5月，深圳樓市交出了一份久違的“高分答卷”：全市一二手住宅合計(jì)網(wǎng)簽10077套，時(shí)隔14個(gè)月再破萬(wàn)套大關(guān)；二手成交均價(jià)6.08萬(wàn)/㎡，房?jī)r(jià)重回“6字頭”。

與此同時(shí)，二手住宅掛牌量也在下降。貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，截至6月1日，深圳二手住宅掛牌量為81714套，相比今年1月初的86702套，5個(gè)月減少了約5000套。

量?jī)r(jià)齊升，庫(kù)存下降——這幾個(gè)信號(hào)疊加在一起，讓不少業(yè)主心里冒出一個(gè)問(wèn)號(hào)：“房子會(huì)變得好賣了嗎？”

5個(gè)月掛牌量少了近5000套

掛牌量下降，是市場(chǎng)轉(zhuǎn)好的“硬指標(biāo)”之一。

今年1月，深圳二手房掛牌量還在8.6萬(wàn)套以上的高位，經(jīng)歷了“小陽(yáng)春”和“429新政”的持續(xù)刺激，5個(gè)月凈減少約5000套——這意味著，賣房的速度開始超過(guò)新增掛牌的速度。市場(chǎng)正在從“越掛越多”轉(zhuǎn)向“越賣越少”，這是一個(gè)積極信號(hào)。

▲ 深圳二手住宅掛牌量 | 貝殼找房平臺(tái)，截圖于2026年6月1日

▲ 深圳二手住宅掛牌量 | 貝殼找房平臺(tái)，截圖于2026年1月5日

怎么算的？過(guò)去5個(gè)月，除2月受春節(jié)影響外，其余月份二手房成交量均超過(guò)5000套，累計(jì)成交約2.4萬(wàn)套。如果掛牌量?jī)魷p5000套，同期新增掛牌量約為1.9萬(wàn)套。按此粗略推算，去化速度已經(jīng)略快于上架速度。

另一個(gè)維度也能印證市場(chǎng)情緒修復(fù)：據(jù)樂(lè)有家監(jiān)測(cè)，5月深圳二手住宅平均議價(jià)率為9.3%，連續(xù)5個(gè)月收窄。

相比2025年底超過(guò)11%的砍價(jià)空間，業(yè)主在價(jià)格博弈中的被動(dòng)地位正在一點(diǎn)點(diǎn)扳回來(lái)。

什么房子最好賣？

掛牌量下降不等于“所有房子都好賣”。分化還是二手交易市場(chǎng)的主旋律。

先看成交結(jié)構(gòu)。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月深圳二手房成交中：

• 總價(jià)500萬(wàn)以內(nèi)合計(jì)占比59.6%，雖環(huán)比有所下降，但依然是絕對(duì)主力；

• 500-800萬(wàn)入門級(jí)改善型占比升至22%，環(huán)比提升1.3個(gè)百分點(diǎn)；

• 1500萬(wàn)以上頂豪占比達(dá)到3.9%，環(huán)比提升1.1個(gè)百分點(diǎn)。

• 800-1500萬(wàn)的中高端區(qū)間成交占比反而出現(xiàn)下降。

這說(shuō)明，剛需盤依然是市場(chǎng)的“壓艙石”，但改善及高端客群的購(gòu)買力正在加速釋放。

區(qū)域數(shù)據(jù)也支撐這一判斷：論絕對(duì)成交量，5月二手住宅成交中，龍崗排名第一，1217套，但論增速，福田網(wǎng)簽995套，環(huán)比上漲12%；南山網(wǎng)簽936套，環(huán)比上漲17%，分別排名全市二、三名。

在“429新政”刺激下，福田、南山帶看量和簽約量明顯回升，一位南山業(yè)主反饋，最近房?jī)r(jià)似乎已經(jīng)止跌，心里也就有了底。

外圍片區(qū)業(yè)主則仍需保持耐心。掛牌量大、競(jìng)爭(zhēng)激烈，買家選擇余地大，價(jià)格戰(zhàn)仍在繼續(xù)?！澳愕母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能是同小區(qū)的幾十個(gè)鄰居，甚至同片區(qū)的幾百戶”——這句話依然成立。

置換窗口期，出現(xiàn)了

而對(duì)于正在考慮“賣一買一”的改善型業(yè)主來(lái)說(shuō)，當(dāng)下的市場(chǎng)甚至帶來(lái)了一絲“意外的利好”。

道理很簡(jiǎn)單：普跌行情下，總價(jià)越高的房子，下跌的絕對(duì)金額往往越大。

我的一位朋友就等賣房后置換到南山。他把賬算得很清楚：

2021年首付三成、貸款700多萬(wàn)買了一套非核心區(qū)的大戶型，如今市價(jià)跌到800多萬(wàn)。如果賣掉，還清貸款還能拿回100萬(wàn)左右。按現(xiàn)在最低1.5成首付，再加點(diǎn)錢就能在南山買一套1000萬(wàn)左右的房，置換成本降低了——當(dāng)然，前提是你有足夠的還貸能力。

從這個(gè)角度看，當(dāng)下的市場(chǎng)并不是一個(gè)“悲情賣房”的故事，而是一個(gè)“低成本換倉(cāng)”的機(jī)會(huì)窗口。

對(duì)于理智的改善型業(yè)主而言，當(dāng)下的市場(chǎng)并不只是“賠錢賣房”。悲觀的角度是“低價(jià)賤賣”，樂(lè)觀的算法則是“低成本換倉(cāng)”——以更小的代價(jià)，將資產(chǎn)置換到更具保值能力的核心區(qū)域。

接下來(lái)的6月行情會(huì)怎么走？深圳貝殼研究院指出，樓市回暖態(tài)勢(shì)有望延續(xù)，但各片區(qū)、樓盤走勢(shì)有所分化，整體呈現(xiàn)“中心強(qiáng)、外圍穩(wěn)”的格局。核心區(qū)業(yè)主心態(tài)更強(qiáng)，議價(jià)空間持續(xù)收窄；外圍板塊則以平穩(wěn)走量為主，價(jià)格相對(duì)溫和。

你也是同樣的看法嗎？