昨天（5月26日），富力地產和合景泰富先后發了公告，新鴻基地產以合計約3.2億元的代價，收購了兩家在廣州天匯廣場（IGC）項目中的全部權益，實現對項目的100%控股。

至此，三方這一場持續了近20年的合作關系徹底終結，同時，它也折射出當下中國房地產行業的深層分化——

有人在斷臂求生，有人在底部掃貨。

01

將時間撥回2007年，那年9月，廣州土地拍賣會上，獵德村商業地塊成了全城焦點。

這是廣州第一個完全由開發商參與的城中村改造項目，也是賣地史上面積最大、起拍底價最高的一幅商業用地，總建筑面積56.8萬㎡，掛牌底價38.6億元。

△圖片來源：廣州天河發布

競拍當天，合生、保利、新鴻基、富力、合景泰富悉數到場，14輪舉牌后，富力和合景泰富的聯合體以46億元拿下，折合樓面地價約8095元/㎡。

勝出的是富力和合景，但真正的贏家，其實是新鴻基。

拍完地不到三個月，富力和合景就決定，邀請在拍賣會上敗下陣來的新鴻基加入開發團隊，三方各持三分之一權益，總投資額100億元，創下當時珠江新城商業項目的紀錄。

邀請新鴻基的理由很簡單，當時本土房企搞住宅在行，但高端商業運營這方面，還是得找港資來撐場面。

于是，三家分工也很明確，新鴻基負責商場的規劃、設計、經營、物業管理和全球招商，富力和合景負責建筑、施工和住宅銷售。港資管商業，本土房企管蓋樓賣樓，看起來各取所需。

但合作從來不是坦途，2008年金融風暴席卷全球，新鴻基本該注入的33億元資金遲遲未能到位，加上集團高層人事變動，獵德項目一度被外界猜疑是否還能繼續，直到2009年8月，項目才正式破土動工。

2016年10月，IGC終于開業。此后十年，商場和酒店的日常運營一直由新鴻基團隊全權主導，從品牌招商到物業管理，都是新鴻基一手包辦，富力和合景在運營層面的存在感，更多是賬面上的。

回頭看，新鴻基有商業運營能力但缺地，富力合景有地但商業不是強項，住宅部分賣完了、商業運營越來越精細化，三家坐在一起分蛋糕的必要性，本來就在遞減。

19年后這個結局，與其說意外，不如說是一張遲早要翻開的牌。

02

再看這筆交易本身，新鴻基花了3.2億，究竟買到什么？

天匯廣場，坐標珠江新城核心區，地鐵5號線獵德站上蓋，總建筑面積約45.95萬㎡，主要包含以下板塊：

• IGC商場：商業樓面面積約9.2萬㎡，匯聚超200家國際品牌，包括廣州第二家蘋果旗艦店、百麗宮影城華南旗艦店，還有御寶軒、莫爾頓扒房等多家米其林及黑珍珠星級食府。

• 天盈廣場：兩幢甲級寫字樓，分別為39層和57層，總樓面面積約18.6萬㎡。

• 廣州康萊德酒店：希爾頓集團華南首店，27層塔樓，309間客房。

• 天鑾服務式公寓：總樓面面積約13.9萬㎡，超500個單位。

• 天匯公園：約5000平方米城市藝術公園。

單看IGC商場和康萊德酒店，就是長期持有、持續貢獻現金流的優質資產。

IGC單獨的數據新鴻基沒有披露，但我們可以從集團整體情況來感受它的分量。

2025財年，新鴻基在內地的收租物業總租金收入是57.13億人民幣，新鴻基在內地真正由自己主導運營的高端商場，主要是上海IFC、上海ITC、廣州天環和廣州天匯，廣州IGC貢獻有多大，可以掂量。

可以說，這筆交易，新鴻基真是賺麻了，畢竟3.2億的價格，恐怕連商場一年的租金收入都覆蓋不了，說這是近兩年來華南商業地產市場最劃算的一筆收購，一點不夸張。

03

很多人看到這里可能會有疑問：既然IGC每年能貢獻數億租金，富力和合景拿著股權穩定分紅不好嗎？每年坐著收錢，不比一次性賤賣強？

我覺得應該是，買方掌握著絕對的主動權，而賣方已經等不起了。

大家應該都知道，富力跟合景這兩年的日子不好過，面臨著或多或少的債務問題，1.6億的現金雖說是杯水車薪，但也聊勝于無。

更重要的是，在分紅這件事上，他們可能也說了不算，前面已經提到，IGC是由新鴻基主導運營，分紅怎么分、什么時候分，都不是富力和合景單方面能決定的，甚至新鴻基如果決定把利潤留在項目公司繼續投入，他們也很難說不。

富力在公告里還提了一個關鍵細節，這筆交易將幫助集團解決與目標物業相關的未決稅務問題，拖著不賣，不但拿不到錢，可能還得繼續掏錢解決麻煩，與其被困在"紙面富貴"里動彈不得，不如干干凈凈退場。

而對于新鴻基而言，這筆交易也不單單是“撿漏”，還有著更長遠的意義。

目前新鴻基在廣州已經布局了四個項目：天匯廣場、天環廣場、廣州南站ICC、慶盛樞紐綜合體，四個項目分布在廣州最重要的四個商業節點，一條清晰的商業走廊，沿著地鐵和高鐵線鋪開。

拿回IGC的全部股權，意味著新鴻基在這個項目上不會再有任何合作方的掣肘，品牌組合可以打通，會員體系可以打通，定價策略和促銷節奏也可以協同。

對于一個做高端商業運營的開發商來說，這種"說了算"的自主權，長期看比3.2億值錢得多。

當然，新鴻基也不是完全沒有壓力，高端消費退潮，廣州南站ICC的消費轉化率一直是市場關注的問題。不過也正因如此，把已經成熟的IGC徹底收入囊中，至少保證了一個穩定的現金流來源。

珠江新城的高端商業牌局，也在這一年被徹底改寫。

年初，越秀以236億元拿下馬場地塊，閃電引入SKP華南首店和華爾道夫酒店，東區有了新的坐莊者；如今，新鴻基全盤接手IGC，把中區穩穩攥在手里，兩條大鱷，各據一方。

有人加倉的同時，也有人在離場，核心地段的優質資產，最終總會流向那些資金雄厚、運營過硬的玩家。