文/上海進(jìn)深 魏薇

如果說(shuō)上午的虹口瑞虹賣(mài)的是地段，那么下午閔行浦江這塊外環(huán)外宅地，賣(mài)的就是低密。

這兩塊地，給了土拍市場(chǎng)注入了幾分熱度。

閔行區(qū)MHP0-1305單元1-4-12地塊，占地約7.98萬(wàn)㎡，容積率僅1.05，限高18米，是近十年來(lái)浦江鎮(zhèn)出讓的容積率最低的宅地。

這塊地吸引了大華、建發(fā)、招商、保利發(fā)展、金茂 象嶼5家房企/聯(lián)合體參拍。

競(jìng)拍過(guò)程相當(dāng)焦灼，無(wú)論是競(jìng)價(jià)輪數(shù)還是溢價(jià)率，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)上午大熱的瑞虹地塊。

大華、建發(fā)、金茂 象嶼是出價(jià)主力軍，大華與建發(fā)更是緊咬不放、輪番舉牌加價(jià)。保利發(fā)展主要在后半場(chǎng)發(fā)力，招商則相對(duì)謹(jǐn)慎，全程未出價(jià)。

經(jīng)過(guò)81輪競(jìng)價(jià)后，溢價(jià)率觸及30%，總價(jià)鎖定在337659萬(wàn)元的中止價(jià)。之后，大華、建發(fā)、保利發(fā)展三家房企進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段，精裝標(biāo)準(zhǔn)、高端人才房比例、配建公共服務(wù)設(shè)施面積全都封頂。

第二輪競(jìng)價(jià)期間，三家房企加價(jià)更加果斷。最終經(jīng)過(guò)136輪競(jìng)價(jià)，被大華收入囊中，總價(jià)36.55億元，樓面價(jià)4.36萬(wàn)/㎡，溢價(jià)率40.7%。

可售樓板價(jià)達(dá)到了4.75萬(wàn)/㎡。

上海土地市場(chǎng)已有一年多未出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的地塊了，浦江地塊此番能夠走到這一步，實(shí)在令人意外。

地塊體量不小，總建面約8.38萬(wàn)㎡，起始總價(jià)約25.97億元，也是本批次出讓中面積最大、總價(jià)最高的宅地。

形狀方正，產(chǎn)品形態(tài)大概率會(huì)是“聯(lián)排 疊墅”的組合。

在住宅以外，還需建設(shè)大約1710㎡的社區(qū)配套。包括居民委員會(huì)200㎡、文化活動(dòng)室100㎡、老年活動(dòng)室250㎡、室外健身點(diǎn)300㎡（用地面積）、養(yǎng)育托管點(diǎn)360㎡、日間照料中心200㎡、衛(wèi)生服務(wù)站300㎡。

這是一次典型的“熟人局”，來(lái)參拍都是深耕閔行、熟悉區(qū)域的房企。

地塊總價(jià)超36億，未來(lái)預(yù)計(jì)會(huì)供應(yīng)超500套住宅，決定了這不是一塊誰(shuí)都敢碰的地，它既需要房企有足夠的資金實(shí)力，也要求操盤(pán)方對(duì)閔行改善客群足夠熟悉。更重要的是，必須有真正的產(chǎn)品力去支撐未來(lái)售價(jià)。

近年來(lái)，上海容積率低于1.2的純住宅地塊已經(jīng)屈指可數(shù)。此前浦江板塊的大華星樾、縵云等1.2容積率項(xiàng)目，已經(jīng)驗(yàn)證了區(qū)域改善需求的存在。

如今，這塊1.05容積率的新地，進(jìn)一步把低密稀缺性拉高了一個(gè)層級(jí)。

從區(qū)位看，它也并不算傳統(tǒng)意義上的遠(yuǎn)郊低密。

地塊緊鄰8號(hào)線(xiàn)蘆恒路站，兩站即可直達(dá)東方體育中心；浦星公路自駕出行便捷；周邊還有浦發(fā)三林印象匯，以及上師大附屬閔行第三小學(xué)、第三中學(xué)等配套，基本生活成熟度已經(jīng)具備。

這塊地非常開(kāi)始接近浦江板塊真正的高端居住帶。

與在售的上海桃花源之間，僅隔一條浦星公路。后者作為中式頂豪代表，總價(jià)區(qū)間在3500萬(wàn)-1億 ；此前入市的桂鴻院，容積率僅0.68，別墅均價(jià)約9.2萬(wàn)/㎡；寶華源墅最近一次新房均價(jià)也達(dá)到8.5萬(wàn)/㎡。

這次拿下的不只是一個(gè)改善項(xiàng)目，更像是在試探浦江低密市場(chǎng)的天花板。

周邊市場(chǎng)方面，浦江鎮(zhèn)象嶼天宸雅頌去年4月底首開(kāi)后至今仍在續(xù)銷(xiāo)，大華星曜已售罄，招商中旅攬閱已進(jìn)入尾盤(pán)狀態(tài)，周邊吳涇紫竹板塊還有象嶼天譽(yù)蘭香在售。