智庫發(fā)聲
居民加杠桿意愿減弱、對高成本敏感、對未來不確定性擔憂，需要普惠金融助力，降低購房成本，不影響居民生活、子女教育等開支。

——廣東省城市創(chuàng)新發(fā)展研究會專家智庫

5月26日，廣州市召開《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》系列配套文件新聞發(fā)布會。

本期發(fā)布會主要發(fā)布《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》（“穗8條”）系列配套文件，進一步落地今年4月30日發(fā)布的新政內容。

圖源：新快報

廣州市政府副秘書長黃光烈介紹，4月30日，廣州市出臺《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》（即“穗八條”），隨著政策效應持續(xù)釋放，市場活躍度不斷提升。5月以來，全市重點一手樓盤周到訪量、認購量、網簽量分別環(huán)比提高26.9%、36.9%和11.4%；二手住宅周簽約量環(huán)比提高9.3%，新增掛牌量同比減少16.7%。住房公積金新政落地見效，共受理貸款4484筆、金額47.46億元，同比分別增長47.05%和56.43%

廣州市政府副秘書長黃光烈表示，接下來，廣州市將持續(xù)健全住房市場和住房保障兩大體系，不斷優(yōu)化樓市調控舉措，市規(guī)自局、市住建局、市公積金中心等部門已針對用地供應、“賣舊買新”專項補貼、“商轉公”等事項出臺配套細則；花都區(qū)迅速響應，推出“花八條”具體舉措；以廣州安居集團為代表的國企，正加快啟動二手房收購盤活試點工作。相信隨著這些細則全面落地、各板塊協(xié)同推進，我們有信心進一步鞏固廣州樓市企穩(wěn)向好態(tài)勢。

官方宣布：收購70㎡以下，300萬以內的房子

廣州安居集團黨委副書記、總經理錢喆介紹，為支持居民改善住房條件，暢通一二手住房置換鏈條，安居集團將立即啟動支持居民“賣舊買新”試點工作，試行期至2026年12月31日止，按照“政府引導、市場運作、自愿參與”的原則，以市場化方式收購二手住宅。總體思路可以用三句話概括：國企出錢收舊房，居民安心換新房，資金安全有保障。

具體內容主要包括以下三方面：

一是關于收購標準。本次試點收購對象為總價在300萬元人民幣以內，建筑面積在70平方米以下，位于廣州環(huán)城高速以內的二手住宅，樓齡不限。房產權屬要清晰、無抵押查封、無安全隱患。

二是關于置換流程。居民通過“穗安居”微信服務號線上報名，或現場提交報名資料，安居集團負責審核、評估、交易等全流程服務。收購價格以市場成交價為參考，采用“兩次評估+協(xié)商確認”機制，通過第三方專業(yè)機構初次詢價評估及復核評估，與居民協(xié)商確定收購價格，確保公正合理。居民須在二手住宅交易后180個自然日內購買位于廣州市行政區(qū)域內的新建商品住宅。

三是關于資金安全。舊房收購款全額由銀行專用賬戶托管，定向用于購買新房，確保“賣舊買新”全流程“專款專用”，路徑透明。

“賣舊買新”是有溫度、有力度的民生實事，更是激活市場的交易模式創(chuàng)新。收購后的舊房將優(yōu)先用于保障性住房、人才公寓等用途，重點服務新市民、青年人等群體的住房需求，以及城市自主更新項目的居民騰遷，真正實現“改善有支持、保障有來源、市場有循環(huán)”，助力提升城市品質與人居環(huán)境，為廣州市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展貢獻力量。

廣州公積金商轉公可貸額度提升至80%

新聞發(fā)布會上，廣州住房公積金管理中心主任馮衛(wèi)在會上就商轉公的放寬政策進行解讀。馮衛(wèi)表示，商轉公可貸額度的計算比例，由原來的70％提高到現在的80％，進一步加大對存量商業(yè)貸款的支持力度，盡力減輕繳存人的貸款利息負擔。

廣州住房公積金管理中心黨組書記、主任馮衛(wèi)在會上就商轉公的放寬政策進行解讀。馮衛(wèi)表示，本次“商轉公”政策的修訂，系統(tǒng)性地擴大受益面，降低轉貸門檻，主要有以下四方面的亮點：

一是擴大轉貸范圍。一方面，符合條件的商業(yè)貸款可轉為組合貸款。原辦法僅支持轉為純公積金貸。修訂后，在廣州市公積金受托銀行辦理的商業(yè)貸款，既可申請轉為純公積金貸，也可申請轉為組合貸。繳存人根據自身情況自主選擇，減輕購房壓力。

另一方面，放寬可轉貸的銀行范圍。原辦法只能在公積金受托銀行申請商轉公，修訂后，非公積金受托銀行的商業(yè)貸款，符合條件的也可以申請轉為公積金貸款。

二是全面降低門檻。首先，降低申請的時限要求。原商業(yè)貸款放款年限由3年縮短為2年，申請人累計繳存公積金時限由60個月縮短為36個月，對于繳存時間較短但有剛性及改善性需求的新市民、青年人，以及持有商貸時間較短的繳存人，能更早享受住房公積金低息貸款紅利。

其次，放寬商轉公的貸款年限。原辦法規(guī)定：商轉公的貸款年限不得高于原商業(yè)貸款剩余期限。修訂后，調整為公積金貸款年限與原商業(yè)貸款已還款年限合計最長可達30年，可貸年限更加寬松，有效減輕月還款的壓力。

此外，放寬住房套數和貸款次數。由“本市唯一住房”可放寬至家庭首套或第二套住房也可申請。原“未使用過住房公積金貸款”放寬至“未使用或只使用過一次住房公積金貸款”的繳存職工也可申請，充分體現對繳存人合理住房消費需求的支持。

三是拓寬適用主體。一方面，拓寬申請人所在區(qū)域。由本市繳存人擴展至粵港澳大灣區(qū)或廣州都市圈的繳存人，符合條件的都可申請。

與粵港澳大灣區(qū)國家戰(zhàn)略和廣州都市圈發(fā)展有效銜接。

另一方面，放寬申請人的身份要求。之前要求申請人既是產權人又是借款人，修改后，只要是“貸款房屋的產權人”就可申請，進一步擴大受益人群。

四是提高貸款額度。商轉公可貸額度的計算比例，由原來的70％提高到現在的80％，進一步加大對存量商業(yè)貸款的支持力度，盡力減輕繳存人的貸款利息負擔。

據廣東省城市創(chuàng)新發(fā)展研究會智庫專家、廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，廣州公積金貸款新政，所有政策的調整均提高了政策的普惠面，即讓更多的商業(yè)貸款人群可以納入到轉公積金貸款的政策紅利中。

一方面，這是國家提出的公積金制度改革的一部分，即壯大公積金普惠金融的底色，讓市民獲得政策扶持，降低住房消費的成本和門檻；另一方面，在新形勢下，居民加杠桿的積極性明顯減弱，背后是對高成本的敏感，對未來不確定性的預期在住房消費杠桿上的體現。這時，就要更多發(fā)揮普惠金融的角色，助力居民住房購置成本降低的同時，不影響居民在生活、子女教育等方面的開支。

同時，住房銷售走低，公積金池子水位上升，也未這種調整創(chuàng)造了條件。另外，考慮到公積金在租房、房屋翻修、繳存物業(yè)費等方面的用途放開，這一政策讓廣大市民充分認識到，繳存公積金是自己的一項福利，喲以利于自身全生命周期的居住效用最大化，下一步，建議只要個貸率保持在85%以下，就應該敞開商轉公。

來源：財聯社、廣州日報、南方+、21財經等

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞

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