樓市小陽(yáng)春，已經(jīng)過(guò)去了。

但是今年小陽(yáng)春過(guò)后的情況，比如以五月份作為典型，相比 2023、2024、2025 年的五月份，今年小陽(yáng)春過(guò)后，回落的速度是比較慢的。

這是一個(gè)最新情況，說(shuō)明離底部是越來(lái)越近了。今年樓市最活躍的是二手房市場(chǎng)。

所以，我們要觀察當(dāng)前一段時(shí)間的走勢(shì)，要高度關(guān)注二手房相關(guān)指標(biāo)，比如成交量、價(jià)格，還有庫(kù)存（掛牌量）的變化。

今年我們來(lái)觀察和分析一下最新的二手房掛牌量，也就是庫(kù)存變化。

賣(mài)房者的心態(tài)有變化

這張圖是我們監(jiān)測(cè)的五十個(gè)重點(diǎn)城市的二手房掛牌量變化。

今年的五月份相比四月份基本持平，這張圖要明顯好于 2025 年，和 2024 年差不多，圖中這根紅柱就是五月份的走勢(shì)。

今年五月份相比四月份基本持平。

當(dāng)然，今年三月份的情況有點(diǎn)類似于 2024 年。

2024年五月份之所以比三月份沒(méi)有增長(zhǎng)，是因?yàn)閲?guó)家出臺(tái)了 5?17 新政，對(duì)樓市是一個(gè)刺激。

而2023 年和 2025 年五月份相比四月份，二手房掛牌量都是增長(zhǎng)的，說(shuō)明市場(chǎng)的拋壓在增加。

今年到現(xiàn)在一直沒(méi)有新增，而且五月份拋壓未增長(zhǎng)，這說(shuō)明二手房供給側(cè)目前情況趨于穩(wěn)定，房東拋盤(pán)、積極賣(mài)房的現(xiàn)象沒(méi)有出現(xiàn)。

這是好事，對(duì)于穩(wěn)定二手房市場(chǎng)是有價(jià)值的。

近三年來(lái)的春季拋盤(pán)暫停

看柱狀圖，我們大體能知道動(dòng)態(tài)，但無(wú)法更精細(xì)把握短期變化。

接下來(lái)我們?cè)倏炊址繏炫屏康沫h(huán)比增長(zhǎng)情況。

2025 年以來(lái)，多數(shù)月份的增速都為正增長(zhǎng)。

也就是說(shuō)二手房掛牌量在增長(zhǎng)，市場(chǎng)總體走弱，過(guò)程中有兩個(gè)特征。

第一個(gè)是季節(jié)性波動(dòng)因素，比如每年三月份相比二月份都會(huì)大增，圖中的三個(gè)高點(diǎn)，全部是三月份的環(huán)比增速，春節(jié)過(guò)后掛牌量大增，同時(shí)成交量大增，二者相匹配。

但今年情況比較好，今年三月份環(huán)比二月份僅微增 0.6%。

這說(shuō)明市場(chǎng)在走強(qiáng)！

圖中的紅點(diǎn)就是五月份的環(huán)比增速，今年基本持平；而 2025 年環(huán)比增長(zhǎng)了 0.5%，2024 年環(huán)比微跌 0.1%，2023 年環(huán)比大增 4.4%。

第二個(gè)特征是每當(dāng)有重要政策出臺(tái)，都會(huì)影響掛牌量。

最典型的是之前說(shuō)過(guò)的情況。

2024 年 5?17 新政之后，只有五月、六月環(huán)比下降；說(shuō)明新政效果較弱。

而到了 2024 年九月底，國(guó)家重磅政策出臺(tái)后，九月、十月、十一月、十二月及 2025 年一月、二月，連續(xù)六個(gè)月二手房庫(kù)存下滑，說(shuō)明本輪新政刺激在二手房市場(chǎng)表現(xiàn)較明顯。

2025 年三月份之后，二手房掛牌量持續(xù)攀升，二手房市場(chǎng)持續(xù)走弱。

但 2025 年十一月至 2026 年二月，連續(xù)四個(gè)月掛牌量下滑，這是在無(wú)新政背景下罕見(jiàn)出現(xiàn)的情況。

說(shuō)明市場(chǎng)出現(xiàn)邊際改善，而且今年三、四、五三個(gè)月的綜合情況要好于過(guò)去三年同期。

所以不難看出，小陽(yáng)春及之后，二手房掛牌量指標(biāo)在慢慢向好發(fā)展。

上海二手房供求關(guān)系最強(qiáng)

我們?cè)賮?lái)看具體城市。

這里要探討一個(gè)更核心、更深入的指標(biāo) —— 去化周期，它是衡量供求關(guān)系的核心指標(biāo)。

為了更好分析每個(gè)城市，我們把去化周期進(jìn)行指數(shù)化，這就是全國(guó)重點(diǎn)城市的二手房去化周期指數(shù)。

這個(gè)指數(shù)的內(nèi)涵是：數(shù)值在零以上，說(shuō)明去化周期壓力大于平均值；數(shù)值較小甚至為負(fù)值，說(shuō)明二手房供求關(guān)系相對(duì)均衡，甚至小幅供不應(yīng)求。

不比不知道，一比嚇一跳。

城市之間差異非常大。

目前去化周期（供求關(guān)系）較好的城市是上海、北京、合肥、廈門(mén)。

只有這四個(gè)城市的指數(shù)在零上下徘徊，也就是二手房市場(chǎng)基本供求平衡。

這種情況下，房?jī)r(jià)最有可能止跌，事實(shí)也正如此，因?yàn)榉績(jī)r(jià)由短期供求關(guān)系決定。

從中可以看到，即便是北上廣深內(nèi)部，目前上海、北京的情況要強(qiáng)于深圳、廣州。

深圳樓市雖然比較活躍，但到目前為止，深圳全市的二手房?jī)r(jià)格并未有效止跌，就是因?yàn)楣┣箨P(guān)系的改善程度還沒(méi)達(dá)到讓房?jī)r(jià)真正止跌的水平。

去化周期指數(shù)較高、明顯供大于求的城市主要是長(zhǎng)沙、濟(jì)南、海口、貴陽(yáng)，這幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)大概率會(huì)下跌，而且跌幅會(huì)比較明顯。

上海房?jī)r(jià)漲，南京房?jī)r(jià)跌

最后我們?cè)賹?duì)比兩個(gè)城市，拿高等級(jí)城市上海和中高能級(jí)城市南京來(lái)對(duì)比。

還有一個(gè)指標(biāo)叫二手房庫(kù)存壓力指數(shù)，它是一個(gè)綜合指數(shù)，包含二手房去化周期和庫(kù)存變化。

當(dāng)前，上海的二手房庫(kù)存壓力指數(shù)是 - 20，而南京是 + 40，這意味著上海的二手房供求關(guān)系明顯強(qiáng)于南京。

今年春季以來(lái)，南京的二手房市場(chǎng)交易量和價(jià)格都出現(xiàn)明顯改善。

但南京的二手房房?jī)r(jià)目前還不能說(shuō)真正止跌，就是因?yàn)槎址繋?kù)存壓力指數(shù)還未回到零附近。

我們?cè)倏瓷虾＿^(guò)去幾年二手房庫(kù)存壓力指數(shù)，最低的并非近期，而是 2025 年三月份，當(dāng)時(shí)主要受 2024 年九月底新政利好刺激效應(yīng)延續(xù)的影響。

再往前回顧，2023 年一季度至 2024 年一季度，上海、北京的庫(kù)存壓力指數(shù)基本相近。

但從 2024 年二季度之后，上海的庫(kù)存壓力指數(shù)就持續(xù)明顯低于南京。

這意味著 2024 年二季度以來(lái)，上海房?jī)r(jià)雖有下跌，但跌幅明顯小于南京。

南京房?jī)r(jià)跌幅最大的時(shí)候，也正是二手房庫(kù)存壓力快速上升的時(shí)候，即 2025 年二、三、四季度。

通過(guò)這樣的圖表分析，大家應(yīng)該能清晰看到每個(gè)城市二手房的庫(kù)存、去化周期、庫(kù)存壓力變化。

這是決定每個(gè)城市二手房漲跌、漲幅大小、跌幅大小的核心驅(qū)動(dòng)力。

老楊每個(gè)月都會(huì)監(jiān)測(cè)全國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，但不管是統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，還是各平臺(tái)的數(shù)據(jù)，有時(shí)都會(huì)有異動(dòng)。

那我們?cè)趺磋b別數(shù)據(jù)是否異動(dòng)、是否屬實(shí)？

通過(guò)二手房供求關(guān)系就是一個(gè)很好的方式。