張家灣設計小鎮，一個面向存量工業用地的更新實踐，以“設計+”創新探索低效用地的盤活與產業轉型升級之路。2020年，清華同衡作為規劃統籌團隊之一，協同多家規劃設計單位，以先期建設為示范，在保護原有廠房格局和工業遺產價值的基礎上，探索更加開放、靈活的更新方式，可持續地打造設計小鎮、活力小鎮、智慧小鎮，使張家灣從老工業園區躍升為首都創新設計高地，為城市副中心十年建設歷程提供了“創新驅動、產業升級”的生動樣本。 <了解更多→< pan>”>

作為通州首個工業園區，張家灣承載著城市早期的工業發展記憶。隨著時代的發展，這里逐漸面臨產業升級滯后、空間品質不足、設施條件偏低、產權零散等存量工業空間的典型問題。

在北京城市副中心總體建設推進與城市更新政策不斷深化的背景下，張家灣迎來了發展的雙重契機。張家灣小鎮以副中心控規為指引，創新性地運用“毯式街區”等更新手法，對老舊廠房進行保護性利用，注入“設計+”產業實現功能升級，并通過引入社會資本，推動從頂層謀劃到實施建設的貫通，探索工業遺產更新與產業轉型并行的路徑。

毯式街區：從封閉到開放的空間重構

張家灣設計小鎮項目的起點，是對傳統工業園“圍墻式”思維的打破。運用“毯式街區”的理念和方法，將原本分散、孤立的廠區與城市道路、綠地等公共開放空間像織地毯般重新織補、設計，形成互聯互通的融合型開放街區。

更新并非大拆重建，而是在尊重現狀建筑密度與空間尺度的基礎上，對存量廠房進行價值甄別，明確“留、改、拆”的劃分，有選擇地保留特色建筑形式、框架結構和空間肌理，延續場地獨特的工業記憶和文脈。

在啟動區及拓展區的空間營造上，構建“兩橫兩縱”的活力空間主脈，作為連續的公共空間骨架，切分出一個個更新模塊，結合產權劃分情況進行廠房改造和新建筑織補，形成可持續更新的產業辦公空間。將改造后的老舊廠房作為功能節點，如璀璨明珠般有機地鑲嵌在公共“地毯”上，再結合創新企業和創新人才的集聚需求，將咖啡廳、書店、藝術館、主題廣場等多樣休閑配套設施有機地植入公共空間中，使街區兼具產業活力與生活氣息，提高土地的復合利用。

毯式街區空間模式示意圖

毯式街區效果圖

同時，沿路綠化帶與建筑空間相互咬合，形成靈活多變的齒狀綠地景觀界面。這一設計不僅與周邊城市綠心等大尺度生態空間相呼應，更構建出藍綠交織、組團串聯的整體空間格局。目前，張鳳路東側的齒狀綠地已率先落地實施，利用原有廠房拆騰空間，建成了門戶公園與桁架公園，成為片區生態與公共空間融合的鮮活樣本。

張鳳路東側齒狀綠地實施照片

以人為本：從廠房到復合業態的功能升級

空間的重構為產業更新創造了條件。張家灣的轉型并不是一次性的業態置換，而是在舊有工業框架內持續生長的過程。項目在謀劃特色公服設施功能節點的同時，構建以人為本的配套保障體系，塑造兼具設計、文化、活力的復合型功能，形成從制造到創意、從廠房到生活的漸進式升級。

1. 特色節點串聯城市復合功能

通過靈感大道、家園中心、組團中心等多個節點的更新改造，把軌道站點、辦公空間、開放空間、景觀裝置等串聯起來，使設計小鎮既是創新園區，也是可游憩駐足的城市公共客廳。

靈感大道效果圖

2. 慢行友好提升業態活力

園區街道通過優化路權分配，合理引入步行與慢性系統，同步提升配套的基礎設施，使得兩側功能定位由生產轉向服務，沿街業態被重新激活活力提升，將設計小鎮街道由郊區型一般性工業區道路轉變為城市型創新設計產業小鎮的特色風貌代表性道路，展現出精致、舒適、宜景、時尚的總體氛圍。

云鳳路剖面圖

3. 智慧平臺保障“人本”服務

打造多種智慧應用平臺，涵蓋規劃、建設、管理全周期城市服務系統，實現交通、設施與產業服務的動態監測與綜合管理。

規劃層面，為了高標準推進規劃設計編制，增強公共服務設施的活力和適應，引入數字孿生技術，形成集設計、科技、商務、運營于一體的智慧平臺體系。

設計小鎮鳥瞰效果圖

設施層面，落實小街區、密路網的要求，形成綠色智能的交通系統；鼓勵公共交通與慢行交通優先，注重軌道交通站點與重點片區的一體化設計與開發，塑造活力軌道微中心，為城市副中心的建設提供高效的人本服務保障。

機制創新：從單一模式到多元路徑的實施保障

面對復雜的產權條件和企業多樣化需求，張家灣設計小鎮在實施階段探索出一條兼顧政府引導與市場活力的更新機制。設計小鎮圍繞“以現狀改造為主要途徑、市場化經營為主體、政府投資為杠桿”的存量土地開發利用思路，建立國有土地利用平臺，強化與企業的對接以及產業準入的管控。

在具體操作上，針對不同企業的發展階段和差異化訴求，創新性提出了五種更新模式：增資擴股、政府主導收儲、在建工程轉讓、股權轉讓回收、自主轉型提升，破解產業空間資源盤活利用難題，推動設計小鎮產業升級進程。

這種制度上的創新，使更新成為漸進的協商過程，而非單一的推進命令，成為項目得以持續推進的核心支撐。

張家灣設計小鎮于2020年率先啟動銅牛地塊與北泡地塊的更新改造項目，建設北京未來設計園區和北京國際設計周永久會址。園區竣工后集聚創研工作室、大師工作室、設計交流與展示及管理辦公等多元功能，構建了開放共享的設計企業生態圈。兩地塊的更新帶動啟動區內空間形態與功能布局不斷完善，設計研發、高校及生活配套等業態陸續入駐，街區環境品質與藝術氛圍顯著提升，產業聚集效應初步顯現。

2016-2026

十年回望

十年間，張家灣設計小鎮的建設從最初的空間改造，走向產業融合與機制完善。它的意義不在于“建成”，而在于“可持續的運營”——在新舊交織中平衡工業遺存與創新發展的需求，在存量局限中尋求產業與生活的共贏。

如今的小鎮，正在從規模化建設階段邁入精細化、可持續的運營階段。城市更新的價值，也在這種持續調整、漸進推進中被展現：讓舊工業區成為新生活的載體，讓更新成為城市自我修復的力量。

參與部所：

詳細規劃與實施分院

詳規實施三所

詳規實施二所

詳規實施更新所

風景園林三所

編者按

北京城市副中心十年，從藍圖擘畫到街巷生長，一座新城的肌理在理性規劃與日常生活的交匯中漸次明晰。本系列以“同衡親歷”為線索，回望北京城市副中心十年建設的關鍵瞬間：有體系構建的冷靜思考，也有街巷更新的細微溫度。從控規藍圖到綠心生態，從高線公園到夜間消費場景，每一次規劃都是一次關于未來生活的設計。十年磨礪，一幅“人民之城”的圖景正在成形；這既是城市的成長史，也是規劃者與城市共生的成長記。

同衡親歷持續更新 ··· ···

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4. 張家灣設計小鎮：存量工業用地的復合創新之路

5. 玉橋街道：從“小家”到“大家”的家庭友好型街區更新

6. 天賜良園社區：副中心十年建設的微觀視角

7. 光影十年，點亮未來：行政辦公區照明規劃設計

系列采訪 持續更新··· ···

撰稿｜陳嘉漩

封面圖/頭圖｜清華同衡攝影協會 鄭強 攝

本文供稿｜清華同衡 詳細規劃與實施三所、宣傳辦