎡，定價虛高約30%。

所以一溜看下來，項目硬傷頗多，但價格卻虛高，真改善們會為這樣的產品買單嗎？

品牌危機

中海還能造出“好房子”嗎

中海用“好房子”敘事云頌玖章花園，但龍華人卻不禁要問，中海當真還能造出“好房子”嗎？

近年來，中海在龍華交付的項目，幾乎都是一地雞毛。各種貨不對板、品質粗濫的產品，引發了大規模業主wq，也把中海之前攢起來的好口碑砸的稀爛。

而就在剛剛（5月21日），我們收到消息，龍華的中海聞華里項目又一次出現漏水問題。

起因是1棟1單元27樓避難層消防水管發生爆裂，大水漫灌電梯井道和樓道，多名業主因此被困電梯內，更有業主家的天花板開裂漏水。

很難想象，這是2024年8月才交付小區，業主入住不足兩年，卻已經歷了多次電梯關人、水管破裂的情況。

這樣的慘劇，中海學仕里的業主也能感同身受。

2024年的一場暴雨，8萬多一平的豪宅秒變“水簾洞”，大堂的電梯成“瀑布”無法使用、地下車庫也遭遇水浸。幾百萬的房子就這樣變成公共泳池，業主們的心也被狠狠澆透了。

另外還有中海匯德里和中海明德里等項目，均在交付后出現外墻鼓包、裂縫等一些列品質問題。

可以說，中海真的是平等地重創每一位龍華業主，如今中海再次打著“品質”的旗號重回龍華，不僅高價拿地，還要高價賣房，龍華人民還能重新給予信任嗎？

利潤危機下

中海開始改架構了

市場口碑的問題還未解決，中海又面臨新的危機了。

今年年初中海砍掉了所有的區域公司：華東、華南、北部、中西部四大區域被全面撤銷。四大區域解散后，中海形成“總部-城市”的兩級架構。

雖然幾乎每一家知名房企都在轉型“瘦身”，中海差不多算是最晚動手的一批。但卻被業內一針見血的指出，架構變動下，實則是中海藏不住的利潤危機。

3月31日，中國海外發展發布2025年全年業績，公司以權益銷售額行業第一的成績維持規模體面，但盈利端卻連續大幅下滑。時至今日，中海已連續四年痛失行業“利潤王”的桂冠。

在“利潤”警報下，中海也開始學習別的房企，合并城市公司，加大籌碼在核心城市拿地。

據統計，2023年至2025年這三年，中海豪擲約3075億在全國拿地，并且專門盯著“地王”拿，但這對中海來說又是一場豪賭。

因為高價拿地，如果不想虧本賣，前期只能拼命砸錢做出好的產品，同時需要更能干的人去操盤。

而此時中海在“錢”和“人”方面都不穩定，那無異于面臨更大的挑戰。

不僅如此，中海的做法無疑也是把自己架在火上烤。首先，一座城市沒辦法到處都是“玖”系；其次，不是一類城市核心的土地，中海就沒有辦法賣了嗎？

這也是市場對其提出的質疑。

另外，還有一個無法回避的事實，中海掌舵人顏建國將于2026年達到退休年齡，后續誰將接棒、又會帶來怎樣的戰略思維？這將直接影響中海未來的發展方向。

在行業寒冬中，尋求破局之路不易，中海的這一刀，能否砍出奇跡來，還需要時間來檢驗。