1、成本測(cè)算（按計(jì)容面積）

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

今天下午三點(diǎn)，北京大興黃村三合莊DX00-0202-0188地塊將誕生買家。

從昨日的網(wǎng)上出價(jià)看，應(yīng)該只有一家房企參拍。

這塊地的北面和東面，是大興星光城，由中建壹品與興創(chuàng)置地聯(lián)合開發(fā)，已售罄；南面是曉風(fēng)和月，由綠城中國(guó)與宇誠(chéng)置地聯(lián)合開發(fā)，還有部分現(xiàn)房在售。

到底會(huì)花落誰(shuí)家呢？花姐就不猜了，坐得結(jié)果吧。

這也是一宗有故事的土地。

它的占地面積2.14公頃，建筑面積3.85萬(wàn)平方米，容積率1.8，限高36米，是黃村罕見的低密度地塊。

在今年4月份，它調(diào)過一次調(diào)規(guī)，至少做了兩個(gè)優(yōu)化：

1、地形從正方形變梯形

在最初的方案里，0188地塊接近正方形。調(diào)整之后，變成一個(gè)“倒梯形”：北面邊長(zhǎng)219平米，南面邊長(zhǎng)110米，整個(gè)面寬資源更佳。

2、調(diào)整綠地位置

將西面和南面的綠地重新排列。最大的變化是，把住宅往南移了15米，讓北向的綠地進(jìn)深達(dá)到了35米，令它的北側(cè)紅線，距離大興星光城的紅線距離達(dá)到50米。

這次調(diào)規(guī)，讓0188地塊脫胎換骨了。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：

1、整個(gè)地塊四面都是綠地；2、地塊在做建筑設(shè)計(jì)時(shí)，不會(huì)因?yàn)槿照諉栴}產(chǎn)生建筑退距問題，南面距離曉風(fēng)和月至少80米。

不論地段好壞，僅憑這兩個(gè)獨(dú)一無(wú)二的特點(diǎn)，0188地塊堪稱完美。

在調(diào)規(guī)方案里，還在0188地塊隔著綠地的東南角位置，增加了一處社區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)設(shè)施，建面約1100平方米。

這也是錦上添花的事兒。

當(dāng)然了，它的缺點(diǎn)也有，西邊距離京山鐵路180米，距離京滬高鐵430米。

好在，這些噪音困擾，花錢就能解決好，用材質(zhì)好一點(diǎn)的玻璃。

這塊宅地，起拍價(jià)8.87億元，樓面價(jià)約2.3萬(wàn)元/㎡——比隔壁的大興星光城低了0.4萬(wàn)元/平米。

一個(gè)后浪背刺前浪的攪局者來(lái)了。

大家知道，大興區(qū)樓市的去化緩慢，截至目前，僅大興新城和西紅門片區(qū)，庫(kù)存和待供應(yīng)的套數(shù)就突破五千套。

有一些樓盤在龜速前行。如梧桐府，去年7月份開盤至今，僅網(wǎng)簽43套，去化率僅有10%。

再如，大興城建與興業(yè)恒盛聯(lián)手打造的0007地塊，拿地兩年半沒有開始賣房。大興集地旗下的021/022雙子，也拿地一年零5個(gè)月，領(lǐng)取規(guī)證后也沒有下文。

有關(guān)大興樓市的林林總總，花姐就不一贅述了，有部分樓盤，實(shí)在是太難了，盲目追求大戶型，無(wú)解，只能坐等奇跡的出現(xiàn)。

現(xiàn)在，三合莊0188地塊來(lái)了，拿出最大誠(chéng)意調(diào)規(guī)、降低地價(jià)，希望打破大興樓市的沉寂，起到一定的鯰魚效應(yīng)。

花姐按照房?jī)r(jià)5萬(wàn)元/平米做了一版強(qiáng)排方案，僅供參考。

關(guān)于0188地塊更加詳細(xì)的強(qiáng)排方案分析，具體如下：

一、地塊基礎(chǔ)參數(shù)

二、布局策略

1、樓棟單元與套數(shù)

3單元樓棟：3單元×2戶×11層= 66套/棟；

2單元樓棟：2單元×2戶×11層= 44套/棟；

1單元樓棟：1單元×2戶×11層= 22套/棟；

2、三排樓棟明細(xì)

總套數(shù)440套，實(shí)際銷售建筑面積按戶型配比計(jì)算，約為37070平米。

這略低于計(jì)容上限38549平米，差額可通過陽(yáng)臺(tái)半計(jì)容、設(shè)備平臺(tái)等補(bǔ)足，不影響規(guī)劃指標(biāo)。

三、戶型配比與落位

1、戶型比例（去化最快組合）

整個(gè)項(xiàng)目無(wú)125平米及以上戶型，避免與曉月和風(fēng)大戶型直接競(jìng)爭(zhēng)，總價(jià)控制在336萬(wàn)至557萬(wàn)元，精準(zhǔn)覆蓋大興主力購(gòu)買力。

2、樓棟戶型落位詳表

3、各排單價(jià)設(shè)定

四、經(jīng)濟(jì)效益分析

該成本測(cè)算，基于計(jì)容面積38,549㎡計(jì)算。若按實(shí)際銷售面積37,070㎡計(jì)算，1.2萬(wàn)元/㎡建安成本則為4.45億，總成本約15.06億。

2、利潤(rùn)估算

總貨值18.64億元，綜合成本15.10億元，稅前利潤(rùn)3.54億元，毛利率約19.0%。

若實(shí)際成交樓面價(jià)低于2.3萬(wàn)/平米，0188地塊的利潤(rùn)，可進(jìn)一步增加。

五、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與去化策略

1、周邊競(jìng)品對(duì)比

0188項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)為：

A、總價(jià)門檻比曉月和風(fēng)低約150萬(wàn)元，比星光城尾盤更低；

B、1.8容積率全11層純洋房，區(qū)域唯一；

C、四面公園綠地+1100㎡社區(qū)商業(yè)+南側(cè)社會(huì)停車場(chǎng)，配套超配。

2、去化節(jié)奏建議

當(dāng)然，上述方案僅為花姐的推測(cè)，0188項(xiàng)目也面臨一些風(fēng)險(xiǎn)。

A、競(jìng)品降價(jià)：若星光城或曉月和風(fēng)大幅降價(jià)，可啟動(dòng)“保價(jià)協(xié)議”或贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)、車位券等策略；

B、地鐵距離：距清源路站1.2公里，需加強(qiáng)社區(qū)巴士或共享單車接駁宣傳。