北京進(jìn)深 徐迪 近日，海開(kāi)控股上地新盤(pán)戶(hù)型分布圖流出。

北區(qū)0017地塊：17棟洋房，面積段116/139/159/179㎡。

南區(qū)0024地塊：13棟洋房，面積段98/116/139/159㎡。

這個(gè)面積段，難怪功德寺雙子的業(yè)主炸鍋了。

和樾望雲(yún)：98/108/139/178㎡；和樾玉鳴139/178/216/267㎡。

除了和樾玉鳴有2棟200㎡+的大平層，其余戶(hù)型面積段高度重合。

而海開(kāi)0702項(xiàng)目，據(jù)悉將拿出TOP級(jí)“頌系”規(guī)格打造。

超級(jí)界面、大體量架空層、豪標(biāo)會(huì)所……再加上景觀(guān)花池贈(zèng)送，得房率起碼高出同區(qū)域項(xiàng)目5個(gè)百分點(diǎn)。

客觀(guān)來(lái)看，在北京，這些規(guī)劃配置，甚至是跟不上其他區(qū)樓盤(pán)產(chǎn)品力的。但在海淀，起碼對(duì)功德寺雙盤(pán)而言，無(wú)疑是降維打擊。

海淀的房子，尤其是上地這種帶學(xué)區(qū)溢價(jià)的地段，金融屬性還是非常明顯的，甚至在很大程度上主導(dǎo)了購(gòu)房者的決策邏輯。

功德寺雙子10萬(wàn)+的單價(jià)遭瘋搶?zhuān)举|(zhì)上是在為一種稀缺性和確定性支付溢價(jià)。

然而，海開(kāi)新盤(pán)同樣的面積段，更先進(jìn)的產(chǎn)品力，意味著功德寺雙盤(pán)的資產(chǎn)護(hù)城河正在被迅速填平。

花大價(jià)錢(qián)買(mǎi)的新品還沒(méi)穿上身，過(guò)時(shí)了。對(duì)于將房產(chǎn)視為核心資產(chǎn)配置的家庭而言，這是真金白銀的賬面縮水。

與此同時(shí)，另一個(gè)支撐房子溢價(jià)的因素——學(xué)區(qū)屬性，也面臨著預(yù)期的落空。

“上地學(xué)區(qū)”作為功德寺雙子的核心賣(mài)點(diǎn)，現(xiàn)實(shí)卻是充滿(mǎn)不確定性的多校劃片與學(xué)位緊張，業(yè)主們聯(lián)名要求明確劃入上地學(xué)區(qū)的訴求，在教育資源日益均等化和人口結(jié)構(gòu)變化的大背景下，注定是一場(chǎng)艱難的博弈。

此外，項(xiàng)目自身產(chǎn)品力的落后，也在“好房子”盛行的市場(chǎng)中被無(wú)限放大。

當(dāng)周邊競(jìng)品以更優(yōu)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和更清晰的價(jià)值主張入市時(shí)，老項(xiàng)目“未收房即貶值”的落差感，成為點(diǎn)燃功德寺業(yè)主情緒的導(dǎo)火索。

當(dāng)然，海開(kāi)0702項(xiàng)目的最終方案還沒(méi)落定，以上戶(hù)型分布圖僅供參考。

后續(xù)是否會(huì)有調(diào)整？進(jìn)深君以為，推倒重來(lái)概率很小。

設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn)的提升，是人居發(fā)展的必然趨勢(shì)，市場(chǎng)上總要有一個(gè)破局者，海淀樓市才會(huì)真正進(jìn)入產(chǎn)品力與價(jià)格平衡的新階段。

然而，面對(duì)功德寺業(yè)主強(qiáng)烈的集體投訴與維權(quán)壓力，0702項(xiàng)目的推進(jìn)節(jié)奏確已明顯放緩。

在多方博弈之下，局部細(xì)節(jié)的妥協(xié)與微調(diào)或許已在醞釀之中。

贈(zèng)送面積對(duì)比

0702-18、24兩地塊為居住用地，東北角一塊，西南角一塊。

容積率均為2.2，地上計(jì)容面積約9.31萬(wàn)㎡。

規(guī)劃30棟4-10層洋房：東區(qū)18地塊17棟，西區(qū)24地塊13棟。

戶(hù)型預(yù)計(jì)99/116/139/159/179㎡三居至四居，主力為116㎡、139㎡四居。

其中99㎡起步建面就能做到三面寬，同區(qū)域這個(gè)面積段都是兩面寬。

139㎡四居則是對(duì)標(biāo)功德寺雙子主力戶(hù)型，產(chǎn)品上更是進(jìn)一步的升級(jí)迭代。

項(xiàng)目在總平圖上如實(shí)展示出了“一步陽(yáng)臺(tái)”，沒(méi)有隱瞞、沒(méi)有玩雙標(biāo)，結(jié)果卻引來(lái)爭(zhēng)議。

海淀帶一步陽(yáng)臺(tái)的新盤(pán)不少，只不過(guò)都沒(méi)在總圖上畫(huà)出來(lái)，反而順利過(guò)關(guān)。

樓王層高3.3米

除了腳下面積的擴(kuò)容，海開(kāi)新盤(pán)還向上開(kāi)拓了空間。

海開(kāi)新盤(pán)絕大多數(shù)戶(hù)型層高是3米，但北區(qū)的兩棟179平米樓王棟，層高達(dá)到了3.3米。

而功德寺的樓王們，層高只做到3米，由于在新規(guī)前開(kāi)建，個(gè)別樓棟甚至只有2.9米。

指標(biāo)條件其實(shí)差不多，實(shí)際容積率均在2.2左右，限高都是30米。

海開(kāi)能把樓王做高，是犧牲了一定的建筑高度，并沒(méi)有違規(guī)。

一切在于前期做設(shè)計(jì)時(shí)的取舍。

拿地回溯

去年12月23日，海淀上地0702街區(qū)地塊完成出讓。

海開(kāi)控股以84.56億元總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率0.4%。

其中住宅部分成交價(jià)約64.77億元，折合樓面價(jià)約6.96萬(wàn)元/㎡。

作為海淀本土國(guó)企，海開(kāi)在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)過(guò)多個(gè)樓盤(pán)，包括去年與功德寺雙子同期較量的頤海澐頌，以及同在上地板塊的頂豪盤(pán)圓明天頌等。

上地新盤(pán)開(kāi)發(fā)主體北京上宸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，成立于2026年1月12日。

注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，由海開(kāi)控股獨(dú)資，項(xiàng)目公司法定代表人、董事、經(jīng)理由葉星一人擔(dān)任。

葉星同時(shí)也是頤海澐頌的項(xiàng)目總，設(shè)計(jì)此前曾擔(dān)任融創(chuàng)香山壹號(hào)院設(shè)計(jì)總監(jiān)、北京融創(chuàng)學(xué)府壹號(hào)院項(xiàng)目總經(jīng)理。

上地項(xiàng)目地段很核心，鄰近地鐵13號(hào)線(xiàn)和昌平線(xiàn)換乘站清河站。

此外，上地西路還規(guī)劃有地鐵快線(xiàn)R5線(xiàn)。

東地塊范圍內(nèi)規(guī)劃有公交中心站。出讓文件提到，考慮到入市商品房住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)序等因素，應(yīng)適度提前實(shí)施建設(shè)，保障入駐前實(shí)施完成，避免產(chǎn)生輿情。

周邊有BHGMall上地店、北京清河萬(wàn)象匯、中發(fā)百旺商城、北京市上地醫(yī)院、北京積水潭醫(yī)院（新龍澤院區(qū)）、上地公園、樹(shù)村郊野公園、廂黃旗公園等，生活配套成熟。

配套的產(chǎn)業(yè)地塊，要求符合中關(guān)村產(chǎn)業(yè)要求，聚焦以人工智能為核心的智能健康、智能終端等產(chǎn)業(yè)應(yīng)用方向，致力于打造國(guó)際領(lǐng)先的人工智能應(yīng)用產(chǎn)業(yè)集群。