出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

站在深圳后海春筍之下，深圳灣萬象城憑借持續(xù)高漲的客流，已然成為城市高端商業(yè)封面。近期Prada新店開業(yè)引來明星云集，商圈熱度持續(xù)攀升，這片熱土之上，華潤置地年度股東大會悄然落下帷幕。在市場整體緩步筑底復(fù)蘇的行業(yè)大環(huán)境下，這場以“創(chuàng)新轉(zhuǎn)型、再啟新程”為主題的股東會，清晰勾勒出企業(yè)提質(zhì)增效、雙線增長的發(fā)展藍(lán)圖，一邊依靠高端產(chǎn)品夯實基本盤，一邊加碼資產(chǎn)管理打造長期第二增長曲線，穩(wěn)健發(fā)展底色愈發(fā)鮮明。

房地產(chǎn)行業(yè)告別規(guī)模狂奔時代，結(jié)構(gòu)性分化成為常態(tài)。企業(yè)不再比拼單純供貨體量，產(chǎn)品力與結(jié)構(gòu)優(yōu)化能力成為拉開差距的關(guān)鍵。從最新經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，華潤置地今年前四個月銷售呈現(xiàn)量減價升的鮮明特征，成交面積有所收縮，但簽約金額穩(wěn)步上行，成交均價大幅抬升，背后是公司主動調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，聚焦高端改善賽道的戰(zhàn)略選擇。

深圳市場成為華潤高端產(chǎn)品勢能釋放的主戰(zhàn)場。合作打造的深圳觀潮項目兩次開盤均創(chuàng)造亮眼戰(zhàn)績，首開房源去化率接近滿格，創(chuàng)下本年度深圳高端新房開盤成績標(biāo)桿；后續(xù)加推房源同樣快速售罄，印證高凈值客群對華潤產(chǎn)品認(rèn)可度持續(xù)走高。另一標(biāo)桿大盤深圳灣·澐璽收官推盤同樣熱度不減，大平層主力戶型快速去化，整體去化率突破九成五，兩大頂豪項目持續(xù)領(lǐng)跑本地高端樓市，直接帶動整體銷售均價攀升，也讓華潤置地在行業(yè)銷售排行榜穩(wěn)居頭部梯隊，前五月全口徑、權(quán)益銷售金額穩(wěn)居行業(yè)前三，逆勢跑贏行業(yè)大盤。

在前端銷售穩(wěn)住基本盤的同時，華潤置地拿地策略更顯理性進(jìn)取，前五月權(quán)益拿地規(guī)模、新增貨值分列行業(yè)前列，精準(zhǔn)把握核心城市優(yōu)質(zhì)土地機(jī)會。在北京核心城區(qū)的布局頗具代表性，公司先后拿下萬泉寺棚改住宅地塊與麗澤商務(wù)區(qū)捆綁商業(yè)地塊，看似被動捆綁拿地，實則是提前卡位南城商業(yè)空白。地塊將落地約18萬平方米萬象城綜合體，補(bǔ)齊區(qū)域大型高端商業(yè)短板，住宅與商業(yè)聯(lián)動開發(fā)模式，既鎖定優(yōu)質(zhì)住宅利潤空間，又提前儲備優(yōu)質(zhì)自持商業(yè)資產(chǎn)，為后續(xù)資管業(yè)務(wù)儲備底層優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

如果說高端開發(fā)與精準(zhǔn)拿地是華潤置地當(dāng)下的壓艙石，全新成立的資產(chǎn)管理平臺，則是企業(yè)面向中長期轉(zhuǎn)型的核心抓手。股東會透露，公司將資管業(yè)務(wù)定位為第二、第三增長曲線核心載體，定下2030年末資產(chǎn)管理規(guī)模沖擊八千億元的長遠(yuǎn)目標(biāo)，而“十五五”周期正是規(guī)模擴(kuò)張關(guān)鍵窗口期。

在業(yè)務(wù)劃分上，公司對輕重資產(chǎn)制定差異化拓展路徑：重資產(chǎn)深耕優(yōu)質(zhì)購物中心、長租公寓兩類成熟業(yè)態(tài)；輕資產(chǎn)輸出運營管理能力，主攻商業(yè)綜合體、文體場館運營托管。地域布局錨定一二線城市、省會城市，同時挖掘華東、華南經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣市場潛力，同步搶抓行業(yè)調(diào)整期存量資產(chǎn)并購整合機(jī)遇，盤活行業(yè)沉淀優(yōu)質(zhì)物業(yè)。資金端配套布局私募基金體系，用多元化基金產(chǎn)品匹配新增項目投資需求，打通投融管退閉環(huán)。

資本運作層面，華潤置地商業(yè)資產(chǎn)證券化節(jié)奏有條不紊。今年正式申報兩支商業(yè)不動產(chǎn)REITs產(chǎn)品，依托兩座成熟萬象系商業(yè)籌措資金；此前落地總規(guī)模30億元Pre-REITs基金，布局多座區(qū)域購物中心，已完成備案落地。近期一筆近95億元持有型不動產(chǎn)ABS順利過審，多層次資本市場工具的靈活運用，既盤活存量重資產(chǎn)、降低負(fù)債壓力，也為資管規(guī)模擴(kuò)張打通穩(wěn)定融資渠道，形成“開發(fā)自持—運營增值—證券化退出”的成熟商業(yè)模式。

縱觀整個行業(yè)，房地產(chǎn)從高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)向開發(fā)與資管雙輪驅(qū)動已是大勢所趨。面對市場筑底復(fù)蘇節(jié)奏，華潤置地沒有盲目追求規(guī)模擴(kuò)張，而是以產(chǎn)品升級穩(wěn)住開發(fā)基本盤，依托核心城市優(yōu)質(zhì)項目實現(xiàn)盈利質(zhì)量提升；同時提前布局資產(chǎn)管理賽道，借助輕重并舉、資本賦能的打法，逐步擺脫對住宅銷售單一依賴。

在行業(yè)深度調(diào)整的周期里，穩(wěn)健經(jīng)營、提前轉(zhuǎn)型的企業(yè)更容易穿越周期。依托成熟萬象商業(yè)IP、高端產(chǎn)品打造能力與日趨完善的資管體系，華潤置地正走出一條兼具安全性與成長性的轉(zhuǎn)型路徑，在樓市結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇浪潮中，打開更為長久的成長空間。