出品|讀商時(shí)代

責(zé)編|李曉燕

兒童節(jié)當(dāng)天，地產(chǎn)圈又傳來(lái)好消息。*ST中地公告顯示，自6月3日起，公司將正式撤銷退市風(fēng)險(xiǎn)警示，證券簡(jiǎn)稱恢復(fù)為“中交地產(chǎn)”，股票漲跌幅限制也由5%恢復(fù)至10%。對(duì)于這家老牌房企而言，這不僅意味著“摘帽”，更意味著一場(chǎng)持續(xù)近一年的大變革完成。

作為中國(guó)交建旗下地產(chǎn)平臺(tái)，中交地產(chǎn)成立于1993年，并于1997年登陸深交所。過(guò)去二十多年間，公司借助央企背景和融資優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)上升周期中快速擴(kuò)張，全國(guó)化布局持續(xù)推進(jìn)。然而，當(dāng)行業(yè)從增量時(shí)代步入深度調(diào)整階段，高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式的后遺癥開始集中顯現(xiàn)。存貨減值壓力持續(xù)攀升，有息負(fù)債居高不下，房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨的困境同樣傳導(dǎo)至這家央企房企。到2024年末，公司經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)為負(fù)值，并于2025年4月被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示，如何保殼、如何轉(zhuǎn)型，成為擺在管理層面前最現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2025年。

當(dāng)年8月31日，中交地產(chǎn)重大資產(chǎn)重組正式完成交割。公司將全部房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、存量項(xiàng)目以及相關(guān)負(fù)債整體置出至控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)，上市公司主體徹底告別重資產(chǎn)開發(fā)模式。

重組帶來(lái)的變化，首先體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表上。

截至2025年末，中交地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率由重組前的89.75%降至48.26%；歸母凈資產(chǎn)則由負(fù)轉(zhuǎn)正，達(dá)到12.08億元。與此同時(shí)，總資產(chǎn)規(guī)模同比縮減97.79%至23.77億元。但從利潤(rùn)端來(lái)看，公司仍未完全擺脫歷史包袱。2025年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入147.07億元，同比下降19.64%；歸母凈利潤(rùn)虧損17.10億元。不過(guò)，相較于2024年高達(dá)51.79億元的虧損規(guī)模，虧損幅度已經(jīng)收窄近67%。更重要的是，虧損來(lái)源主要來(lái)自地產(chǎn)存量資產(chǎn)處置及歷史減值計(jì)提，而剝離地產(chǎn)開發(fā)后形成的物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)軌道，全年輕資產(chǎn)板塊收入同比增長(zhǎng)超過(guò)43%。

資產(chǎn)重組完成后，公司開始進(jìn)一步推進(jìn)身份轉(zhuǎn)換。

今年4月，公司名稱由“中交地產(chǎn)股份有限公司”正式變更為“中交城市發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司”，并于5月完成工商登記變更。

這一變化已經(jīng)開始反映在業(yè)績(jī)層面。2026年一季度，公司實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)343.5萬(wàn)元，同比實(shí)現(xiàn)扭虧，扣非凈利潤(rùn)同步轉(zhuǎn)正。雖然盈利規(guī)模尚小，但對(duì)于剛剛完成業(yè)務(wù)切換的中交地產(chǎn)而言，這意味著輕資產(chǎn)商業(yè)模式已經(jīng)初步跑通，也驗(yàn)證了剝離地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)后的經(jīng)營(yíng)可行性。

業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型之后，組織架構(gòu)和管理團(tuán)隊(duì)的調(diào)整隨即跟進(jìn)。

摘帽公告發(fā)布當(dāng)日，中交地產(chǎn)董事會(huì)同步審議通過(guò)全新的“9+4”組織架構(gòu)方案。九大職能部門覆蓋綜合管理、財(cái)務(wù)金融、市場(chǎng)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理、資產(chǎn)管理、數(shù)字科技等核心中臺(tái)能力，四大事業(yè)部則分別聚焦物業(yè)服務(wù)、城市服務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和創(chuàng)新業(yè)務(wù)。相比傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)以項(xiàng)目開發(fā)為核心的組織體系，新架構(gòu)更接近現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集團(tuán)模式，中臺(tái)負(fù)責(zé)標(biāo)準(zhǔn)化和資源協(xié)同，前臺(tái)則聚焦市場(chǎng)拓展與經(jīng)營(yíng)效率。

與此同時(shí)，公司還完成了管理層專業(yè)能力的重新配置。

新聘任的兩位副總裁均擁有龍湖體系物業(yè)管理和商業(yè)運(yùn)營(yíng)背景。葛璽主要負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)、城市服務(wù)及整體運(yùn)營(yíng)管理，其長(zhǎng)期深耕物業(yè)行業(yè)，在項(xiàng)目拓展、成本控制和現(xiàn)金流管理方面經(jīng)驗(yàn)豐富；馮銳則聚焦商業(yè)管理、產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，重點(diǎn)挖掘存量資產(chǎn)價(jià)值和高毛利運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)。加上同樣擁有物業(yè)服務(wù)背景的總裁曾益明，新的核心管理團(tuán)隊(duì)已基本完成從“地產(chǎn)開發(fā)思維”向“城市服務(wù)思維”的切換。

對(duì)于轉(zhuǎn)型后的中交地產(chǎn)而言，更大的想象空間來(lái)自股東資源。

作為中國(guó)交建旗下上市平臺(tái)，公司天然擁有其他物業(yè)和資管企業(yè)難以復(fù)制的資源稟賦。中國(guó)交建遍布全國(guó)的高速公路、軌道交通、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心以及城市更新項(xiàng)目，能夠持續(xù)向上市公司導(dǎo)入物業(yè)管理、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和城市服務(wù)訂單。截至目前，公司在管面積已超過(guò)5700萬(wàn)平方米，其中城市服務(wù)和交通基礎(chǔ)設(shè)施配套物業(yè)占比超過(guò)一半，在一定程度上避開了住宅物業(yè)賽道日趨激烈的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。

與此同時(shí)，公司資管板塊目前管理產(chǎn)業(yè)園及商業(yè)物業(yè)面積約36.6萬(wàn)平方米，毛利率超過(guò)50%。隨著未來(lái)集團(tuán)內(nèi)部更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目逐步注入，高毛利業(yè)務(wù)占比有望進(jìn)一步提升，也為公司打開新的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。

從深陷地產(chǎn)周期、連續(xù)巨額虧損，到完成資產(chǎn)剝離、實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)身，再到成功摘帽并在一季度實(shí)現(xiàn)扭虧，中交地產(chǎn)用不到一年的時(shí)間完成了自我革命。而這正成為越來(lái)越多房企尋找第二增長(zhǎng)曲線的共同選擇。