北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

東五環外有兩個小區在關注，褡褳坡是美然動力，黃渠是柏林愛樂，這兩個小區感覺檔次略有不同，但價格差了7000多，是不是有什么問題？美然動力會不會被低估了？我們是普通的工薪家庭，買房只是自住，希望能保值就行了。

A：

1、這讓我怎么回答啊？這不光是房子有價格差，所有市場化的商品都一樣啊。汽車都是差不多性能，配置也差不多的，但就因為牌子不同能相差N多萬。

2、既然您認為兩個小區的檔次只是略有不同，那最大的不同就是地段兒了唄。畢竟房產的價值由地段兒決定，至少是決定大部分，占比在70%以上。

但地段這種事兒很難說清楚，大多數時候只是一種感覺，同等感覺的人互相影響，也就成了圈子的共識，導致了地段兒價值的差距。

3、所以這事兒我沒什么可說的，也解釋不太清楚，只能說二手房是完全的市場經濟，所有小區的房價都是被買房人用真金白銀試探出來的，所以至少在長期來看是沒什么被低估的可能的，就是市場價而已。

要不就用租售比來計算+比較一下，如果兩個小區的數值差不多，那就說明沒有被低估。這讓當地中介算吧，他們應該有現成的數據。

4、保值的話那就看價格唄。早期同等地塊兒內的商品房價格都是差不多的，那既然是現在產生了價差，就說明這些年的走勢強弱了。以后未必還這么明顯，但大概率還會延續個十年八年的。

僅供參考。

二

Q:

本人北京戶口，父母有房在昌平，我工作在豐臺，想在南三環買套自住房，預算300-400萬之內。本人注重居住品質，不接受老破小和回遷房，請問木樨園自然美這種公寓是否能考慮，保值水平如何？

A：

1、注重居住品質，那當然可以考慮公寓啊，尤其是70年產權的公寓，法律上的性質和普通住宅一樣，但品質明顯高于老破小。換句話說就是居住的性價比相對高，而且所有這種公寓的地段兒都挺不錯的，不是繁華地段也沒人用住宅用地開發公寓。所以如果確定是注重居住就考慮吧，挺合適的。

2、保值水平，自然美好像沒有小戶型吧？我印象中最小的都100左右，那400萬之內就能買到，這價格您覺得像保值好的嗎？周邊的老破小都動輒4萬左右一平，這種房齡新品質高的竟然價格差不多，說明什么啊？

要知道早期公寓的價格至少是周邊老房的1.5倍，但現在卻基本一致了，是說明老破小保值好呢，還是公寓的保值不太好？

3、我直說吧，這種70年公寓的優勢就是居住的性價比高，但對應的就是保值水平一般。就因為價格漲的慢，所以才顯的性價比高的。以后最好成績就是不再落后大盤，但幾乎沒有逆襲的可能。

而且自然美是典型的單體樓，規模小，能收到的物業費就少，對品質的維護也是一種考驗。所以考慮好再買吧，甘蔗沒有兩頭兒甜，看自己更重視哪方面吧。

僅供參考。

三

Q:

我看了您分析塔樓的文章了，感覺塔樓也不都是劣勢，反倒是只要選好了戶型是挺適合我們這種錢不多的改善需求的。朝陽園這套房我們其實去年就看過，當時挺喜歡的，因為雖然是南北狹長和有斜角，但人家裝修的挺不錯，不注意的話其實感覺不到什么。當然主要還是價格，您看合適嗎？

Ps：我有親戚在海淀就住大塔樓，而且是兩梯十多戶的那種，就是您說的一下樓梯找不到方向，都不知道朝哪邊走。但親戚住了十多年了，說就是剛開始有點不習慣，很快就習慣了。

A：

1、房子是用來住的，自己覺得合適就買唄。尤其是您這種改善型的自住，那更得看自己的喜好了，自己喜歡的才是真的好。

2、朝陽園這套房的戶型還可以，就一個斜邊而已，可以忽略不計。不過這套房肯定是自己改過的，東邊的兩間臥室是由一間隔出來的。您再看房的時候注意一下客廳是否動過，或者是承重墻是否有改動？

另外這套房既然是中間樓層，但價格低，那大概率是有些遮擋的，或者是其他瑕疵吧，否則不至于這么低的價格還沒賣出去。買東西不怕便宜，但一定要搞清楚便宜的道理。

3、總之既然自己喜歡就買吧，朝陽園也挺好的小區，北京當年第一個自建會所的港式公寓，也是當年平均成本最高的小區，到現在仍然能算地標建筑。

僅供參考。

四

Q:

我是海淀戶口，和房子都在山后最弱學區，所以我們想換一下，請問如果在上地租房能夠上學嗎？我們可以簽訂長期租約。如果不行的話除了換房還有什么辦法？花點錢也可以。實在不行再考慮換房，但不知道是否合適。

A：

1、本身在海淀有房有戶，那按照現在的政策只能是在戶籍地學區入學了。租房入學的都是非京籍和京籍外區戶籍的無房戶，審核的也挺嚴格呢，以后是否會放寬不知道，但現狀如此。

另外上地是頂級學區，學位一直很緊張，除了第一順位，之后的都不敢保證能對口入學，租房的更不保險了。

2、海淀租房入學本來就要求備案三年以上。但還是這話，本區有房有戶的只能在戶籍地入學。

3、其他辦法，那就是讓監護人做到在海淀無房唄，這樣就能租房入學了。但必須是三年內無住宅類房產交易記錄，而且還得是在海淀工作三年以上。

4、我不懂花錢的事兒，問別人吧。

5、換房是否合適？只是為了上學就不太合適唄，都不算學區溢價什么的，光換房的稅費成本就不少呢，至少大幾萬起步。但這還是自己考慮吧，外人不好建議。

僅供參考。

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