現(xiàn)在上海低總價(jià)的房子成交越來越火。

今天就帶大家看一看，上海200萬以內(nèi)外環(huán)內(nèi)能買到什么樣的房子。

一共1268個(gè)小區(qū)3721套，給你一張完整的上海外環(huán)內(nèi)200萬上車地圖。

從區(qū)域到環(huán)線，從房齡到戶型，從板塊到單價(jià)，哪個(gè)地方最便宜、哪里最老、哪里性價(jià)比最高，全都給你扒清楚。

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雖然每個(gè)月上海有大量200萬以下的房子成交，大家是不是就認(rèn)為200萬以下的房子挺多的。

數(shù)據(jù)出來會(huì)比較反直覺。

我們統(tǒng)計(jì)了頭部中介掛牌數(shù)據(jù)：

上海外環(huán)內(nèi)200萬以下的房子一共有3721套（住宅及公寓）。

平均掛牌總價(jià)167萬，平均面積43平，平均掛牌單價(jià)4.02萬/平。

面積最大的有96平，不過是酒店式公寓，純住宅70平以上都很少了。

面積最小的只有16.1平在徐家匯，總價(jià)199萬，屬于是天價(jià)鴿子籠。

最老的房子建國前就有了，最新的是2021年的寶林楓景苑，但這類房子多是動(dòng)遷房。

一句話總結(jié)：

200萬在上海外環(huán)內(nèi)能上車，但房子差別很大，且選擇面也沒有想象那么廣。

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區(qū)域分布：

浦東893套第一，楊浦697套第二，寶山584套第三，普陀472套第四。

這四個(gè)區(qū)加起來占了總房源的70%。

單價(jià)最貴的是長寧（5.1萬），總價(jià)門檻最高的是徐匯（平均180萬）.

在長寧平均能買到的只有36平，比寶山、嘉定要少14平，意味著少一個(gè)功能區(qū)。

單價(jià)最便宜的是嘉定（2.96萬）和寶山（3.13萬）。

嘉定只有豐莊一個(gè)板塊在外環(huán)內(nèi)，又想便宜又想面積大一點(diǎn)就是這里了。

黃浦只有15套，基本沒有住宅都是小公寓，200萬可以不用把黃浦納入考慮范圍。

環(huán)線分布：

中環(huán)內(nèi)只有1812套，一半多還是在中外環(huán)。

你平均每往外走一環(huán)，就能多買5平米，單價(jià)下降大概7千塊。

換個(gè)更直白的說法，從內(nèi)環(huán)到中外環(huán)，同樣的價(jià)格能多買一個(gè)小客廳。

如果你不介意每天多坐幾站地鐵，單純從住來說中外環(huán)更舒服一些。

綜合來說，內(nèi)中環(huán)的房子更有性價(jià)比，可選房源相對多一些，面積總價(jià)都適中。

同樣是內(nèi)環(huán)內(nèi)，邏輯也不太一樣。

楊浦這邊是剛需為主力，浦東是學(xué)區(qū)為主力。

一定要買內(nèi)環(huán)內(nèi)，徐匯、黃浦、長寧的可選都很少，性價(jià)比就下來了。

房齡：

7成的房子超過30歲。

200萬的房子，老是逃不掉的。

不過房齡和價(jià)格高低不絕對掛鉤。

像長寧新華路這樣的老房子，即便是1980年以前的，單價(jià)也不會(huì)很便宜。

反而是房齡新的還有可能便宜，因?yàn)檫@些以動(dòng)遷和公寓為主。

但是，對于貸款年限有一定影響，這里就不展開了。

分區(qū)來看，楊浦平均房齡最老，已接近40年。

嘉定因?yàn)樨S莊房子多是1990年以后建的，黃浦因?yàn)楣橹鳎云骄魁g最小。

面積：

30-50平是絕對主力，加起來占了72.6%。

小于30平的“袖珍房”優(yōu)勢是總價(jià)低，但往往單價(jià)很高。

很多時(shí)候是在為地段或者學(xué)區(qū)附加值買單，居住價(jià)值偏低。

但如果租金合適，30平的老破小也會(huì)非常搶手。

大于60平的只占5.6%，多數(shù)集中在中外環(huán)，中環(huán)內(nèi)的大面積老破小產(chǎn)品是偏少的。

因此單價(jià)很低，僅2.7萬/平。

戶型：

這個(gè)總價(jià)想買3室很難了，可以放棄幻想。

如果能淘到合適的兩房性價(jià)比應(yīng)該很高。

尤其雙南格局好的兩房，在市場上還是比較稀缺的。

總價(jià)：

超過65%的房源是在160萬以上的，這是200萬上車盤最集中的價(jià)格帶。

越靠近200萬，高單價(jià)的房子會(huì)越多。

? 徐家匯，樂山四五村，16.1平，199萬，單價(jià)12.36萬。

? 靜安曹家渡，高榮小區(qū)，24平，198萬，單價(jià)8.23萬。

? 長寧新華路，西鎮(zhèn)小區(qū)，23平，186.8萬，單價(jià)8.12萬。

這些房子的買家，要么是為了學(xué)區(qū)掛戶口，要么是極致地段控。正常人住進(jìn)去，憋屈是肯定的。

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板塊：

只看區(qū)還不夠，板塊才是真正決定生活品質(zhì)的單元。

彭浦和中原是當(dāng)下200萬以下房源的供應(yīng)大戶。

前十板塊的，內(nèi)環(huán)內(nèi)只有甘泉宜川和控江路的一小部分有房源。

內(nèi)中環(huán)的黃興公園、世博作為起步或者過渡也還不錯(cuò)。

小區(qū)：

房源最多的小區(qū)是金城大廈的商住樓。

前十里面以張廟板塊的小區(qū)最多。

像泗塘一村100萬以下的真不少。

但是房源多，競爭壓力大，沒什么前景也是事實(shí)。

樓層：

200萬以下的房子里，低樓層在單價(jià)上不一定就是最便宜的。

但高樓層的價(jià)格肯定會(huì)是比較低的。

對于無電梯的老公房（6層及以下），樓層對價(jià)格影響很大。

比如一套老破小1樓的價(jià)格180萬，6樓可能只賣170萬甚至更低。

你要是愿意爬樓，倒是能省下十幾萬。

雖然200萬以內(nèi)的房子便宜，很多人都能上車，但還是有幾句話要說：

1、200萬在上海外環(huán)內(nèi)能買到房，但買不到“體面”。

你大概率會(huì)住在30-40平、沒有電梯、房齡比你還大的老房子里。

次新房基本沒可能，不是公寓就是動(dòng)遷。

2、選擇本質(zhì)上是在權(quán)衡：你要面積、地段？

要面積，去寶山共富、嘉定豐莊、楊浦中原，50-60平，3萬出頭。

要地段，去長寧新華路、靜安曹家渡、徐匯田林，但只有30多平。

3、超過60平就要謹(jǐn)慎了。

一是從老破小天然屬性講，過大反而是弊端。

二是，面積又大、中介又低的產(chǎn)品大概率有硬傷。

200萬想在上海外環(huán)內(nèi)買到一個(gè)又大又新又正常的房子，基本上不可能。

4、板塊比行政區(qū)重要得多。

同是長寧，西郊和新華路差了一倍的價(jià)格。同是浦東，金橋和世博差別也不小。買之前一定把板塊研究透。

5、老破小能撿漏、但撿漏難。

超低總價(jià)的1房不建議盲目上，除非是學(xué)區(qū)掛戶口。

以上就是上海外環(huán)內(nèi)200萬房子當(dāng)下最真實(shí)的情況。

數(shù)據(jù)真實(shí)，結(jié)論直白，希望對正在看房的你有一點(diǎn)幫助。

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注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。

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