廣東
5月21日，華潤置地（成都）發(fā)展有限公司100%股權(quán)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，底價為75.1億元。
該公司就是成都萬象城的產(chǎn)權(quán)和運營方，由華潤置地通過超智資源有限公司（香港注冊）全資控股。
換言之，成都萬象城以這種方式進行轉(zhuǎn)讓，。
此次掛牌，對接盤方的要求很高：
- 22.53億元的保證金；
- 一次性付清交易價款（至少75.1億）；
- 不得再使用“華潤”“萬象城”等所有華潤系的品牌標識、字號和特許經(jīng)營權(quán)。
那么，75.1億的底價是否高估？可以從以下三方面分析：
1、市盈率
2024年租金收入8.31億元，公司凈利潤2.46億元，2025年數(shù)據(jù)還未出爐。
2.46億元的凈利潤，對應(yīng)75.1億的底價，市盈率約30.53倍，年化收益率約0.0328%。
而滬深交易所產(chǎn)權(quán)類商業(yè)REITs平均年化分派率（相當于分紅率）3.5～4%，對應(yīng)25～29倍的市盈率。
再考慮到REITs的流動性溢價，顯然成都萬象城的估值偏高。
2、市凈率
該公司資產(chǎn)總計為55.69億元，負債總計49.24億元，所有者權(quán)益為6.45億元。
總資產(chǎn)55.69億元，說明成都萬象城的賬面價值不會高于這個數(shù)。
6.45億元的凈資產(chǎn)，對應(yīng)75.1億的底價，市凈率約11.64倍。
目前，滬深交易所商業(yè)REITs市凈率普遍在1左右，有的甚至還破凈。
3、建造成本
建造成本屬于沉沒成本，對于未來決策意義不大，但可以作為參考。
成都萬象匯項目總投資25億，底價是其3倍。
而近幾年轉(zhuǎn)讓的萬達廣場，售價普遍低于綜合造價（土地+建安+利息等）。特別是三四線城市，幾乎腰斬。
2025年，老王計劃以500億元打包出售48座萬達廣場，平均每座約10.42億。
在已經(jīng)交割的9座中，上海顓橋萬達廣場售價最高，為20.48億。
在已經(jīng)完成交割的51座萬達廣場，接盤最多的是長期金融資本（險資、信托等）。
金融資本是否投資商業(yè)物業(yè)的依據(jù)就是預(yù)期年化收益率，至少不能低于商業(yè)REITs。
前幾年，無風(fēng)險利率較高，再加上老王單方面的贖回權(quán)，金融資本普遍要求年化收益率不低于8%。
近一兩年，預(yù)期收益率隨著無風(fēng)險利率的下降也有所調(diào)整，但也在5%以上。
一二線城市的預(yù)期收益率相對低些；三四線城市的預(yù)期收益率相對高些，因為要對沖人口負增長的風(fēng)險。
既然以預(yù)期年化收益率為投資依據(jù)，那么造價、凈資產(chǎn)這些指標意義不大，售價低于造價或者破凈也就不足為奇了。
綜上，理性的金融資本不會接盤；民企沒有實力接盤；也不可能是華潤集團內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，因為接盤方不能使用華潤系品牌。
因此，最終接盤的大概率是其他不差錢的國企。
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