最近樓市發生了兩件大事。

第一件事是，深圳出現了豪宅搶購潮，第二件事是，政府開始正式下場收二手房了，而且不限房齡。

這兩件事很重要，接下來我們一件件來看。

5月23號，深圳兩個豪宅盤同時開盤。

中信城開信悅灣，蛇口，深圳灣一線海景，302平，均價20.83萬每平，一套5200萬起步。頂復519平，總價超過2億。

78套房，半小時清盤。

同一天，觀潮府，前海灣，40套房，總價2817–3850萬，線上開盤即售罄。150組客戶搶78套房，凍資比超過1比2。

單看這個數字不稀奇，一線城市豪宅一直有人買。

值得關注的是買家構成。

70-80%是90后科技新貴，大量95后，最小的97年。芯片、AI、新能源、智能制造，創業五六年，公司上市或融資后股權變現，手上幾個億現金。

20-30%是深港老錢，蛇口土著、早期創業者、香港山頂業主。還有少量外地企業主，飛過來買一套長期持有。

這個畫像指向一個事實：

支撐這批購買力不是放水，不是杠桿，而是產業驅動真金白銀的購買力。

深圳十億美金級別富豪132人，超過上海，全國第一。

2023到2026年，AI、半導體、新能源集中上市，一波股權變現潮把大量年輕人推上億萬身家。這些錢是從產業里涌出來的，而不是從銀行貸款撬杠桿。

這再次證明了我一直以來的判斷：

產業驅動經濟，經濟驅動購買力，購買力驅動樓市。有產業的城市有人來、有人賺到錢、有人買得起房。沒產業的城市，降利率、發補貼，購買力的底子依然是空的。

當然，光有購買力還不夠。

4月29號深圳新政，非深戶一年社保可買第二套核心區，持居住證就能買一套。之前沒資格的那批人被一次性放了進來。

再加上當下股市波動、固收下行、海外不確定性上升，高凈值人群的資金需要出口，一線核心區稀缺住宅成了自然的選擇。中信信悅灣那塊地是深圳灣最后一線海景住宅用地，不會再有了，屬于買一套少一套的資產。

購買力、政策口子、避險需求、絕版地段，四個條件碰在一起。半小時清盤，邏輯上是說得通的。

但這件事對全國其他城市的意義，不在豪宅本身。恰恰相反，它照出了另一面：

一線核心區有真實購買力托底，而大量三四線城市，因為缺乏新興產業，年輕人沒錢，二手房賣不動，新房去化難，置換鏈條斷了。

這就引出第二件事。

廣州安居集團宣布啟動“賣舊買新”計劃，國企資金下場收購二手住宅。

總價300萬以內，面積70平以下，環城高速以內，不限樓齡。收完改造成保障性住房、人才公寓。

但居民賣了舊房后，必須在180天內買新房，收購款銀行專戶托管，定向用于新房。

這個操作同時解決了三個問題。

一個是二手房流動性。很多城市的二手房市場已經凍住了，掛牌量高企，成交周期拉長。政府出面收購，等于在市場失靈時提供了一個確定性的出口。

一個是置換鏈條。房地產市場的核心動力是換房，鏈條一環扣一環，但起點是有人接盤舊房子。舊房子賣不掉，新的購買力釋放不出來。政府兜底舊房，第一個齒輪就轉起來了。

一個是保障房來源。各地都在建保障房，新建成本高、周期長、位置偏。直接收購城區小戶型二手房，位置好、配套全、馬上能用，成本還低。

不限樓齡這一條值得單獨說。很多城市的老破小，樓齡二三十年，市場價值有限，但地段好、配套全、交通便利。收過來做人才公寓，年輕人住進去通勤方便，比郊區新建的保障房實用。用市場化手段解決保障問題，同時消化存量庫存，這是一個比較務實的思路。

如果廣州試點跑通，全國復制的邏輯也是沒啥問題的。而且二三線城市的二手房流動性問題比廣州更嚴重，收購成本更低，操作空間更大。

把兩件事放在一起看，當下樓市的輪廓，其實非常清楚了。

一線城市的頂級資產不缺買家，缺好房子。只要有好產品、好地段、好政策，市場自己能轉。

二三線城市的核心矛盾是存量太大、流動性枯竭，需要外力介入打通鏈條。

一個靠產業內生驅動，一個靠政策外力推動，指向同一件事：讓舊資產流動起來，讓新的購買力釋放出來。

對普通人來說，在一線核心區有好房子的，不用急著賣，它的價值正在被重新定價。

在二三線有老破小的，關注當地有沒有類似的收購政策，可能是一個合理的退出窗口。尤其是租金收益不錯的房子，可能優先被收購。

邏輯上，國家拿到這批房子，還是想把它們作為長期資產，用租賃的方式平攤成本。只要賬面上過得去，那么收房循環鏈條就會一直轉下去。

中國樓市的普漲時代結束了，結構性分化才剛開始。分水嶺是產業。有產業的城市，樓市有底。沒產業的城市，政策能續命，但救不了命。

廣州這步棋的聰明之處在于，它不指望每個城市都能靠產業爆發來拉動樓市，但每個城市都可以通過制度設計來激活存量。

可能這是接下來一個更務實、也更有普適性的方向。

總之，國家不希望樓市一直低迷下去，還是希望竭盡所能去拉回正軌。所以接下來還會定向放水注入樓市，比如這次讓國企帶頭沖鋒，把房子收回來。

如果廣州試點效果不錯，那么其他城市就能拿到不少資金，來盤活鏈條。

本文不構成任何投資建議。