記者丨張敏

編輯丨吳抒穎 駱一帆

上個周末，位于北京朝陽區雙井區域的蘋果社區南區，以696萬元的價格成交了一套112平方米的兩居室房源，折合單價約6.2萬元。今年3月，同樓棟、同戶型的另一套房源，曾以681萬元的價格售出，折合單價不到6.1萬元。

雖然價格漲幅不大，但近期的市場表現，已經讓該片區的經紀人小徐頗受鼓舞。小徐向21世紀經濟報道記者表示，往年過了“金三銀四”，市場會進入“小淡季”，咨詢和帶看量會下降。但今年的情況不同，“雙井這一帶的好幾個小區，到了5月還是很火。”

這種情況并非孤例。

中指研究院發布的數據顯示，今年4月，20城二手住宅成交15.6萬套，環比增長5.4%，同比增長13.4%。5月1日—24日，20城二手住宅成交10.7萬套，同比增長19.5%，增幅較4月繼續擴大。

若剔除春節時點差異，今年春節后的13周，20城二手住宅成交套數比2025年同期增長12%。“本輪需求釋放力度強于往年。”前述機構指出。

在成交量帶動下，二手房業主漲價的現象越來越多。為了以更高的價格賣房，部分業主甚至不惜毀約。

京滬領銜，剛需入場

今年以來，重點城市出現“小陽春”行情，其中北京、上海表現最為亮眼。官方數據顯示，今年4月，北京二手住宅成交1.8萬套，創近五年同期新高；上海二手商品房成交2.9萬套，處于近年同期高位。

進入5月，這兩個城市繼續領跑。中指研究院指出，5月1日—24日，北京、上海二手房成交量同比分別增長15%、29%。其中，上海5月10日單日二手房網簽1664套，繼4月11日的1632套后，再次刷新近五年單日新高。

從全國范圍來看，京滬仍是體量最大的市場，人口、資源等優勢賦予其較強的韌性。

廣深樓市的升溫，則主要源于政策驅動。4月29日，深圳放松部分核心區域限購，并提高公積金貸款額度。次日，廣州推出“穗八條”，涵蓋公積金提額、“賣舊買新”補貼等8項具體舉措。

受此影響，兩地均有亮眼表現。5月26日上午，廣州市人民政府新聞辦公室召開發布會指出，本月以來，廣州二手住宅周簽約量環比提高9.3%，新增掛牌量同比減少16.7%。

據深圳貝殼研究院統計，新政后第一階段（4月30日至5月10日），深圳成交二手房1882套，第二階段（5月11日至5月21日）成交3068套，環比增長63%。“這也直觀印證新政后續拉動效力強勁，市場走勢具備持續向好基礎。”

二線城市同樣表現不俗。“五一”假期出臺穩樓市政策，后又繼續加碼的蘇州，本月（5月1日—24日）成交二手房4701套，同比增長25.7%。同期，成都、杭州、廈門成交二手房16157套、5296套、1735套，同比分別增長6.2%、14.2%、36.1%。

從成交結構來看，入場者仍以剛需為主。根據中指研究院統計，今年以來，總價300萬元以下、面積70平方米以下的小戶型占比明顯提升。低總價、小戶型房源仍是本輪修復的核心支撐，反映出二手房性價比優勢對剛需的吸引力。

業主漲價頻現

5月2日，位于北京市昌平區回龍觀的紫金書院項目，一套次頂層三居室以488萬元的“砸盤價”成交。該房源的建筑面積約111平方米，折合單價僅約4.4萬元/平方米，遠低于小區同戶型的其他房源價格。

但僅僅三天后，業主便單方面提出解約。最終，賣方向買家支付了一筆違約金后，該房源以556萬元的價格重新上架，直漲近70萬元。

在該案例中，雖然房源的初始掛牌價過低，但多位中介人士向21世紀經濟報道記者表示，這種大幅上調報價的情況，近幾年已很少出現，業主為上調價格而不惜違約的情況，更是少之又少。

成交量的回升，使得二手房業主對價格的預期有所提升。近期，業主上調報價的案例時有發生。

今年5月12日起，寧波鄞州的多個二手房源上調報價，上調幅度從10萬元到40萬元不等。據本地房產經紀從業者介紹，這種情況與鄞州第二實驗中學招生政策調整有關，但近期樓市交易向好帶來的支撐，同樣不可忽略。

前述人士表示，還有不少業主將房源下架，先觀察一段時間，等有成交價后再做判斷。

深圳貝殼研究院也指出，新政落地后，深圳不少熱門片區的業主報價有小幅上調，帶動實際成交價格小幅回升。據該機構監測，今年5月1-24日，深圳二手房成交均價為51667元/平方米，環比上漲2.4%，創下年內新高。

上調價格，下架房源，被認為是業主預期改善的典型表現。北京某二手房業主向記者表示，一些不急于出手的業主，近期已經撤下了房源。“大家在業主群里會互相通氣，一般不會再出現掛牌價格過低的情況。”

在本輪樓市升溫過程中，這種變化值得關注。

中指研究院指出，2025年二手房成交量雖總體不弱，但主要靠掛牌量激增驅動，價格持續承壓。今年則有所不同，根據中指數據，2026年4月末，重點25城二手房存量掛牌量較上年10月高點回落4.3%。價格方面，經歷了去年四季度的調整后，今年不少核心城市的二手房價格已實現環比連漲。

“成交放量與掛牌趨穩、價格企穩同步出現，是本輪修復與去年‘以價換量’模式的重要區別，后續需關注這一態勢能否持續。”該機構表示。

打通置換鏈條

在早早進入存量時代的熱點一二線城市，二手房交易已經被視為市場風向標。但在本輪市場升溫過程中，分化局面仍然明顯。一方面，低價位、小戶型二手房受到熱捧，中高端房源交易占比相對不高；另一方面，與二手房相比，新房交易整體相對冷淡。

多位市場人士指出，這說明改善性需求仍然有待釋放，背后則反映出置換鏈條尚未打通。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，雖然市場交易量有所回升，但彰顯市場企穩的是內生動力。未來需觀察3個關鍵指標：二手房掛牌總量是否下降；二手房賣舊買新的置換鏈條是否打通；租金是否有企穩跡象。

好消息在于，在打通置換鏈條方面，政策端已在持續發力。

5月26日，廣州安居集團黨委副書記、總經理錢喆表示，為支持居民改善住房條件，暢通一二手住房置換鏈條，廣州安居集團將立即啟動支持居民“賣舊買新”專項試點工作，按照“政府引導、市場運作、自愿參與”的原則，以市場化方式收購二手住宅。

李宇嘉指出，廣州中心區存量房的老舊程度非常高，居民改善住房的愿望強烈，但由于舊房賣不出去，或賣舊的折損非常大、周期非常長，導致賣舊買新的愿望實現不了，整個市場置換鏈條受阻。政府的積極介入，有助于打通這一鏈條。

此前，廣州市南沙區曾發布過收購二手房進行以舊換新的方案。市場熱度最高的上海，則于今年2月在徐匯、靜安、浦東新區啟動收購二手房試點，此后又將試點范圍擴大到中心城區。據不完全統計，今年以來，各地已有超40條以舊換新相關政策落地。

中指研究院指出，整體來看，政府收購二手房的意義不僅在于快速籌措保租房，更在于以市場化收購形成價格錨點，穩定老舊房屋的估值預期，對市場信心形成有效提振。

該機構表示，短期看，隨著核心城市二手房成交持續放量，市場活躍度有望逐步向更大面積、更高總價段擴散，為后續市場穩步修復積蓄動能。隨著以舊換新政策的擴大和落地，一二手房置換鏈條將進一步打通，此舉有望加快市場企穩過程。

SFC

出品丨21財經客戶端 21世紀經濟報道

微信統籌丨黎雨桐 江佩霞 編輯丨張嘉鈺

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