香港樓市全面復(fù)蘇。呂穎雅/攝

今年前4個月，內(nèi)地買家在香港一二手住宅市場的注冊量合計5800宗，創(chuàng)同期歷史新高，占個人買家注冊量約23.1%。

呂穎雅/發(fā)自廣州

5月首個周末，香港樓市迎來4個新盤集中開售，其中紅磡“首岸”、荃灣“形瑨”等3個項目當(dāng)日售罄，創(chuàng)下周末樓盤交易新高。

九龍紅磡“首岸”是近期香港樓市最具代表性的熱銷項目，4月25日首輪發(fā)售218套單位，便錄得約7600份認(rèn)購申請，超額認(rèn)購逾33倍。截至5月中旬，項目已完成多輪銷售，整體去化率超過98%。

“香港樓市已明顯進入復(fù)蘇周期，樓價自2025年低位起已連續(xù)回升超過11個月，累計漲幅約15%，呈現(xiàn)初步‘V型反轉(zhuǎn)’勢頭。”美聯(lián)集團行政總裁（住宅）、美聯(lián)中國行政總裁、香港置業(yè)行政總裁、美聯(lián)工商鋪行政總裁馬泰陽表示。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心數(shù)據(jù)，截至5月18日，今年香港一手成交量錄得10127宗，較去年前5個月7765宗漲幅達(dá)30.4%，亦高于2019年同期的9913宗，為自2013年一手房銷售條例實施以來最快突破萬宗的一年。機構(gòu)預(yù)計，今年前5個月最終成交量或進一步攀升至10600宗。

自2024年樓市全面撤辣后，香港樓市歷經(jīng)近兩年筑底調(diào)整與市場修復(fù)后，行業(yè)信心穩(wěn)步回升，置業(yè)入市意愿持續(xù)高漲，內(nèi)地購房者參與熱情亦同步攀升。

標(biāo)普全球發(fā)表報告稱，預(yù)計香港房價在今年余下時間會再上升3%至5%，帶動全年房價上升8%至10%。報告認(rèn)為，未來兩年香港住宅市場或進入溫和復(fù)蘇階段，供求失衡情況未必如過往般明顯，未來3至4年私人住宅新供應(yīng)仍然充足。

一手房成交持續(xù)升溫

一手房成交持續(xù)升溫，是當(dāng)前香港樓市最明顯的特征。

新盤尤為火熱。5月上旬一個周末，香港共有4個新盤同時開售，獲得市場超額認(rèn)可，更不乏“大手客”（一人認(rèn)購兩套或以上）入市案例。

以紅磡“首岸”為例，中原地產(chǎn)錄得有客戶斥資約5800萬元，一次性購入8套兩房單位作長線收租用途。“紅磡‘首岸’主打低總價兩房產(chǎn)品，638萬港元起即可購入九龍地鐵旁單位，兼具交通便利與收租屬性，因此對自住及投資型買家均具較強吸引力。”中原地產(chǎn)物業(yè)部總經(jīng)理、資產(chǎn)配置總經(jīng)理潘婉霞表示。

一位香港房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人也表示，今年以來內(nèi)地買家決策速度明顯加快，從來香港看房到成交，平均周期大約一個月。

市場回暖時，市場定價權(quán)又逐步回歸到企業(yè)方面。

上述香港房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人表示，紅磡“首岸”4月首輪開售時，面積最小單位價格638萬港元起，低層單位普遍在700萬港元以下。到第二輪銷售時，中間樓層同類單位已較首輪上漲約20萬港元，后續(xù)每一輪均有不同程度上調(diào)。

新盤銷售熾熱帶動庫存明顯回落。美聯(lián)物業(yè)研究中心數(shù)據(jù)顯示，香港4月累計貨尾量約17472套，創(chuàng)近3年次低水平，較2025年1月高位23121套減少5649套，跌幅超過24%。

中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)亦顯示，若按去年逾2萬宗一手房成交規(guī)模計算，當(dāng)前貨尾量理論上可于一年內(nèi)完成消化，反映出市場去庫存速度明顯加快。

內(nèi)地買家活躍

香港樓市這一輪回暖中，內(nèi)地買家持續(xù)活躍。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心綜合土地注冊處資料，按已知買家姓名（以買家姓名的英文拼音鑒別）作分析，今年前4個月，內(nèi)地買家在香港一二手住宅市場的注冊量合計5800宗，創(chuàng)有紀(jì)錄以來同期新高；占個人買家注冊量約23.1%，較去年全年上升約0.5個百分點，占比已重返2024年全面“撤辣”后歷史高位。

馬泰陽表示，過去一年，人民幣持續(xù)升值，不僅強化了內(nèi)地買家的匯率優(yōu)勢，加快他們?nèi)胧袥Q策，也提升了內(nèi)地買家的整體購買力，間接帶動本地旅游、零售及酒店等行業(yè)復(fù)蘇，形成一定程度的正向循環(huán)。

與此同時，政府近年積極推動人才引進政策逐步見效，各類專才、高才及內(nèi)地學(xué)生持續(xù)來港，帶動住房需求，也使租金水平維持高位運行。

近期加入購房大軍的顧女士便是通過“高才計劃”來港定居。她表示，“身邊很多朋友，包括她自己在內(nèi)，選擇買房的原因很簡單，就是香港租金太高了，每個月2萬多港元，與其長期租房，不如直接供樓。”

這一“租轉(zhuǎn)買”邏輯，正逐漸成為新移民群體中的普遍選擇。

今年樓價或漲10%~15%

本輪驅(qū)動香港樓市回暖的因素來自多方面，首先是經(jīng)濟基本面修復(fù)，根據(jù)香港特區(qū)政府統(tǒng)計處數(shù)據(jù)，2026年第一季度，香港GDP同比增長5.9%，遠(yuǎn)超市場預(yù)期，創(chuàng)近5年最佳表現(xiàn)。出口、消費與旅游三大引擎同步發(fā)力，為整體經(jīng)濟注入較強動力，也為樓市提供了最堅實的基本面支撐。

其次，置換需求逐步釋放。截至今年5月18日，三房及以上單位一手房成交量升幅顯著，較去年同期大幅增長逾6成，反映換樓需求正在加速釋放。

對于后市，市場普遍認(rèn)為香港樓市將繼續(xù)向好。

馬泰陽認(rèn)為，今年下半年，市場仍將受到多重因素支撐。首先，剛性需求持續(xù)釋放，一手房市場熱度帶動二手房市場跟進，整體成交活躍度有望維持在較高水平。其次，庫存持續(xù)下降，開發(fā)商策略已由去庫存逐步轉(zhuǎn)向穩(wěn)價格，部分項目甚至出現(xiàn)試探性提價，價格端壓力明顯緩解。同時，租金持續(xù)走高帶動“租轉(zhuǎn)買”需求回升，加上人才流入形成的中長期置業(yè)需求，均為市場提供持續(xù)支撐。

第三，短線獲利個案頻繁，也在一定程度上穩(wěn)固市場信心。據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心綜合土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，4月短線轉(zhuǎn)售（持貨年期1年或以下）個案中，近93%錄得賬面獲利，創(chuàng)“撤辣”后新高。短線投資者普遍獲利，不僅反映樓價穩(wěn)步回升，也在情緒層面強化市場對后市的預(yù)期，形成一定正向循環(huán)。

“不過，目前樓價距離2021年高位仍有約18%差距，全面收復(fù)前期跌幅仍需時間。”馬泰陽表示，若外圍環(huán)境未出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)差，預(yù)計樓價升勢仍可延續(xù)，全年樓價有望錄得約10%~15%升幅。