南京青龍山國際生態新城，規劃的14萬方商業，啟動在即？

據上坊新城官微的消息：萬安陵園拆除工作已于5月底正式開始，預計6月底完成。

我們知道，早在2024年9月，上坊核心區城市設計方案獲批，片區內規劃集中商業建筑體量約14萬方。具體位置，就在萬安陵園及老上坊中學所在處。

簽約開發至今12年，青龍山新城最早一批樓盤交付已7年，可數十個小區的業主們至今沒等到家門口的大型商業?，F在，萬安陵園拆除進行時，大家期待的商場還遠嗎？

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上坊新城，即大家熟知的江寧青龍山國際生態新城。

2014年底，金茂簽下的江寧上坊新城棚戶區改造合作開發協議，讓大家注意到北連麒麟、西接主城，一、二級聯動開發的青龍山新城。

這里近東山、大校場，與新街口的直線距離約12.5公里。在當時，可是沖著“江寧版的河西新城”為終極目標來打造的。

到了2016年夏天，瑯小正式宣告進駐青龍山；拓荒盤東城金茂悅同年9月開盤，首戰告捷。

而后，中南、朗詩、金地、深業、雅居樂、招商等開發商陸續進駐青龍山。

2019年起，融僑悅城、東城金茂悅等相繼交付，如今這里已有14家樓盤有序分布。

展開說說青龍山新城的商業配套。

根據早期的規劃，板塊將建設約50萬方的商業綜合體，涵蓋五星級酒店、甲級寫字樓、主題商業中心等，滿足片區居民的辦公、消費所需。

但規劃遲遲沒有落地的緣故，日常休閑逛街，大家只能去萬達廣場、龍灣天街，或是景楓中心、江寧金鷹等。

況且，計劃趕不上變化。

2024年9月，《南京江寧上坊組團核心區城市設計》正式獲批，對片區規劃進行大刀闊斧調改，原先的50萬方商業綜合體被砍，規劃的多個、最高約200米的摩天高樓也沒了。

取而代之的，是以綠色為基底，集居住、商業、文化、社區服務為一體的復合式活力公園社區。

從效果圖來看，規劃商業為低密度的開放街區式設計，被住宅、綠地、基層社區中心等團團圍住。

具體位置示意如下，自北向南，分別對應現狀萬安陵園和上坊中學。

在當時，這版規劃掀起熱議，討論最多的，是商業縮水、摩天大樓消失。

對此，官方解釋：考慮到原規劃商辦建筑體量超出實際需求、周邊大量辦公樓空置的情況，新版規劃僅在辦公空間上做了減法，且增加了文化和公共服務配套功能的復合。

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規劃調改后，青龍山新城的配套商業并未第一時間啟動。

去年6月，玖峰蘭庭的業主在領導留言板咨詢板塊商業建設進展。

當時，南京江寧上坊建設開發有限公司在回復中表示：

上坊片區城市規劃于2024年9月完成調整優化工作，規劃集中商業建筑體量約14萬方，有關單位正在積極推進商業用地范圍的萬安陵園及老上坊中學拆遷事宜，我單位也在同步推進商業項目地塊征地及招商工作。

今年起，實質性好消息才陸續傳來。

1月底，江寧區人民政府官網發布《（上坊片區CP320115-2021-01-04）土地征收成片開發調整方案》。

方案指出，征收片區位于東山街道，東至嘉茂路（規劃），南至中學路，西至天云北街，北至文靖東路。萬安陵園和上坊中學所在地，都在其中。

5月底，上坊新城官微推文提到萬安陵園拆除工作已經正式啟動，預計6月底完成。

值得一提的是，推文明確提到：后續，萬安陵園所在地塊將結合片區需求進行謀劃定位，充分釋放片區商業、辦公等潛在動能，進一步豐富片區整體功能。

圖片來源于上坊新城官微

至于上坊中學，雖然還沒有明確的拆除節點傳來，但公開信息顯示，該學校從2024年9月起不再招收初一新生，適齡孩子已到遷建的東山初級中學（東山外國語學校分校）入學。

以此推論，2023年9月就讀上坊中學初一的孩子們，今年6月將迎來初中畢業，學校的使命自然也宣告完成。

綜合來看，這些年，青龍山新城的學校、道路等配套逐步兌現，現在核心區域的拆遷工作在有序推進，為規劃商業騰挪空間。可以預見，這里將越來越好。

圖片來源于上坊新城官微

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經過多年的賣地、開發，目前青龍山新城聚集的商品房住區多達14家。

多數樓盤“生而逢時”，在行情無差別火熱時，以2萬5上下的均價吸引了不少年輕客群置業，賣得都還不錯。

在當時，不同樓盤的賣房邏輯是不一樣的，如：

東城金茂悅、都會學府、中南上悅城等，主打近瑯小的學區房；朗詩玲瓏郡主攻帶科技系統的改善大戶型；上東逸境、招商名筑等則體量小，主打低總價小戶型。

如今，板塊主力在售樓盤為迭代的東山金茂曉棠。

這是金茂華東區域首座“棠系”作品，以低密小高層、89㎡三房1.5衛、鯨吞收納、架空層泛會所、高顏高配等，將200萬級的樓盤品質卷出新高度。

次新房市場，青龍山新城無疑是當下低總價就能上車的友好板塊。

我們統計了已交付小區每種戶型的近期成交情況，發現7、80平小戶型，總價100萬上下就能買到；即便是130平以上的大戶型，總價也不過200萬以內。具體來看：

成交價較為出色的，是都會學府。

今年以來，小區幾款主力戶型的成交單價，都領先其他小區。以約96㎡戶型舉例，這款戶型相對稀缺，今年的成交單價穩定在1萬6以上，4月一套高樓層房源以183萬總價成交，單價超1萬9。

成交價墊底的，是上東逸境。

交付以來，小區的次新房成交套數并不多。今年，成交房源單價全面下行至9000多元。總價70萬出頭就能拿下75㎡小戶型，對剛需買家而言首付和月供都沒太大壓力。

隨著萬安陵園拆除工作的啟動，青龍山新城停滯多年的商業拼圖終于有了眉目。

在銳評君看來，從最初50萬方的宏大藍圖，到如今約14萬方的低密街區，板塊的規劃商業配套是基于現實的務實調整。

相信用不了太久，片區內的居民就能在這座綜合體里消費、散步、休閑、社交。

同時，當最后一個“不利因素”徹底消滅，對于“抄底”青龍山新城次新房的買房人而言，他們收獲的是一個配套兌現度肉眼可見提升、穩穩嵌在江寧主城版圖里的成熟住區。