今年小陽春，部分城市表現(xiàn)比較出色。

少數(shù)城市像北京、上海房價(jià)已經(jīng)連續(xù)三四個(gè)月止跌小漲了。

但著眼全國，絕大部分城市房價(jià)還在持續(xù)下跌。

如果從 2021 年夏天房價(jià)轉(zhuǎn)跌算起，到目前為止，已經(jīng)是連續(xù)下跌接近五年了。

其中部分低等級城市，包含中西部和東北地區(qū)的房價(jià)已經(jīng)下跌六七年了。

全國主要城市的房價(jià)總跌幅

也就是拿當(dāng)前的房價(jià)水平相比每個(gè)城市的歷史高點(diǎn)的跌幅。

提示一下，不同城市的歷史高點(diǎn)，具體時(shí)點(diǎn)是不一樣的。

比如最早見頂?shù)?strong>環(huán)京地區(qū)的廊坊，它的房價(jià)是在 2017 年 6 月份見頂?shù)摹?/p>

而少數(shù)城市的房價(jià)見頂時(shí)間比較晚，比如像北京、上海、杭州、成都，它們的房價(jià)見頂是在 2022 年四季度到2023 年第一季度。

我們重點(diǎn)來看一張圖，來比較一下截止到當(dāng)前不同城市的累計(jì)房價(jià)跌幅。

全國最大跌幅是廊坊，累計(jì)下跌71%。

第二大跌幅是南通，累計(jì)下跌60%。

武漢排名第三，累計(jì)下跌57%。

另外，下跌超過50%的城市還有廣東的惠州、東莞，安徽的蕪湖，浙江的溫州，江蘇的徐州，廈門、鄭州、南京。

房價(jià)跌幅較大的城市有什么特征？

第一個(gè)特征：處于大都市的周邊，也可以說是都市圈的外圍地區(qū)。

比如廊坊是北京都市圈的外圍地區(qū)，南通是上海都市圈的外圍地區(qū)。

惠州、東莞是深圳都市圈的外圍地區(qū)，蕪湖則屬于合肥都市圈的外圍地區(qū)。

在樓市高潮期的時(shí)候，一些著名都市圈的房價(jià)漲幅特別大，吸引了很多投資者，而且都市圈中心區(qū)往往實(shí)行限購，房價(jià)也比較高。

很多外地人沒有房票，也買不起中心區(qū)的高價(jià)房，就跑到外圍地區(qū)去投資一些總價(jià)比較低、不限購的房子。

這個(gè)外圍地區(qū)一般離中心區(qū)有多遠(yuǎn)呢？

一般規(guī)律是，以大都市中心為原點(diǎn)，半徑大約在 30 公里到 60 公里左右。

廊坊、惠州、東莞、南通、蕪湖，基本都在這個(gè)距離范圍內(nèi)。

房價(jià)泡沫破滅之后，這類地區(qū)跌幅比較大，核心原因是投資客多，而這個(gè)區(qū)域的自住客偏少，所以很容易在樓市上升期房價(jià)漲幅大、炒作猛。

一旦見頂回落，就轉(zhuǎn)為房價(jià)大跌、樓市降溫快，這就是樓市中高收益對應(yīng)高風(fēng)險(xiǎn)的一類資產(chǎn)。

還有一類城市房價(jià)跌幅也較大，就是部分中心城市，基本上都屬于二線，甚至強(qiáng)二線城市。

比如武漢、鄭州、南京，這些都是大都市，城市基本面也不算很差。

但在 2015 年到 2021 年，有些中心城市擴(kuò)張?zhí)貏e快，規(guī)劃和修建了很多郊區(qū)新城、新區(qū)，而產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入跟不上，無法填補(bǔ)城市擴(kuò)張后的資源缺口。

一旦房地產(chǎn)市場見頂回落，城市擴(kuò)張過程中，遠(yuǎn)郊區(qū)建的很多房子突然就沒人買了。

因?yàn)檫@些新興板塊本來就沒有聚集足夠的產(chǎn)業(yè)和人口，房子很快無人接盤，供量遠(yuǎn)大于需求量；尤其是投資客離場后，房價(jià)很容易大跌。

房價(jià)跌幅相對小的城市

跌幅最小的城市是成都，房價(jià)累計(jì)下跌21%；

其次是上海，房價(jià)累計(jì)下跌24%；

還有幾個(gè)城市房價(jià)跌幅在 30% 左右。

而北京、深圳、杭州、長沙、太原、西寧這幾個(gè)城市，又可以分為兩類：

一類是城市能級比較高的，像上海、深圳、成都、杭州；

另一類城市能級沒那么高，但很有特色。

長沙跌幅比較小，因?yàn)闃鞘猩闲衅冢L沙房價(jià)也沒有暴漲。

本地人對投資炒房沒興趣，所以長沙房價(jià)長期保持在低位，房價(jià)收入比在全國二線城市中最低；而且長沙對外地人的吸附能力較強(qiáng)，2025 年人口增速接近1%，排名全國前五。

太原，雖是省會(huì)，但人口規(guī)模較小，也是資源大市，煤炭等資源非常豐富。

西寧是青海的省會(huì)，城市體量不大。

青海牧區(qū)有不少富裕牧民，他們喜歡在西寧買房，也傾向于讓孩子在西寧讀書生活，因此西寧市場規(guī)模不大、相對封閉，房價(jià)波動(dòng)較小。

通過本期分析，希望各地的老鐵們能夠了解自己所在城市的房價(jià)波動(dòng)特征。