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圍繞外國人購買房地產的政策討論，日本政府終于敲定了近期的推進方向。據日本政府相關人士透露，計劃于今年秋季臨時國會提交《重要土地等調查與規制法》修正案，此前輿論廣泛關注的“限制外國人購買公寓”措施將暫時擱置，與此同時，自衛隊基地周邊等涉及國家安全的重要土地交易管理將得到進一步強化。
近年來，東京等日本大城市房價持續走高，“外國人投機炒高房價”的討論反復出現在公眾視野，執政黨內部也多次出現要求限制外國人購買住宅、遏制投機行為的呼聲。但經過數月的多方研討，日本政府最終認定，單獨針對外國人設置購房限制，在實際執行層面存在難以繞過的現實障礙。
政府相關部門分析指出，如果僅限制外國人直接購房，很容易出現日本人代持、代理購買等規避監管的情況，不僅會留下監管漏洞，也很難保證政策達到預期效果。因此，此次擬推出的強化土地管理措施，將不區分國籍，對所有交易主體統一適用規則。
按照日本現行的《重要土地等調查與規制法》，政府已經將自衛隊基地、邊境離島、核電站等安全保障相關設施周邊約1公里范圍劃定為重點監測區域。其中，針對部分具備司令部功能的特殊重要設施周邊的土地交易，已經實施事前申報制度；對于其余監測區域，政府擁有調查土地利用情況的法定權限。此次修法考慮進一步升級管理：將現有針對特殊重要區域的“事前申報制”升級為“許可制”，同時擴大政府可開展調查的區域范圍，以此筑牢重要土地的安全管理防線。
事實上，今年3月日本政府就已經組建了專家研究小組，對外國人購買土地、公寓以及敏感區域房地產交易等問題開展系統性研究。但和安全保障領域的監管不同，普通住宅市場的限制面臨更多法律與國際規則約束：日本在加入世界貿易組織時，并未在《服務貿易總協定》中保留針對外國人取得土地的限制條款，日本政府內部普遍認為，若單獨對外國人購買普通住宅設置特殊限制，不僅可能觸碰財產權與經濟活動自由的相關原則，也不符合日本長期堅持的“內外資一視同仁”的市場開放承諾。
與此同時，官方統計數據也讓“外國人炒高房價”的說法缺乏支撐。日本國土交通省的調查顯示，2025年上半年東京都成交的新建公寓中，購買者為海外居住者的比例僅為3.0%，遠低于輿論此前的夸張預估，也讓政府推動針對性限制缺乏足夠的數據支撐。
不過，執政黨內部要求抑制房價上漲的呼聲并未消失，日本政府也沒有完全放棄對相關對策的研究。目前日本政府的選擇是，繼續推進外國人房地產持有情況的調查與數據統計，待掌握更全面準確的信息后，再進一步研判是否需要出臺針對性措施。
從目前的政策走向來看，日本政府正試圖在維護國家安全、遵守國際規則與保障市場開放之間尋找平衡：比起直接出臺針對外國人的購房限制，未來日本房地產監管的重心，更可能落在敏感安全區域的土地管理升級，以及提高整個房地產市場交易透明度上，在回應輿論呼聲的同時，兼顧規則與現實的多重約束。
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