廣州商轉公新政實施5天了，你去辦理了嗎？

我們很多粉絲去咨詢或申請回來，都被評估價嚇了一跳。

有人表示，現在房子的評估價還沒有200萬剩余貸款高，感覺10年都白干了。

有人因為評估價低，需要提前還清38萬差額才能辦理“組合貸”。

還有更鬧心的，單價幾萬買的房子，現在評估價只有幾千了...

｜工商銀行現場實拍

|廣州樓市發布 攝

壹

事情是這樣的，細則出臺后樓市君作為第一批沖去銀行辦理了。

由于現場算下來，最高可貸額度比剩余貸款低了7萬，加上轉不轉月供相差不大，又考慮到公積金使用機會寶貴，最終還是決定不辦了。

沒想到，這篇實測稿發出后，群里很多粉絲都表示有同感。

有粉絲接到銀行回電，得知欠款剛好等于房子目前的評估價。

這意味著，供了那么多年，等于白供了。

｜圖源：群聊截圖

銀行經理透露，他還不是最慘的。

有人當時幾萬一平入手，現在評估單價只有幾千了...

｜圖源：群聊截圖

還有粉絲表示，房子的評估價比銀行欠款低了38萬，需要提前還清才能辦理“組合貸”。

很多群友聽完都蒙了：要是有錢提前還款，還用考慮商轉公？

｜圖源：群聊截圖

甚至有粉絲申請了兩次，評估價一次比一次低。

他去年可貸額度是64萬，因為欠款80萬，需要提前還十幾萬，所以就放棄了。

這次貸款額度從評估價的7成提高到8成，沒想到算下來可貸額度更低，只有61萬。

等于說，不到一年，房子又貶值了好幾萬。

｜圖源：群聊截圖

還有更難受的。有粉絲之前買了科學城紅盤，現在欠款還有200萬，而最新評估價已經低于這個數了。

以前不評估還好，因為這套房子是用來自住的，怎么降價好像影響都不大。

但現在評估完，業主感覺這10年都白干了，接下來下還要供200萬，想想都睡不著...

｜工行實拍

|廣州樓市發布 攝

以前很多人想著多給點首付，月供壓力就沒那么大，誰曾想首付都虧沒了，現在就是把房子給了銀行，還要倒欠一筆。

由于評估價壓得很低，很多人發現省不了多少錢，有些需要加名的更麻煩，加上還占用公積金使用次數，干脆就不辦了。

｜圖源：評論區

綜上不難看出，廣州商轉公，很多人都卡在了評估價上。

現在有個問題，這個評估價一般由誰來評估？能否作為貸款額度申請的標準？

所謂的房屋評估價，一般是指專業機構或人員根據你的房子的位置、樓齡、裝修情況、周邊配套等綜合因素給出的估值。

房屋評估價有很大的實際用途，比如通常作為司法拍賣、財產分割、貸款等重要標準，也是商轉公申請貸款額度的重要參考之一。

正常情況下，你的可貸額度一般會比評估價低，比如這次商轉公細則核定的是房屋評估價的80%，目的是為了“風險可控”。

｜廣州樓市發布 制圖

評估價一般由專業機構來評估，比如廣東信德資產、深圳市鵬信資產、廣州業勤資產、廣東國眾聯行資產等，都是比較有影響力的。

目前商轉公的房屋評估環節，一般由銀行委派的評估公司來進行，有人試過早上去銀行申請，下午評估公司就上門了，動作非常快。

｜圖源：@陳芋

目前細則出來不到一周，大家都進行到什么階段了？

評估價是多少，可貸額度有沒有比銀行欠款高？

感興趣或有啥疑問的，都可以添加樓市君微信：gzlsj2021，拉你進群交流。

貳

綜合以上粉絲的反饋，可以看出不少人的評估價都比預想中低，為啥差距這么大？

一個很重要的原因，很多人買在高位，而評估價是按照現在低位來算的。

2017年前后買入的那批人，現在價格降了1萬/平都很常見。

比如樓市君2018買了越秀，當時價格3.8萬/平左右，還好高位賣出去了，現在鄰居掛牌價基本在2.8萬/平。

｜越秀區老小區實拍

｜廣州樓市發布 攝

別說老小區，再后倒幾年，很多在2021年左右樓市巔峰期買入的新房，即便現在是次新，價格的評不高。

比如金地天河峯睿，很多人2021年5.7–7.5萬/平買的，背了400-500萬的房貸，今年最新成交的一套單價僅4.1萬/平。

沒賣的業主，最新評估價應該跟這個差不多。

｜圖源：貝殼找房

還有萬科東薈城，2021年高峰接近5萬/平，現在成交普遍在1.8–1.9萬+/平，相當于最新評估價，可能還沒有當年入手價的一半。

｜圖源：貝殼找房

再來看萬科城市之光，2022年加推的部分樓棟，均價去到5.4-6萬/平，當時有些戶型有錢還搶不到。

而今年A區的成交價基本都是“3字頭”，也不知道當初閉眼沖的買家，現在還完了沒有。

｜圖源：貝殼找房

單盤可能看不出趨勢，把時間線拉長就能看出，這幾年廣州二手價格深度調整，到底有多“深”。

如果以2023年8月為基準（均價約3.178萬/平），到2026年4月均價降至約2.05萬/平，整體降幅超過35%。

｜廣州樓市發布 制圖

就這個價格走勢，前期入手的人，不降價就很不錯了，部分人的首付和月供都被退潮吸走了。

不過好在，現在二手市場有了轉向。

一方面，是前兩個月房價增幅連續兩個轉漲，說明下跌的勢頭開始踩剎車了。

另一方面，新增掛牌量一年降了1萬套，砸盤的現象也變少了，業主心態變強，部分撤盤等后市賣好價，局部出現反價或漲價成交。

｜廣州城景航拍

|廣州樓市發布 攝

所以大家不必悲觀，把價格穩住了才能更快地回暖。

而且換個角度想想，剛需自住不賣就不虧，這次辦不了商轉公，后續有條件也能提前還款，同樣可以降月供。

你怎么看？你申請商轉公了嗎？評論區大家互相說下情況~