文=城記智庫(kù)金縷衣

奧體中心片區(qū)，是近些年西安城市最為精彩的篇章之一：實(shí)現(xiàn)從外圍郊野到城市門(mén)戶，從國(guó)家賽場(chǎng)到國(guó)際水岸……

不過(guò)，缺乏大型商業(yè)體形成“商圈”，則一直是“痛點(diǎn)”。要知道，任何區(qū)域發(fā)展都需周期。尤其與高密度人口“強(qiáng)關(guān)聯(lián)”的大型城市商業(yè)體，則是判斷這一成熟度的“風(fēng)向標(biāo)”。

作為年內(nèi)將即將開(kāi)業(yè)的最大體量商業(yè)之一——萬(wàn)象匯，為打造奧體中心“城市級(jí)商圈”夯實(shí)關(guān)鍵基礎(chǔ)。

官宣：即將開(kāi)業(yè)的超大商業(yè)體

前幾日，「西安浐灞國(guó)際港」發(fā)表《西北首家：華潤(rùn)萬(wàn)象匯開(kāi)業(yè)倒計(jì)時(shí)》，官宣了這座商業(yè)的進(jìn)度。

大型商業(yè)空缺的奧體中心片區(qū)，“久旱逢甘霖”。

公告顯示：“整體工程進(jìn)度已突破85%，土建、幕墻、機(jī)電、市政景觀及室內(nèi)精裝等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)均取得顯著成果；項(xiàng)目驗(yàn)收同步高效推進(jìn)，一座全新的商業(yè)地標(biāo)即將盛裝亮相。”

西安萬(wàn)象匯實(shí)景◎來(lái)源/華潤(rùn)置地

西安萬(wàn)象匯效果圖◎來(lái)源/華潤(rùn)置地

公開(kāi)信息顯示，該項(xiàng)目早在2020年9月與華潤(rùn)簽約。作為區(qū)域“確定性”的大型商業(yè)，它一直是片區(qū)重點(diǎn)的關(guān)注對(duì)象。

從區(qū)位上來(lái)看，其地理位置得天獨(dú)厚：一是位于奧體中軸“圓心”，西聯(lián)奧體中心場(chǎng)館、東接港務(wù)產(chǎn)業(yè)片區(qū)，大量住區(qū)環(huán)伺左右；二是坐落在地鐵3號(hào)線和14號(hào)線雙寨站，“雙地鐵”資源已極為稀缺。

從定位上來(lái)看，其定位為“品質(zhì)生活中心”：以“質(zhì)享、親子、歡活、悠然”四大核心主題，規(guī)劃出七大主題空間與五大消費(fèi)場(chǎng)景，基本覆蓋片區(qū)日常消費(fèi)全品類(lèi)需求。

西安萬(wàn)象匯效果圖◎來(lái)源/華潤(rùn)置地

西安萬(wàn)象匯效果圖◎來(lái)源/華潤(rùn)置地

根據(jù)相關(guān)信息顯示，萬(wàn)象匯仍將主打“首店經(jīng)濟(jì)”：包括西北首店、區(qū)域首店以及特別定制店，整體品牌總數(shù)超過(guò)280家。

在建筑設(shè)計(jì)上，以“絲綢之路”為設(shè)計(jì)靈魂：基于長(zhǎng)安文化和港務(wù)區(qū)的“橋頭堡”地位，在現(xiàn)代商業(yè)肌理融入歷史文化元素，外立面采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約玻璃幕墻，內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)雙首層與環(huán)形動(dòng)線。

從規(guī)模上來(lái)看，萬(wàn)象匯以超過(guò)10萬(wàn)平米的商業(yè)體量，成為年內(nèi)西安即將開(kāi)業(yè)的超大商業(yè)體。

解讀：大型商業(yè)的“西安機(jī)會(huì)”

盡管作為中西部城市，西安已是事實(shí)意義上的超大城市——龐大且高密度的人口，這是一切商業(yè)的基礎(chǔ)。

城市活力的激發(fā)，需要城市與商業(yè)“雙向奔赴”。

要知道，商業(yè)有兩個(gè)明顯的特點(diǎn)：高投入和長(zhǎng)回報(bào)周期。因此大型或者知名商業(yè)，都離不開(kāi)雄厚的資金和強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力。可以看到，無(wú)論是SKP、薈聚以及太古里等，西安的“城與商”互相賦能。

西安太古里正在全面施工◎NEWS

作為“西北首家”的萬(wàn)象匯，成為華潤(rùn)“重倉(cāng)”西安標(biāo)志之一。

「城記」統(tǒng)計(jì)顯示，西安是全國(guó)少數(shù)集齊“萬(wàn)象城+萬(wàn)象天地+萬(wàn)象匯”三大產(chǎn)品線的城市，其它分別為：深圳、杭州、武漢和南京。萬(wàn)象城多以高端定位，萬(wàn)象天地側(cè)重藝術(shù)與文化，萬(wàn)象匯走親民路線。

“萬(wàn)象系”在西安，已創(chuàng)造出多個(gè)商圈：西咸萬(wàn)象城，打造出了西安西部重要的大型商圈；中軸線上“萬(wàn)象城+萬(wàn)象天地”，既打造出一個(gè)“電視塔商圈”，也帶來(lái)全國(guó)現(xiàn)象級(jí)的“生命之樹(shù)”。

托馬斯·赫斯維克設(shè)計(jì)的“生命之樹(shù)”◎來(lái)源/城記影像

萬(wàn)象匯“定位區(qū)域活力中心”的萬(wàn)象匯為例，第一座于2011年在北京清河落地。規(guī)模通常為6萬(wàn)至13萬(wàn)平米，主打“活力親民路線”。

強(qiáng)調(diào)“溫馨、歡樂(lè)、有品、夠味”大眾化體驗(yàn)，也體現(xiàn)在市場(chǎng)拓展與品牌策略上：萬(wàn)象匯通過(guò)“首店經(jīng)濟(jì)”搶占市場(chǎng)，其品牌組合中B級(jí)以上品牌數(shù)量占比達(dá)73.4%，高于行業(yè)平均水平。

從城市發(fā)展格局來(lái)看，萬(wàn)象匯將為西安增加一座“城市級(jí)商圈”。

地位：新的城市級(jí)商圈

商業(yè)的繁榮與否，是一個(gè)區(qū)域和城市活力重要體現(xiàn)。商圈，也是城市繁華程度和輻射力的關(guān)鍵指標(biāo)。

超大型商業(yè)，則是商圈的核心基底。

以其它區(qū)域?yàn)槔總€(gè)商圈都有超大型商業(yè)打底，這就比如開(kāi)元之于鐘樓、賽格之于小寨、熙地港之于經(jīng)開(kāi)和薈聚之于雁南等。因此，萬(wàn)象匯以10萬(wàn)平米規(guī)模，可謂奧體“城市級(jí)商圈”的開(kāi)端。

西安最新超大規(guī)模商業(yè)分布圖◎制圖/城記智庫(kù)

對(duì)奧體中心來(lái)說(shuō)，缺乏大型商業(yè)體一直是“痛點(diǎn)”。

「城記認(rèn)為」，正是基于“超大城市的基底+城市大事件推動(dòng)+央省市的共力”，奧體中心僅有十余年就成長(zhǎng)為一座全新城市的崛起。“一張藍(lán)圖繪到底”，成為現(xiàn)代西安“頂配區(qū)”。

可以看到，這里落位了總部基地、教育資源、商業(yè)集群和酒店集群，成為西安“國(guó)際會(huì)客廳”的新主場(chǎng)。

西安奧體“國(guó)際T臺(tái)”示意圖◎來(lái)源/華潤(rùn)置地

但從發(fā)展階段上來(lái)看，商業(yè)基本都是最后才得以兌現(xiàn)：原因無(wú)他，沒(méi)有一定的人口基數(shù)，就無(wú)法“養(yǎng)活”商業(yè)。所以，奧體中軸上的諸多商業(yè)體，盡管多已建成但難以運(yùn)營(yíng)。

早在2023年，王府井簽約打造約15萬(wàn)平米超大型商業(yè)，定址綠地全球絲路貿(mào)易港，但最終“難產(chǎn)”。此外，包括匯溪廣場(chǎng)等在內(nèi)也遲遲難以推進(jìn)。盡管這讓很多人“意難平”，但市場(chǎng)規(guī)律不可違。

換個(gè)角度，萬(wàn)象匯將成為奧體中心另一個(gè)“里程碑”之作，是西安“多中心時(shí)代”的一個(gè)注腳。

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文=城記智庫(kù) 金縷衣

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