就在今天，上海四批次土拍開(kāi)槌，三塊地成交61.3億，這也是今年熱度最高的一次。

上海城投，從12家房企中殺出重圍，總價(jià)19.3億、樓面價(jià)10.85萬(wàn)/㎡摘下虹口瑞虹地塊。

民企大華，歷經(jīng)整整136輪競(jìng)價(jià)，擊敗保利和建發(fā)，總價(jià)36.55億、樓面價(jià)約43623元/㎡，溢價(jià)約40.72%拿下“浦江地王”。

保利發(fā)展，4年4子延續(xù)深耕戰(zhàn)略，總價(jià)5.41億、樓面價(jià)1.6萬(wàn)/㎡底價(jià)獲取青浦重固地塊。

今天的上海土拍真的太猛了，太久沒(méi)看到12進(jìn)1的殘酷拼殺、溢價(jià)超40%的地王。

今天總爺就和大家聊聊，今年最火這場(chǎng)土拍，究竟暗藏怎樣的信號(hào)。

01

上海城投意外殺出，搶下瑞虹核心地塊

今天報(bào)名最多、競(jìng)拍最熱的一塊地，是位于虹口的瑞虹地塊。

這塊地出讓面積約7115.32㎡，容積率2.5，起始樓面價(jià)就高達(dá)約8萬(wàn)/㎡。

在總爺看來(lái)，虹口地塊擁有三大核心優(yōu)勢(shì)：

1）兩面臨水：西側(cè)、南側(cè)臨河，景觀優(yōu)勢(shì)明顯

2）核心配套：一路之隔是太陽(yáng)宮、月亮灣

3）體量?jī)?yōu)勢(shì)：總建面17788㎡，快周轉(zhuǎn)無(wú)壓力

要知道，瑞虹新城本就是北上海高端改善區(qū)域，這塊地就在瑞虹一期南側(cè)，容積率2.5、雙面臨水，坐享板塊所有核心配套。

再加上金茂璞元16.6萬(wàn)元/㎡的支撐，區(qū)域價(jià)值已經(jīng)形成高度共識(shí)。

所以這塊地也引發(fā)眾多房企關(guān)注，多達(dá)12組競(jìng)買人參與競(jìng)拍，包括——

國(guó)貿(mào)、浙江龍盛、中海、保利發(fā)展、華潤(rùn)、招商&鴻海&瑞城、金茂&清能、建發(fā)、越秀、綠城、中鐵置業(yè)、上海城投

令人意外的是，在經(jīng)過(guò)63輪報(bào)價(jià)后，上海城投殺出重圍，以總價(jià)19.3億、樓面價(jià)108501 元/㎡強(qiáng)勢(shì)摘地，預(yù)期售價(jià)可能要超16萬(wàn)/㎡。

溢價(jià)率高達(dá)35.63%，本身就是本地國(guó)企對(duì)市場(chǎng)積極看好的信號(hào)。

上海城投作為扎根本土的“隱形地主”，一直非常低調(diào)，但2024年一年就斥資超百億拿地。

同時(shí)他們也具備豪宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，老城廂頂級(jí)豪宅露香園，曾創(chuàng)下3.79億的單套成交紀(jì)錄。

虹口歷經(jīng)金茂、華潤(rùn)、綠城在的巔峰產(chǎn)品洗禮，接下來(lái)就看上海城投，能不能滿足豪宅客戶的更高期盼。

02

大華溢價(jià)超40%，摘得閔行低密地塊

在兵家必爭(zhēng)的閔行，本次也迎來(lái)浦江重磅地塊的出讓。

本次推出地塊雖然在外環(huán)外，但容積率僅1.05，直線距離8號(hào)線蘆恒路站僅約1公里——

是本批次出讓面積最大、容積率最低的一幅，非常適合打造低密改善產(chǎn)品。

尤其考慮到浦江本身的改善屬性，板塊擁有強(qiáng)大購(gòu)買力，新地塊吸引了5家組合角逐——

建發(fā)、大華、招商蛇口、保利發(fā)展、金茂+象嶼

這些房企幾乎都在周邊有開(kāi)發(fā)歷史，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)很熟悉，本次參拍并不意外。

經(jīng)過(guò)數(shù)十輪角逐，大華、保利、建發(fā)一直拼到30%首輪溢價(jià)封頂，三家都表現(xiàn)出勢(shì)在必得進(jìn)入二輪競(jìng)價(jià)。

最終民企大華總價(jià)36.55億、樓板價(jià)43623元/平、溢價(jià)率40.72%拿下這塊低密土地。

大華近年產(chǎn)品力迭代有目共睹，尤其是在低密領(lǐng)域展現(xiàn)出強(qiáng)大兌現(xiàn)力，最近更是“四墅聯(lián)動(dòng)”點(diǎn)燃市場(chǎng)——

內(nèi)環(huán)旁新規(guī)疊大華·靜安年華，新一代濱水軌交墅作大華·星嶼，都心半島源墅大華·望樾，寶山主城浮島墅境大華·錦樾。

同時(shí)他們?cè)谄纸?zhèn)打造過(guò)大華·星曜、大華·星樾，有比較深厚的客戶資源積累、本地開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

深耕低密賽道的他們，正在成為上海新一代“別墅專家”，期待下半年大華新產(chǎn)品的亮相。

而在如今市場(chǎng)，一家民企可以不斷拿地、持續(xù)進(jìn)步，本身就是一個(gè)值得尊重的標(biāo)桿。

03

保利4年4子，延續(xù)重固區(qū)域深耕

青浦重固再度上新，地塊位于保利虹橋和頌·西岸北側(cè)，容積率僅1.7，總建面約3.38萬(wàn)方，延續(xù)了板塊“小步快跑”的特征。

最終結(jié)果也毫無(wú)意外，深耕板塊的保利發(fā)展以總價(jià)5.41億、樓板價(jià)1.6萬(wàn)/平底價(jià)獲取。

早在4月土拍名單公示的第二天，他們就發(fā)布了地塊招標(biāo)公示，可以說(shuō)是勢(shì)在必得。

畢竟對(duì)于重固板塊來(lái)說(shuō)，保利發(fā)展是絕對(duì)的引領(lǐng)者，從2023年開(kāi)始每年拿一宗地，并創(chuàng)造了“三年三冠”的驚人業(yè)績(jī)。

2023年保利虹橋和頌10個(gè)月售罄；2024年保利虹橋和頌·IN255 5個(gè)月售罄；2025年保利虹橋和頌·西岸問(wèn)鼎區(qū)域網(wǎng)簽套數(shù)、面積、金額三冠王。

在深耕上海的一眾央國(guó)企巨頭中，保利是少有市中心和郊區(qū)“全面開(kāi)花”的房企。

尤其在容易被忽視的五大新城，他們依舊是開(kāi)發(fā)主力，松江的西郊和煦、青浦的虹橋和頌、江橋的虹橋和著，都成為板塊引領(lǐng)者。

順利拿下重固地塊后，保利實(shí)現(xiàn)4年4子的深耕布局，又一座“保利城”徹底爆發(fā)了。

04

重燃熱度，土拍進(jìn)入“短平快”時(shí)代

今年上半年以來(lái)，隨著二手市場(chǎng)的強(qiáng)刺激，上海土拍活躍度、溢價(jià)率在持續(xù)提升。

尤其是瑞虹地塊、浦江地塊的高溢價(jià)成交，重燃土拍熱度，也是一個(gè)很明顯的風(fēng)向標(biāo)。

1）短平快+小而美，市區(qū)土地加速搶跑

去年以來(lái)，城市更新類的小地塊在加速出讓，這些地塊體量小、限制少，能夠快速出貨值、出業(yè)績(jī)。

因此你會(huì)發(fā)現(xiàn)，央國(guó)企對(duì)這些地塊非常渴望，過(guò)去一周至少4家房企發(fā)布6則招標(biāo)公告，在拿地前提前布局。

2）追求確定性，房企都在找“舒適區(qū)”

與此同時(shí)房企大多在鎖定長(zhǎng)期深耕、或有項(xiàng)目在售的區(qū)域，也就是所謂操盤的“舒適區(qū)”。

比如保利在重固的4年4子、綠城金茂角逐虹口地塊、大華建發(fā)爭(zhēng)搶浦江地塊，本質(zhì)上都是在追求市場(chǎng)、操盤的確定性。

這場(chǎng)高熱度的土拍未完待續(xù)，明天還有虹口、浦東的重磅地塊出讓，總爺也將持續(xù)關(guān)注。

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