重磅！國務院正式印發《城市更新"十五五"規劃》（國發〔2026〕12號），8億中央資金落子深圳，這場城市革命將改變1800萬人的生活！

　　5月15日，國務院常務會議審議通過《城市更新"十五五"規劃》。5月22日，國務院正式印發國發〔2026〕12號文件，將規劃全文向全國發布。同日，財政部公示15城入選中央財政支持名單，深圳赫然在列，將獲中央財政定額補助不超過8億元。

　　這是城市更新首次以國務院文件形式印發專項規劃，規格之高、力度之大、部署之系統，前所未有。

　　01
一份規劃，兩個時間節點

　　翻開這份規劃的原文，開篇即定調：

“城市是現代化建設的重要載體、人民幸福生活的重要空間。”

　　這不是一句修飾語，而是對城市功能的最高定位。緊接著，規劃給出了兩個清晰的時間節點——

　　到2030年：城市更新行動取得重要進展，城市開發建設方式轉型初見成效，安全發展基礎更加牢固，人居環境明顯改善，新舊動能加快轉換，文化遺產有效保護，治理水平大幅提高。

　　到2035年：創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市基本建成。

　　2035年，基本建成。這意味著，未來十年，是決定中國城市命運的關鍵窗口期。

　　而深圳，已經站在了這個窗口期的最前沿。

　　02 六大任務背后：國務院規劃的完整邏輯

　　國發〔2026〕12號文件全文九大部分、數十項具體部署，核心邏輯可以濃縮為"六個維度"——這正是國務院常務會議部署的城市更新六大方向：

　　一、培育壯大城市發展新動能

　　規劃原文措辭極為豐富：

　　推動老舊街區廠區、低效產業園區、低效樓宇轉型升級

　　培育壯大新興產業和未來產業，因地制宜發展新質生產力

　　發展智能建造，培育現代化建筑產業鏈

　　發展首發經濟、銀發經濟、冰雪經濟、低空經濟、賽事經濟、體驗經濟等

　　培育國際消費中心城市

　　這幾句話，基本把深圳未來五年的產業更新方向都點透了。低空經濟、賽事經濟、國際消費中心——哪一條不是深圳正在全力推進的？

　　二、營造高品質城市生活空間

　　這是最貼近每個人的部分，規劃給出了極其具體的路徑：

　　"好房子"工程——全鏈條提升住房標準、設計、材料、建造、運維水平，建設改造安全舒適綠色智慧的"好房子"。鼓勵居民開展既有住房裝修和局部升級改造，推廣裝配式裝修和適老化、無障礙改造。

　　老舊小區改造——重點對建成20年及以上的城鎮住宅小區開展專項體檢，聚焦補齊基礎設施短板、提升服務功能和環境品質實施針對性改造。支持具備條件的樓棟加裝電梯。

　　完整社區建設——完善社區基本公共服務設施，推動一刻鐘便民生活圈建設擴圍升級。

　　老舊街區廠區改造——植入新業態新功能，加強工業遺產保護利用，鼓勵以市場化方式推動老舊廠區改造提升。

　　三、推動城市發展綠色低碳轉型

　　規劃在這個部分的要求極為細致：

　　加快修復受損山體、采煤沉陷區和特大礦坑

　　加強建設用地土壤污染風險管控和修復

　　建設海綿城市，深化氣候適應型城市建設

　　大力發展綠色建筑，推動超低能耗建筑、低碳建筑規模化發展

　　建立建筑能效等級制度

　　推廣綠色施工，鼓勵使用新能源車輛和機械

　　促進建筑垃圾減量化

　　深圳的綠色建筑標準和建筑垃圾資源化利用率，將在這一框架下接受全國考核。

　　四、增強城市安全韌性

　　這部分，規劃用了最多篇幅講"安全"——

　　危舊房改造：對城市C、D級危險住房和非成套住房建檔立卡并動態更新。加快拆除改造D級危險住房，支持老舊住房自主更新、原拆原建，探索可持續運營模式。

　　注意這句話——“支持老舊住房自主更新、原拆原建”——這正是深圳羅湖模式的政策依據，國發文件直接背書。

　　城中村更新改造：采取拆除新建、整治提升、拆整結合等多種方式，對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村優先實施改造。嚴格落實"一項目兩方案"，做到征收補償到位、項目資金平衡。

　　城市基礎設施生命線：強化對城市燃氣、供水、排水、橋梁、隧道、熱力、管廊等城市基礎設施運行風險的實時監測、動態預警，及早發現和管控風險隱患。

　　五、促進城市文化繁榮發展

　　規劃在這個部分的表述，有很強的價值導向——

　　建立健全"先調查后建設"的保護前置機制

　　整體保護歷史文化名城、街區和文物及周邊風貌

　　堅決防止大拆大建、拆真建假

　　活化利用不可移動文物、歷史建筑、工業遺產、歷史文化街區

　　避免過度商業化、同質化

　　嚴格限制超高層建筑

　　落實"適用、經濟、綠色、美觀"建筑方針

　　“嚴格限制超高層建筑”——這句話，深圳人應該格外敏感。

　　六、提升城市治理能力水平

　　規劃在治理部分的創新點：

　　建立健全城市管理統籌協調機制，發揮好"一委一辦一平臺"作用

　　探索社區黨組織領導下的居委會、業委會、物業服務企業協調運行新模式

　　完善居民、企業、群團組織、社會組織參與城市治理制度機制

　　推進城市全域數字化轉型，建設城市信息模型（CIM）基礎平臺

　　推動城市運行"一網統管"

　　03 錢從哪來？國發文件給出完整答案

　　很多人關心：城市更新這么大動靜，錢從哪來？

　　國發〔2026〕12號文件第八部分"建立城市更新政策體系"，用整整一大節的篇幅回答了這個問題，構建了完整的投融資體系：

　　財政支持

　　通過中央預算內投資等對符合條件的項目給予支持

　　中央財政支持實施城市更新行動

　　（這就是深圳入選的那8億）

　　地方政府加大財政投入，推進相關資金整合和統籌使用

　　落實城市更新相關稅費減免政策

　　金融支持

　　引導金融機構按照市場化、法治化原則，在業務范圍內為城市更新項目提供金融服務

　　不得新增地方政府隱性債務

　　允許采用綜合開發、銀團貸款、項目投資等市場化模式

　　探索金融支持城鎮老舊住房自主更新、原拆原建的有效舉措

　　注意最后一句——這是對"羅湖路徑"直接的金融政策支持信號。

　　社會資本

　　推動符合條件的城市更新項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）、資產證券化產品

　　支持符合條件的城市更新企業發行公司債券、中期票據等

　　按照誰受益、誰出資原則，構建政府、市場、居民資金合理共擔機制

　　鼓勵民營企業積極參與城市基礎設施建設運營

　　土地政策

　　利用存量土地、房產資源發展國家支持產業、行業的，可享受一定年期內不改變用地主體和規劃條件的過渡期政策，過渡期原則上不超過5年

　　過渡期滿辦理土地有償使用手續的，可采取租賃或協議出讓方式

　　鼓勵多主體合作改造，合理降低土地整合、置換、聯合開發中的稅費負擔

　　這幾條土地政策，對深圳這種土地極度稀缺的城市來說，含金量極高。

　　04 15城名單：深圳為什么入選？

　　5月22日，與國務院印發規劃同一天，財政部、住建部聯合公示2026年度中央財政支持實施城市更新行動評選結果，15個城市擬獲支持：

　　區域

　　入選城市

　　東部

　　晉城、鞍山、無錫、寧波、馬鞍山、泉州、煙臺、深圳

　　中部

　　長春、洛陽、荊州

　　西部

　　桂林、貴陽、昆明、銀川

　　補助標準：

　　東部地區：每個城市不超過8億元

　　中部地區：每個城市不超過10億元

　　西部地區：每個城市不超過12億元

　　有人會問：深圳GDP超3萬億，8億算什么？

　　這個問題本身就錯了。這8億不是來"扶貧"的，而是來"定調"的。中央財政的支持，意味著深圳的城市更新工作納入了國家戰略坐標系。這筆錢背后的政策信號、制度背書和示范效應，價值遠超8億本身。

　　深圳為什么入選？國發文件本身給出了答案——規劃明確提出，要"推進超大特大城市治理現代化，以城市群、都市圈為依托構建大中小城市協調發展格局"。深圳，正是超大特大城市治理現代化的核心試驗田。

　　05 羅湖樣本：國發文件直接背書的"原拆原建"

　　國發〔2026〕12號文件原文寫入：

“支持老舊住房自主更新、原拆原建，探索可持續運營模式。”

　　5月23日，就在國務院印發規劃、財政部公示名單的同一周，深圳市第一幼兒園宿舍樓自主更新原拆原建項目在羅湖開工。

　　這棟樓始建于1979年——深圳建市的元年。樓齡逾40年，存在結構性安全隱患，地勢低洼多次河水倒灌，居民改造訴求強烈。

　　但這個項目的意義，遠不止一棟樓的重建。它開創的模式，與國發文件的描述完全吻合：

　　“自籌資金、自主更新、原拆原建”——

　　業主自籌資金，不依賴開發商資金鏈，不受房地產市場周期波動影響

　　全體業主100%簽約、100%授權、100%完成改造資金繳納

　　原址原建，遵循"原址、原面積、原高度、原使用性質"原則，不涉及拆遷補償和容積率博弈

　　改造成本大幅降低

　　僅用4個月，項目就從意愿征集走到開工手續獲批。

　　國發文件"探索金融支持城鎮老舊住房自主更新、原拆原建的有效舉措"——這意味著，未來這類項目的融資渠道將系統性打開，羅湖樣本的復制推廣有了頂層政策支持。

　　06 深圳2026：從規劃到落地的全面加速

　　國發〔2026〕12號文件要求：“各省（自治區、直轄市）人民政府要明確本地區城市更新的目標、任務和措施。各城市人民政府要切實履行責任，細化落實本規劃確定的重點任務。”

　　深圳的行動已經在路上——

　　5月15日，深圳市住房和建設局發布《深圳市2026年住房發展年度計劃》，7項重點任務中，"穩步推進城市更新"和"推進城中村改造和城鎮老舊小區整治改造"被明確寫入。

　　具體目標：

　　建設籌集保障性住房3萬套（間）

　　供應保障性住房4萬套（間）

　　推進"好房子"試點項目建設

　　推動創建**未來社區（完整社區）**試點

　　結合中央財政支持，深圳的城市更新將在2026年全面加速。國發文件部署的九大部分，每一項都將在深圳找到具體的落地場景。

　　07 每一個深圳人，都將被這場更新觸及

　　國發〔2026〕12號文件的最后一句話是：

“重大事項及時按程序向黨中央、國務院請示報告。”

　　這說明，城市更新的推進力度和問責強度，被提到了最高級別。

　　當你讀到這篇文章的時候，這場更新已經在發生——

　　羅湖那棟1979年的老樓正在拆除重建，年底前居民就能回遷。你住的社區可能正在開展"專項體檢"（規劃要求對建成20年及以上小區開展專項體檢）。你家樓下的街道可能正在改造升級。你每天經過的城中村可能正在編制更新方案。

　　這不是遙遠的規劃，這是正在發生的現實。

　　國務院5月15日常務會議定調 → 5月22日國發文件正式印發 → 同日中央財政15城名單公示 → 5月23日羅湖項目開工。

　　八天之內，從頂層設計到資金落地到項目實施，四連擊。

　　深圳的城市更新，已經從"摸著石頭過河"進入了"國家規劃引領、中央財政支持、法律法規保障"的系統推進新階段。

　　這一次，每一個深圳人都是親歷者。

　　附：國發〔2026〕12號文件核心信息

　　項目

　　內容

　　文件名稱

　　國務院關于印發《城市更新"十五五"規劃》的通知

　　文號

　　國發〔2026〕12號

　　印發日期

　　2026年5月22日

　　實施期限

　　2026—2030年（近期），展望至2035年

　　六大目標維度

　　創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧

　　九大部分

　　總體要求 / 培育新動能 / 營造生活空間 / 綠色低碳轉型 / 增強安全韌性 / 促進文化繁榮 / 提升治理能力 / 建立政策體系 / 組織實施

　　信息來源：

　　國務院：國發〔2026〕12號《國務院關于印發〈城市更新"十五五"規劃〉的通知》（中國政府網）

　　新華社：李強5月15日主持召開國務院常務會議

　　財政部、住建部：2026年度中央財政支持實施城市更新行動評選結果公示

　　人民網：深圳等15市城市更新獲中央財政支持

　　21世紀經濟報道：深圳城市更新獲中央財政支持

　　深圳特區報：深圳首個老舊住房自主更新項目開工

　　深圳市住房和建設局：《深圳市2026年住房發展年度計劃》

　　深圳新聞網：深圳等15市城市更新獲中央財政支持

　　本文由「深圳夢」原創，轉載請聯系授權。