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【案例導(dǎo)讀】

回遷房無房本能不能買？連環(huán)買賣回遷房，最終合同有效！

購房者多年前全款購入無房本回遷房，房屋經(jīng)過原房主→二房主→購房者連環(huán)交易，如今房本下來，中間賣家推諉不配合過戶，購房者起訴確認(rèn)合同效力，法院直接判決：連環(huán)回遷房買賣合同合法有效！

【案情回顧】

2014 年，原始房主秦先生，將自己名下一號回遷房，以 110 萬元價(jià)格賣給紀(jì)先生，雙方簽訂房屋買賣合同，完成交房，紀(jì)先生實(shí)際占有房屋。

2017 年 9 月，紀(jì)先生又將這套一號房屋，以 168 萬元價(jià)格轉(zhuǎn)賣給購房者溫先生，雙方正式簽訂《房屋買賣協(xié)議》。

合同中雙方明確知情：該房屋屬于回遷房，當(dāng)時無法改名、無法辦理房產(chǎn)證，待后續(xù)政策允許辦證、過戶時，由紀(jì)先生負(fù)責(zé)通知、協(xié)調(diào)原房主配合辦理全部手續(xù)。

合同簽訂后，溫先生按照約定，分兩筆全額付清 168 萬元購房款，紀(jì)先生也按時將房屋交付溫先生入住使用。

多年后，涉案回遷房滿足辦證條件，房本已登記至原始房主秦先生名下，具備過戶條件。

溫先生多次聯(lián)系中間賣家紀(jì)先生，要求配合辦理過戶手續(xù)，但紀(jì)先生以原房主不配合、不給房本為由，一再拖延、拒不履約。

為固定交易事實(shí)、保障自身權(quán)益，溫先生無奈起訴至法院，請求確認(rèn)自己與紀(jì)先生簽訂的房屋買賣合同合法有效。

【被告辯解理由】

中間賣家紀(jì)先生

認(rèn)可與溫先生簽訂的房屋買賣合同真實(shí)有效。

自己并非故意不配合過戶，原始房主秦先生只承諾滿年限過戶，拒不交付房本原件，導(dǎo)致自己無法協(xié)助購房者辦理過戶手續(xù)。

原始房主秦先生

經(jīng)法院合法傳喚，未到庭應(yīng)訴、未發(fā)表答辯意見，視為自動放棄抗辯權(quán)利。

【法院查明關(guān)鍵事實(shí)】

1、房屋屬于合法連環(huán)交易，各方自愿簽約

一號房屋為回遷安置房，2014 年原始房主秦先生自愿出售給紀(jì)先生，2017 年紀(jì)先生又自愿轉(zhuǎn)售給溫先生，兩次交易均是雙方真實(shí)意思表示。

2、購房者全款履約、長期合法占有房屋

溫先生已全額支付 168 萬購房款，交易完成后長期實(shí)際入住、占有房屋，完全履行了購房者義務(wù)。

3、簽約時雙方明知房屋無房本，交易自愿可控

買賣合同中明確寫明房屋暫無產(chǎn)權(quán)證、無法改名，待政策落地后再辦理過戶，購房者對此完全知情并自愿交易，不存在欺詐、脅迫、虛假交易情形。

4、合同內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定

回遷房在無房本階段的轉(zhuǎn)讓約定，不屬于法律禁止交易的情形，未損害國家、集體及第三人合法權(quán)益。

【最終法院判決】

溫先生與紀(jì)先生在 2017 年 9 月 28 日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》合法有效。

【核心判決邏輯】

1、無房本回遷房，私下簽訂的買賣合同并非無效

很多人誤以為沒房本的房子不能買賣、合同無效。實(shí)際上，房屋是否有產(chǎn)權(quán)證，不影響買賣合同本身的法律效力，只要雙方自愿、內(nèi)容合法，合同自簽字時生效。

2、回遷房連環(huán)買賣，合同依然有效

回遷房經(jīng)過多手交易，只要每一手交易都是真實(shí)自愿、錢款兩清、房屋交付，不存在惡意串通、違法違規(guī)情形，每一手的買賣合同都獨(dú)立有效。

3、合同有效≠立刻過戶

合同有效，確認(rèn)的是雙方交易的合法性；過戶屬于合同履行問題。即便原房主暫時不配合辦證過戶，購房者依然可以憑有效合同，起訴要求對方繼續(xù)履行、配合過戶、承擔(dān)違約責(zé)任。

4、知情自愿的風(fēng)險(xiǎn)約定，法律予以認(rèn)可

雙方提前書面約定 “待政策允許再辦證過戶”，屬于民事合法風(fēng)險(xiǎn)約定，不存在違法違規(guī)，法院依法認(rèn)可其效力。

【律師普法干貨】

? 1、沒房本的回遷房可以買，合同受法律保護(hù)

無產(chǎn)權(quán)證回遷房、安置房，只要是雙方真實(shí)意愿簽訂的買賣合同，合法有效，具備法律效力，不用擔(dān)心合同白簽。

? 2、回遷房連環(huán)買賣完全合法

二手房、回遷房多手交易很常見，每一手合同獨(dú)立生效，上家不能以 “原房主不配合” 為由，否定和下家的交易效力。

? 3、合同有效是維權(quán)基礎(chǔ)

遇到賣家拖延過戶、反悔毀約，第一步就是起訴確認(rèn)合同有效，鎖定交易事實(shí)，后續(xù)可繼續(xù)起訴要求強(qiáng)制過戶、賠償違約金。

? 4、回遷房交易務(wù)必書面約定過戶責(zé)任

購買無證回遷房，一定要在合同中寫清：后續(xù)辦證、過戶由誰協(xié)調(diào)、誰負(fù)責(zé)、違約如何賠償，避免后期互相推諉扯皮。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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