今年小陽春，部分城市表現(xiàn)比較出色，少數(shù)城市像北京、上海房價已經(jīng)連續(xù)三四個月止跌小漲了。但要看全國的房價，絕大部分城市房價還在持續(xù)下跌。如果從2021年夏天房價轉(zhuǎn)跌算起，到目前為止，已經(jīng)是連續(xù)下跌接近五年了。其中部分的低能級城市，包含中西部和東北地區(qū)的房價，已經(jīng)下跌六七年了。

那截止到當(dāng)前，全國主要城市的房價總跌幅是多少呢？也就是拿當(dāng)前的房價水平相比他們的歷史高點(diǎn)。我要提示一下，不同城市的歷史高點(diǎn)那個時期是不一樣的。比如最早見頂?shù)沫h(huán)京地區(qū)的廊坊，它的房價是在2017年的6月份見頂?shù)?。而少?shù)城市的房價見頂時間比較晚，比如像北京、上海、杭州、成都，他們的房價見頂是在2022年的四季度到2023年的第一季度。

今天我們重點(diǎn)來比較一下截止到當(dāng)前不同城市的累計的房價跌幅。全國最大跌幅是廊坊，累計下跌71%。第二大跌幅是南通，累計下跌60%。武漢排名第三，累計下跌57%。另外，下跌超過50%的城市還有廣東的惠州、東莞，安徽的蕪湖，浙江的溫州，江蘇的徐州，廈門，鄭州，南京。

我們稍微分析一下這幾個房價跌幅較大的城市有什么特征。第一個特征，處于大都市的周邊，你也可以說是一個都市圈的外圍地區(qū)。比如廊坊是北京的都市圈的外圍地區(qū)，南通是上海都市圈的外圍地區(qū)，惠州、東莞是深圳都市圈的外圍地區(qū)，蕪湖是屬于合肥都市圈的外圍地區(qū)。

在樓市高潮期的時候，一些比較著名的都市圈房價漲幅特別大，吸引了很多的投資者。而且在都市圈的中心區(qū)往往實行限購，而且房價比較高。那很多外地人沒有房票，也買不起中心區(qū)的高價房，他就跑到外圍地區(qū)去投資一些總價比較低的不限購的房子。這個外圍地區(qū)一般是離中心區(qū)有多遠(yuǎn)呢？一般規(guī)律是離這個大都市的中心區(qū)，中心原點(diǎn)拉半徑30km~60km左右。

那么說廊坊、惠州、東莞、南通包含蕪湖，一般都是離這個都市區(qū)的中心區(qū)大概這個距離。在房價泡沫破滅之后，這類地區(qū)跌幅比較大，核心原因是這類區(qū)域的投資客多，而自住客偏少。所以就很容易形成在樓市上升期的時候，房價漲幅大，樓市炒得猛，一旦見頂回落，就轉(zhuǎn)變成了房價跌幅大，樓市降溫快。這就是一類在樓市當(dāng)中高收益對應(yīng)著高風(fēng)險的一類資產(chǎn)。

還有一類城市房價跌幅也較大，那就是部分的中心城市，基本上都屬于二線，甚至是強(qiáng)二線城市，比如像武漢、鄭州、南京，這都是大都市呀，城市基本面也不算很差。但是在2015年到2021年，有些中心城市的城市擴(kuò)張?zhí)貏e快，就是規(guī)劃和修建了很多的郊區(qū)的新城新區(qū)，而這個產(chǎn)業(yè)和人口資源跟不上，就無法填補(bǔ)城市擴(kuò)張之后所造成的資源短缺。

那么一旦房地產(chǎn)市場見頂回落，在城市擴(kuò)張過程中，在郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)建的很多房子突然就沒人買了。因為在這些新興板塊，它本來就沒有吸納很多的產(chǎn)業(yè)和人口，那房子很快變成了無本之木，就是供應(yīng)量遠(yuǎn)大于需求量。尤其是沒有這種投資客助漲之后，房價很容易出現(xiàn)大跌。

我們再來看一下跌幅相對小的城市。跌幅最小的城市是成都，房價累計下跌21%。其次是上海，房價累計下跌24%。其他還有幾個城市房價跌幅在30%左右的，北京，深圳，杭州，長沙，太原，西寧。這幾個城市又可以分為兩類，一類是城市等級比較高的，就像上海、深圳、成都、杭州。還有一類城市能級沒那么高，但是城市有特色。

長沙跌幅比較小，因為長沙這個城市樓市好的時候，房價也沒有暴漲，本地人對于投資房產(chǎn)、炒房子沒有興趣，所以長沙的房價長期保持在一個很低的水平。長沙的房價收入比在全國二線當(dāng)中是最低的。而且長沙這個城市對外地人的吸附能力還比較強(qiáng)，2025年人口增速接近于1%，排名全國前五名。

還有像太原，雖然是省會，但是人口規(guī)模比較小，而且是一個資源大市，煤炭等資源非常豐富。還有西寧，它是青海的省會城市，比較小，因為青海有很多的牧區(qū)，牧區(qū)的有錢的牧民蠻多的，他們喜歡在西寧買房子，也傾向于讓小孩子在西寧讀書生活，所以它是一個市場規(guī)模不是很大，市場比較封閉，房價波動比較小的一個市場。