越來(lái)越多的上市房企，選擇剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

“退房”之后，這些上市公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，就成為大家所關(guān)注的。

就在近日，光通信概念火爆之下，正在推進(jìn)“退房”的A股上市房企京投發(fā)展，盯上了西安一家“硬科技”企業(yè)，擬收購(gòu)20.9052%的股權(quán)。

這一收購(gòu)計(jì)劃不但引發(fā)了資本市場(chǎng)的關(guān)注，也引發(fā)上交所關(guān)注。

作為“硬科技之都”，西安的科技企業(yè)已經(jīng)成為A股上市公司并購(gòu)的熱門。

01

京投發(fā)展擬收購(gòu)奇芯光電20.9%股權(quán)

2026年5月11日，A股上市公司京投發(fā)展發(fā)布公告稱：正在籌劃通過(guò)現(xiàn)金方式收購(gòu)公司控股股東北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“京投公司”）旗下北京新基建產(chǎn)業(yè)一期股權(quán)投資中心（有限合伙）（以下簡(jiǎn)稱“新基建股權(quán)投資中心”）所持有的西安奇芯光電科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱“西安奇芯光電”）20.9052%股權(quán)。

在光通信概念火熱的當(dāng)下，這一消息一出，立馬引發(fā)了資本市場(chǎng)的關(guān)注。

而在此消息發(fā)布前后，京投發(fā)展迎來(lái)了3個(gè)連續(xù)漲停！

京投發(fā)展，是京投公司旗下地產(chǎn)板塊的上市平臺(tái)，擅長(zhǎng)軌道交通車輛基地一體化開(kāi)發(fā)，依靠大股東的資源優(yōu)勢(shì)，京投發(fā)展年銷售額一度超過(guò)150億元、距離中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企只有一步之遙，其營(yíng)收也曾經(jīng)超過(guò)百億元，歸屬凈利潤(rùn)2020年曾經(jīng)接近5億元。

但這兩年，地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境之下，京投發(fā)展?fàn)I收下降的同時(shí)，凈利潤(rùn)也處于虧損之中，2023年至2025年分別虧損6.592億元、10.55億元、12.16億元，今年一季度繼續(xù)處于虧損之中。

今年3月份，京投發(fā)展發(fā)布公告稱擬將持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股京投公司。

這意味著交易達(dá)成后，京投發(fā)展將不再?gòu)氖碌禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，“退房”上市房企“+1”！

值得注意的是，京投發(fā)展2025年年報(bào)顯示，房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)在其當(dāng)年?duì)I收中的占比為97.64%，物業(yè)租賃、服務(wù)及其他合計(jì)在其營(yíng)收中的占比僅為2.36%。

這意味著，“退房”后京投發(fā)展的營(yíng)收規(guī)模將會(huì)大幅下降，失去主要收入來(lái)源。

此時(shí)，要想支撐起京投發(fā)展上市平臺(tái)的價(jià)值、營(yíng)收和盈利能力，就需要大股東通過(guò)資產(chǎn)注入以及尋找新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。

而京投公司通過(guò)旗下新基建股權(quán)投資中心進(jìn)入西安奇芯光電股東之列是2025年12月，當(dāng)時(shí)受讓了西安奇芯光電3.989%股權(quán)，隨后又通過(guò)一系列收購(gòu)，持股比例上升到了20.9052%，位列西安奇芯光電第二大股東。

西安奇芯光電是一家總部位于西安高新區(qū)的企業(yè)，注冊(cè)成立于2014年，主要從事硅基改性光子集成材料、光子集成芯片、光器件、光組件、光模塊及子系統(tǒng)的研發(fā)、生產(chǎn)和銷售，產(chǎn)品廣泛應(yīng)用于光接入網(wǎng)、光傳輸網(wǎng)絡(luò)、地鐵 網(wǎng)絡(luò)、探測(cè)和傳感場(chǎng)。

作為一家“硬科技”企業(yè)，西安奇芯光電從2014年開(kāi)始已經(jīng)經(jīng)歷多輪融資，但公司目前尚未上市，并且處于虧損階段。

2025年、2026年1-3月，西安奇芯光電的營(yíng)收分別為12352.77萬(wàn)元、3180.53萬(wàn)元，凈利潤(rùn)分別虧損6110.46萬(wàn)元、2179.4萬(wàn)元。

關(guān)于此次跨界收購(gòu)，京投發(fā)展在給上交所的回復(fù)函中表示：當(dāng)前公司處于連續(xù)經(jīng)營(yíng)虧損狀態(tài)，若繼續(xù)深耕原有業(yè)務(wù)，公司經(jīng)營(yíng)狀況、資產(chǎn)質(zhì)量及盈利水平難以改善，不利于公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)及穩(wěn)健發(fā)展。本次通過(guò)跨界收購(gòu)切入新興優(yōu)質(zhì)賽道，是公司調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的重要戰(zhàn)略舉措，為公司長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展奠定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

“本次籌劃收購(gòu)事項(xiàng)若能順利實(shí)施，從行業(yè)領(lǐng)域來(lái)看，有助于優(yōu)化公司產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)資源向新質(zhì)生產(chǎn)力領(lǐng)域聚集。從發(fā)展前景來(lái)看，標(biāo)的公司當(dāng)前業(yè)務(wù)規(guī)模相對(duì)較小，但已具備技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)力，未來(lái)隨著行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)、標(biāo)的公司銷售規(guī)模逐步擴(kuò)大、規(guī)模效應(yīng)釋放后預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)盈利，有助于提升公司發(fā)展質(zhì)量。”京投發(fā)展稱。

當(dāng)然，京投發(fā)展的此次跨界收購(gòu)尚處于早期籌劃階段，能否達(dá)成尚需相關(guān)各方進(jìn)行協(xié)商并對(duì)可行性等進(jìn)行進(jìn)一步論證。

02

上市房企掀起“退房”潮，豪賭輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型

事實(shí)上，除了京投發(fā)展之外，這兩年已經(jīng)有多家上市公司紛紛宣布剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，加入到了“退房”潮之中。

例如：華遠(yuǎn)地產(chǎn)（已更名華遠(yuǎn)控股）、美的置業(yè)、中交地產(chǎn)、格力地產(chǎn)（已改名珠免集團(tuán)）、冠城大通……

曾經(jīng)，房地產(chǎn)火爆時(shí)期，房地產(chǎn)的龐大規(guī)模能夠給這些上市企業(yè)帶來(lái)營(yíng)收規(guī)模、利潤(rùn)規(guī)模的增加，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也就成為香餑餑。

現(xiàn)如今，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在高負(fù)債之下，陷入到普遍虧損泥潭之中，負(fù)債較高并且拖累到上市公司的盈利能力，已然成為燙手山芋。

因此，多家上市房企紛紛宣布剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，剝離的方式基本均是將相關(guān)資產(chǎn)將負(fù)債轉(zhuǎn)讓給大股東。

剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之后，這些曾經(jīng)的上市房企大部分均宣布轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、酒店管理、代建等業(yè)務(wù)。

但是，由于此前地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在這些上市公司營(yíng)收中的占比基本在九成左右，其他業(yè)務(wù)體量較小，因此剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之后，在負(fù)債率降低、企業(yè)盈利能力提升的同時(shí)，其營(yíng)收規(guī)模以及后續(xù)的利潤(rùn)規(guī)模必然出現(xiàn)大幅下降。

以已經(jīng)完成地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)剝離的華遠(yuǎn)控股為例，此前連續(xù)十幾年的年?duì)I收規(guī)模都在50億元以上，2021年至2023年的營(yíng)收規(guī)模均在百億以上，即使是2024年?duì)I收規(guī)模大幅下降，但也在46.29億元。

而剝離地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之后的首份年報(bào)顯示，其2025年的營(yíng)收僅為3.154億元，營(yíng)收規(guī)模直接較上年下降了93%以上！

當(dāng)然，有的上市房企在剝離地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)，大股東則將其他資產(chǎn)注入到上市公司之中，確保了上市公司營(yíng)收降幅較小、盈利能力提升。

例如：格力地產(chǎn)在置出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)，置入珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司51%股權(quán)，發(fā)展成為以免稅業(yè)務(wù)為核心、圍繞大消費(fèi)運(yùn)營(yíng)等產(chǎn)業(yè)鏈布局的上市公司，股票證券簡(jiǎn)稱變?yōu)橹槊饧瘓F(tuán)。

2025年，珠免集團(tuán)營(yíng)收33.9億元，雖然說(shuō)低于2020年至2024年的營(yíng)收，但已經(jīng)高于2018年及之前的營(yíng)收規(guī)模。

今年一季度，珠免集團(tuán)實(shí)現(xiàn)歸屬凈利潤(rùn)3903萬(wàn)元，結(jié)束了連續(xù)11個(gè)季度的虧損。

在“硬科技”已經(jīng)成為發(fā)展風(fēng)口的背景之下，一些上市房企在剝離地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)，也將并購(gòu)目標(biāo)瞄向了“硬科技”企業(yè)。

除了京投發(fā)展擬收購(gòu)西安奇芯光電20.9052%股權(quán)之外，衢州發(fā)展在2025年8月曾經(jīng)發(fā)布預(yù)重組方案，擬通過(guò)發(fā)行股份方式收購(gòu)先導(dǎo)電子科技股份有限公司95.4559%股份，標(biāo)的公司100%股權(quán)預(yù)估值不超過(guò)120億元。受此消息影響，當(dāng)時(shí)衢州發(fā)展復(fù)牌后迎來(lái)連續(xù)3個(gè)漲停。

但這場(chǎng)耗時(shí)10個(gè)月的跨界重組，在今年5月18日宣布終止，衢州發(fā)展又迎來(lái)了連續(xù)4個(gè)跌停！

今年2月份，深圳房企沙河股份披露重大資產(chǎn)購(gòu)買暨關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書（草案），該公司擬以支付現(xiàn)金的方式購(gòu)買深業(yè)鵬基持有的晶華電子70%的股權(quán)。

資料顯示，晶華電子是國(guó)家級(jí)專精特新“小巨人”企業(yè)，其主營(yíng)業(yè)務(wù)為物聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域智能顯示控制器、液晶顯示器件等產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)和銷售。

萬(wàn)通發(fā)展在去年9月份則收購(gòu)了北京數(shù)渡信息科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱“數(shù)渡科技”）62.9801%的股權(quán)，數(shù)渡科技成為上市公司的控股子公司。

數(shù)渡科技主要從事高速互連芯片設(shè)計(jì)與研發(fā)以及提供ASIC芯片定制設(shè)計(jì)服務(wù)，核心產(chǎn)品為PCIe高速交換芯片。

科技類企業(yè)股權(quán)成為上市公司并購(gòu)標(biāo)的，主要是與科技產(chǎn)業(yè)正處于政策支持與產(chǎn)業(yè)升級(jí)周期中，人工智能、低空經(jīng)濟(jì)、商業(yè)航天、光通信等領(lǐng)域市場(chǎng)關(guān)注度較高，也更容易獲得資本市場(chǎng)認(rèn)可。

剝離地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之后的上市企業(yè)，通過(guò)收購(gòu)科技企業(yè)股權(quán)，從資本市場(chǎng)的角度來(lái)講，擁有更強(qiáng)的想象空間！