上海
2025 年，全國人口增長最強的地方就是廣東。
從城市的人口增速來看，排名前三的全部在廣東：
第一名東莞，同比增速 2.17%；
第二名深圳，同比增速 1.44%；
第三名惠州，同比增速 1.25%。
另外還有佛山，增速將近 1%。
之前老楊已經分析過了，東莞之所以能夠名列全國第一，主要是 2025 年落戶政策放松了。
但是深圳、惠州、佛山人口增速都比較高，說明這個大的板塊，也就是大灣區地區的人口吸附力非常強。
其中有兩個核心因素：
第一個因素是，大灣區的產業比較強，尤其是高新產業、新質生產力發展突出，比如僅深圳一城就出現了一批類似華為、比亞迪、騰訊、大疆等眾多的明星科技企業。
從上世紀的八九十年代開始，就出現了全國人口向東部轉移，尤其是向廣東，就是 “孔雀東南飛”，這種趨勢持續到當前依然比較強勁。
第二個因素是，廣東的人口結構比較年輕化，婚育年齡段的人群龐大，這就導致新生兒的數量非常多。
2025 年，廣東的新出生人口超過 100 萬，約占全國新生人口總數的 13%，連續六年成為全國唯一出生人口破百萬的省份。
由此可見，廣東的人口活躍度全國第一。
這就為廣東的經濟、社會、樓市的發展帶來了很多有利條件。
因為房地產的發展，它是為人服務的，哪里的人多、增速快、年輕人多，哪里的樓市需求就比較旺盛。
從經濟規模和人口總量來看，長三角要強于大灣區，但是從人口增速來看，兩大城市群多年來出現了一些微妙的變化。
這張圖是長三角和大灣區主要城市的人口同比增速變化圖。
我們可以看到，在 2021 年之前，大灣區的人口增速明顯超過長三角。
2021、2022、2023 年，大灣區的人口增速低于長三角，主要是在 2022 年前后，疫情防控壓力比較大，而外地人占比很高的大灣區，就有些人回到家鄉去了。
2023 年，全國疫情防控結束之后，大灣區的人口增速重新上升，尤其是 2024 和 2025 年，再次明顯超過了長三角。
2025 年，長三角的人口增速是 0.4%，而大灣區是 1.2%。
總體來看，全國的務工群體、年輕人更喜歡去大灣區，其次才是長三角。
那么我們再來找兩個核心城市對比一下，就拿深圳和杭州的人口增速進行對比。
原本深圳跟上海比可能更加合適，都是一線城市，但上海的人口受到政策管控，過去多年增速比較緩慢，屬于非市場化現象。
這是過去多年深圳和杭州的人口同比增速走勢圖。
可以看到，在 2019 年之前，深圳的人口增速明顯超過杭州。
2019 年到 2023 年，深圳人口增速出現了下滑，而且低于杭州。
2024、2025 這兩年，深圳增速重新超過杭州。
2025 年，深圳是 1.44%，而杭州只有 0.6%。
杭州和深圳高新產業都很發達，對外地人的吸附能力都很強。
但我們看到，過去多年，深圳的人口增速明顯壓制著杭州。
那么人口面的變化，對于當地的樓市產生什么影響呢？
我們還是來比對一下杭州和深圳。
這張圖是杭州和深圳過去幾年的住宅成交景氣指數，也就是住宅成交的活躍度。
可以看到，2024 年三季度之前，杭州的活躍度要明顯強于深圳。
而 2024 年四季度以來，深圳樓市的活躍度超過了杭州。
前面我們分析過，2024 到 2025 年，深圳人口增速重新超過了杭州。
與之相適應，樓市的活躍度也重新超過了杭州，這就是人口對樓市影響的鮮明對比，尤其是從中期和長期來看，人口對當地樓市的影響非常之大。
所以說，各位要買房子，尤其是投資性需求，那一定要關注這個城市的人口面變化。
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