廣東
廣州官方收房，第一批房源的報價出來了。
有網友分享，他手里一套老破小自己報價230萬，但今天他接到安居集團的電話，官方出價區間是131萬到159萬，被直接砍掉將近一百萬。
還有網友說，自己的報價和周邊市場價一對比，再加上各種雜七雜八的費用，相當于打五折了。
評論區一時群情激奮，說不可能按這種價格賤賣房子。
我一萬分理解這種情緒，對大部分業主來說，找安居集團既賣不到理想價格，又不能直接拿現金自由支配，還要綁定后續買新房，怎么看都不夠劃算。
但情緒歸情緒，市場歸市場。
下面說我的分析，有些話可能刺耳，但請給我三分鐘，咱們來把邏輯理理順。
- 第一，先把這個政策定性清楚。
官方下場收房，是廣州給的兜底福利，不是幫你套現的紅包！
官方下場收房，是廣州給的兜底福利，不是幫你套現的紅包！
官方下場收房，是廣州給的兜底福利，不是幫你套現的紅包！
重要的事情強調三遍。
什么叫兜底？
就是當你的房子在正常市場里已經很難流動，當中介幫你推不動，當真實買家遲遲不出現，當你為了換房已經被卡住很久，這時候有人愿意按一套相對規范的流程，幫你把舊房收走，讓你重新進入交易鏈條，這才叫兜底。
現在很多廣州家庭不是不想換房，而是舊房賣不掉。廣州這次讓國企下場，本質上是給這類人多開一扇門。
門開了，不代表里面鋪滿紅毯！
門開了，不代表里面鋪滿紅毯！
門開了，不代表里面鋪滿紅毯！
所以它也有一些硬性規定。
比如你必須要在180天內買新房，新房價格要比二手回收價更高，本質上是把二手房市場凍結的購買力，強行注入新房市場。
我也敢把話放在這——但凡你手里的房子還能在市場上有成交，哪怕慢一點，都絕對不要去找官方！！！
救生圈就是救生圈，你別嫌它不是游艇。
- 第二，回收價也沒有打五折那么離譜。
我研究了下評論區，大部分網友覺得官方回收價只有5到6折，是因為人們下意識拿自己的買入價，或者小區里那套最高掛牌價來比。
很可惜。
你買入價230萬，不代表今天它還值230萬。
你隔壁曾經成交過230萬，也不代表現在還能成交230萬。
你在平臺上看到同戶型掛牌220萬，更不代表買家真的愿意掏220萬！
官方評估不可能參考你的買入價和周邊掛牌價，它只看近期真實成交，以及房屋樓齡、樓層朝向、維護狀況。
我舉個例子。
你掛230萬的房子，近半年同戶型可能真實的貝殼簽約價只有180萬左右，而且還是磨了半年才成交的。官方在真實成交基礎上，再打一個折扣，扣掉他們要扛的資金成本和運營安全墊，于是就出現了131到159這個區間。
換算下來，回收價相當于近半年真實成交的七折到八折出頭，根本不是市場價五成。
你感受到的腰斬，其實是心理參照系被現實暴擊了一下。
這可不能怪安居集團，你說是吧？
- 第三，咱再多說兩句公道話。
安居集團也要算賬的，這批房子收回去是做保障性租賃住房的，租金收益必須能覆蓋資金成本。
他們會給多次重新報價的機會，也說了后續會綜合考慮賣方意愿，不是一刀切。
而且，評估又不收費，如果它評出來咱不滿意，買賣不成仁義在，大不了好聚好散。
講真，很多城市連這樣的兜底機制都還停留在文件里，廣州至少真金白銀在收了，哪怕有些爭議，也比站在岸邊干喊要強。
當然，官方也需要繼續優化。
比如評估過程能不能更透明一點，片區成交參考能不能講得更清楚，不同樓層、朝向、裝修、學位、物業條件的調整邏輯能不能讓業主看明白。
人可以接受吃虧，但很難接受虧得糊里糊涂。
如果后續官方能把規則講得更細，把溝通做得更順，把退出機制做得更友好，相信這項政策的口碑會好很多。
最后，大家也可以問自己幾個問題：
你是否有計劃在180天內買新房？
你愿不愿意在老房子賣出后，再貼一些錢加價買新房？
你的房子在正常市場里，最近三個月有沒有真實買家出價？
如果再拖半年，租金、利息、置換機會和心理消耗，值不值得？
想清楚這幾個問題，你就知道該不該走官方收房了。
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